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2021-07-27 13:51
法拍酒店,是不是一门好生意?

本文来自微信公众号:空间秘探(ID:MESPACE007),作者:郑豫舟,头图来自:视觉中国


近日,酒店被法拍的消息屡屡传来。从广西老牌星级酒店“贺州国际酒店”拍卖 8600万成交易主,到曾红极一时的喀什五星级银瑞林大酒店被挂上拍卖网站,走上法拍网站的酒店们这两年一直呈上升趋势,而进入2021年下半年,法拍更为频繁,一个月还未过,已经有45家酒店,走上了法拍网站。


一、一个月45家酒店走上拍卖场


酒店市场的日益红火态势下,酒店的“生死”也开始加快了脚步。除去文章开头提到的两家酒店,走上法拍网站的酒店,绝非少数。


在阿里法拍的网站上,带酒店名称的标的物,达12027个,即使将标的物类型缩减到商业用房类别,也还有4668个,数量惊人。



酒店市场的日益红火态势下,酒店的“生死”也开始加快了脚步。除去文章开头提到的两家酒店,走上法拍网站的酒店,绝非少数。


在阿里法拍的网站上,带酒店名称的标的物,达12027个,即使将标的物类型缩减到商业用房类别,也还有4668个,数量惊人。


根据亚洲旅宿大数据研究院数据,仅7月就有45家酒店在阿里法拍上被拍卖。不过,令人唏嘘的是,这些酒店标的物中,几乎90%以上流拍,即使是成功卖出,也基本是以起拍价易主。如贺州国际酒店,也经历了第一次拍卖0人报名,以流拍告终,第二轮拍卖才得以成交的曲折。


可见,当酒店走上拍卖场,便等同于接受了被“甩卖”的命运。


如位于杭州萧山的老牌五星级酒店金马饭店,在经历了三次上架后,终于被拍出。拍卖页面显示,这家开业于1996年的老酒店,建筑面积共计80649.09㎡,评估价为8亿6700多万。相比起前两次拍卖一次撤回、一次流拍,第三次拍卖较前两次降价360万,但也仅有1位买家缴纳了1.4亿保证金参与竞拍,在竞拍结束前的10分钟,以起拍价7.164亿元将酒店收入囊中。


即使是挂牌希尔顿,也不是酒店物业的“免死金牌”。烂尾四年的常德希尔顿酒店于今年6月第一次进入司法拍卖程序,评估价3.38亿元,起拍价仅2.36亿元。经历两次无人问津的流拍后,这一标的物即将在8月开启第三次法拍,起拍价也早已从2.36亿,降到了1.89亿。


有业内人士指出,这两年酒店法拍变得越来越多,尤其是疫情影响的余波,让很多小酒店、老酒店做不下去。这也从侧面表明了酒店投资正在走向规范化、标准化。


二、都是什么酒店被法拍? 


从亚洲旅宿大数据研究院的法拍统计中,我们不难发现,被法拍的酒店,有着诸多显而易见的共性。


一是地段偏僻。近几年,尽管不少优质精品酒店在选址上剑走偏锋,吸引了各自的拥趸,但对于大多数酒店而言,取得成功最重要的三个因素,依然是位置、位置与位置。


这些被法拍的酒店中,大多地段极偏。首先是城市的偏远,酒店集团们往往对于华东、珠三角等地区的攻城略地,即使是西部市场的布局,也沿着重点城市迈进。相比起来,被法拍酒店所处的城市,大多是东北、西北、西南等并不知名的城市。其次是在城市中所处位置的偏远,这些酒店基本位于县城乡镇等真正的下沉市场。


二是单体为主。2020年相较于2019年,中国至少减少了10万家酒店,其中95%是单体酒店。与此同时,一线城市、副省级及省会城市的客房连锁化率分别为 37.5%和 27.9%,而其它城市连锁化程度仅为17.5%,尚存大量单体酒店。这些宽泛的数字,在这些法拍酒店中,有了更为具象的表现。


统计中,超半数酒店,都是普通单体酒店,恰恰是这些单体酒店,成为危机中首当其冲的受害者。以疫情遭遇为例,数据显示,在不考虑进行成本控制和租金减免的情况下,单体酒店在去年1至9月份累计亏损金额达到正常年份现金利润的2倍。


对于痴迷下沉市场的酒店集团来说,这些单体酒店,都是潜在的扩张对象,但很显然,酒店集团的下沉速度,还追不上单体酒店倒下的速度。


三是物业老旧。从广西贺州国际酒店到杭州金马饭店,都称得上陪伴了一代人的成长,甚至是城市中的重要地标。但这些光辉加身,并不意味着老酒店就能长久生存。从法拍页面的实拍中不难看到,大多酒店仍停留在上世纪的审美中,彼时的奢华,在如今已成为了老气,甚至还不如不断推陈出新的经济型酒店。


老旧的,甚至不止是物业,更是物业的灵魂。对比金陵饭店等“老当益壮”的酒店品牌,这些酒店,则是从思想上开始腐朽。翻看一些老酒店的评论,从不乏“大失所望”“再没有过去的感觉了”之类的评价。服务与运营,几乎暗示了酒店的终局。


三、法拍后的酒店都怎么样了?


酒店成为法拍的标的物,并不是终点,相反,倒是另一个起点,给予了这一标的物换主重生的机会。经历过法拍的酒店,也有着不同的出路。


1. 换主不换牌


今年3月,广东肇庆的老牌五星级酒店奥威斯酒店由东莞瀚俊置业有限公司以5.45亿元斩获,这一价格,对比首拍,降了1.36亿。资料显示,酒店新业主,早在2003年便进入了高端酒店业,对于酒店的管理运营,已颇为得心应手。


事实上,奥威斯酒店在日常经营上并没有太大问题,甚至在OTA平台上,也有不少好评,之所以被拍卖,只是由于股权人出现财务状况。因此,法拍对于这家酒店的运营,并没有造成太大影响,即使在换主后,也没有换牌。


这或许与奥威斯酒店在当地的影响力不无关系。成立于2007年的奥威斯酒店,是肇庆当地唯一一家五星级酒店,在投资规模与占地面积上,也极为突出。对于新业主来说,这家酒店虽然老牌,但却在当地人心目中有着极高的地位,其品牌影响力不容小觑。与其换一个牌子,让当地人重新接受,还不如沿用旧品牌。


与之相似的,还有杭州金马饭店,在易主后也一直以原有的名称营业。


2. 接盘续建


2017年,山西太原希尔顿被挂上法拍网站,起拍价超过5.53亿元。这一物业项目,于2006年开始筹建,曾一度是山西省第一高楼,并计划在2008年北京奥运会开幕前开始试营业。但酒店却迟迟没有兑现开业时的承诺,反而因酒店开发方资金链断裂,无法正常支付工程款,烂尾近10年。


这一法拍标的,经历了多次流拍后,终于在2020年等到了被“接盘”的机会。经过一个多月紧锣密鼓的磋商,山西椰子酒店集团与项目承建单位山西晋豪国际酒店有限公司达成合作,将共同完成希尔顿(太原)酒店项目的续建运营工作,使项目重新焕发生机。


接盘续建,在酒店业中并不少见。早在几年前,行业就出现了“一半酒店在出售无人接盘”的现象,开元创始人陈妙林就曾公开表示,2015年开元将不再新建五星级酒店,因为5折收购更为划算。


3. 换牌经营


对于获得酒店物业的新业主来说,如果酒店品牌在当地并没有多大影响力,换牌几乎成为必然。如果是普通的单体酒店,新业主的选择,要么换一个自己更喜欢的酒店名称,要么走连锁化道路,找一个合适的品牌加盟。


而如果酒店标的物本身就有加盟的酒店品牌,剩下的合同期,无疑是新业主与品牌之间的重要磨合期。顺利的话,品牌能够持续经营,实在难以磨合或其他目的,换牌也并不奇怪。


今年1月31日,乐山盘龙开元名都大酒店管理协议到期终止,由乐山瀚博盖亚酒店管理有限公司负责管理酒店,酒店名称也被修改为乐山瀚博盖亚大酒店。


在此之前的2020年底,酒店物业经历了一次法拍,以2亿的价格,由成都鼎祥瀚博文旅投资有限公司拍下,乐山瀚博盖亚酒店管理有限公司恰好是其旗下子公司。酒店标的物的换牌,是业主实现自我品牌发展的一部分。


4. 另起炉灶


近些年,“酒改写”成为行业一个显著现象。如北京的金融街洲际酒店、万豪酒店、中坤广场、盈科中心等,星级酒店改造为写字楼的案例不断涌现。高和资本董事长苏鑫表示,城市发展到一定程度后,核心区域土地稀缺,此时城市发展的动力来自于消费推动。以前适合商场和酒店的地方,现在可能缺少公寓和写字楼,消费推动就会让城市功能产生变化。


此外,随着热门城市酒店市场火热,供过于求,导致回报率下滑,与之相对的则是写字楼需求保持旺盛,回报稳定增长。因此,不少业主会希望把酒店改造为写字楼,以获得更好的投资回报。


作为商业用地的酒店标的物,尤其是那些地段优越的物业,成为不少业主投资人“另起炉灶”的跳板。


四、法拍背后的“投资暗礁”


从酒店成为法拍标的物,到法拍后的新出路,几乎每一环中,都藏着酒店投资中需要避免的坑。


1. 加盟并非一劳永逸


尽管被法拍的酒店大多是单体,某种程度上印证了连锁酒店具有更强的抗风险能力,助力业主摆脱危机,但这并不意味着,加盟一个好品牌,就能一劳永逸。


在酒店法拍的统计中,同样不乏如全季、桔子水晶、开元,甚至希尔顿这样优质的中端与高端酒店品牌。加盟是酒店品牌与业主之间的双向选择,除了业主需要品牌提升物业价值之外,品牌也需要借助不同市场的物业,实现扩张。品牌不是万能灵药,而是需要两者的势均力敌,时势相投。希尔顿在太原、常德的两次折戟,就被视作希尔顿酒店在中国内地二三线城市合作酒店多处烂尾的一处缩影。


对于投资人来说,加盟只是“借势”,而不是“躺平”。对于市场大势的时刻洞察,才是保证长久发展的关键。


2. 未来拼的是酒店运营


时间往前推二十年,国内酒店业野蛮发展,酒店无疑是一门闭着眼都能赚钱的生意。但到今日,酒店业百家争鸣,国内酒店数量已达到88.4万家,仍在不断增长。酒店集团都已经从规模至上,走向了规模与运营两手抓的道路,对于酒店投资者来说,这无疑也是一个启示——轻视酒店运营,就等于忽视自己的投资。


被拍卖的酒店中,大多是小本经营的“夫妻店”,仍停留在初级的运营中,即遵循商业本能,接待客户、提供住宿、打扫客房。这些酒店,本身缺乏特色,在运营与服务上也缺乏亮点,加之地段不佳,逐渐被淘汰是自然规律。未来的酒店投资,首先拼的,不是酒店地段多么优越,也不是酒店规模多么恢弘,而是酒店运营是否足够精细。


3. 市场比想象更复杂


在现代商业中,市场是不可忽视的一点。从大处看,下沉市场、连锁化趋势,几乎成为当下业内共识的热门市场,但真实的市场,要比想象中复杂得多


仅仅从一个城市地名,我们很难判定这个市场的规模与客群能撑起什么档次的酒店,也难以轻易断定,这个市场是否足够成熟,能承接足够多的酒店。


酒店如此,投资者也是如此。既要看到市场的光芒一面,更要看到市场水流湍急、礁石丛生的暗面。


4. 资产管理至关重要


事实上,许多酒店物业被法拍,经营问题导致的破产是一方面,更多的则是业主的资产管理出现问题,无奈之下需将名下资产变卖还贷。


其中不乏经营情况极佳的酒店,如原四川乐山盘龙开元名都大酒店,作为乐山市中区目前唯一的一家按照五星级标准打造的酒店,标的物的入住率一直名列前茅。据业内人士透露,由于原业主其他房地产项目急需现金,不得不半价出售酒店来解决问题。杭州金马饭店则是因为原业主一次大手笔投资的失败,导致整个集团陷入困境,不得不拍卖名下值钱的硬资产金马饭店。


出清一项优质物业,无疑会“元气大伤”,因此,对于投资人来说,做好妥善的资产管理,极为重要。


综上,酒店仍然是一门好生意,但却早已不是一门简单的生意。酒店投资也绝不是投资与收益的加减法,法拍酒店的不断增加,或许更加印证未来酒店投资和经营正在经历越来越残酷的生死场较量。好的酒店生意,不会再留给陈腐浅陋的投资人,它们属于聪明和有匠心的人。


本文来自微信公众号:空间秘探(ID:MESPACE007),作者:郑豫舟

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