酒店资产，为何成了“烫手山芋”？

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，原文标题：《酒店鸡肋》，头图来自：《西虹市首富》剧照

如果时间倒回5年前，李思廉还会“捡漏”万达酒店吗？这个答案，或许从富力近段时间欲抛售万达酒店的举动，便可知一二。

曾经，以六折捡漏而来的76家万达酒店，被富力当作“心头肉”；可眼下，它们变成了富力手中的一块烫手山芋，不仅食之无味，弃之还可惜。

但没有办法，当前地产行业骤冷，融资、销售承压，售价不菲、但优先级不高的酒店就成了大部分房企优先处理的选项之一。地产老板心中有一个算盘：与其等酒店用二三十年时间回本，不如趁早将其卖掉，保障公司现金流。

截至2021年底，全国房企100强中，只有15家没有布局酒店业务。过往，地产酒店大多是为配合地产项目而建；当地产板块出现危机时，该类资产必将成为交易的筹码，被房企首先抛出。

不仅富力，包括世茂、绿地、融创、碧桂园、新华联以及云南城投在内的房企，都在抛售酒店资产。甚至有一些开发商直接斩断了将酒店板块打包上市的梦想。

一、酒店抛售潮

近些时日，市场消息传言称，为了缓解债务压力，最近两个月，富力开始进行出售万达酒店的谈判，目前正在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2亿～7亿元之间，大部分位于二三四线城市。

实际上，富力出售酒店事宜早在一年多前就已被提上日程。去年3月，李思廉曾称，若价格合适，会继续出售富力旗下包括酒店在内的部分物业；而在2021年中报上，富力又再次提及“寻求合作伙伴共同开发优质项目及以本集团可接受的价格出售某些酒店或投资物业”。

紧接着去年11月，乐居财经曾报道过，富力华东区在出售持有酒店项目，其存有收购万达的酒店17家，其中万达系品牌11家、其它品牌6家客房数4833间，附带车位1359个，华东区域万达系酒店总建面66.72万平方米，产权面积61.74万平方米。

所以，富力真的能如愿成功甩卖酒店资产吗？

财报数据显示，截至去年年中，富力已拥有91间营运中酒店，总建筑面积为399.21万平方米，总客房数为27409间；另外，其约有44间在建及规划中的酒店，合共135间酒店。

到了去年年底，富力拥有93间运营中酒店，总建筑面积为410.37平方米，总客房数为 28192间；另有41间在建及规划中的酒店，连同运营中的93间酒店，富力共拥有134间酒店。

透过数据不难发现，去年下半年时间，富力酒店总数仅仅少了1间。今年4月，位于福州富力威斯汀酒店易主福建省三明天元集团。

可见，李思廉甩卖酒店资产并不是那么顺畅。据知情人士透露，最开始有大型机构找到富力报价，但价格压得太狠，达不到富力预期，老板们不愿贱卖。

目前，富力手中握着的大多数酒店资产，是2017年花费190亿，收购了王健林手中的73家万达酒店。而这个价格相比最初万达计划将酒店卖给融创的价格，打了7折。

彼时，对于这笔收购，李思廉曾用“绝对不后悔”来形容。但万万没想到，三年后，疫情爆发了，而且就这样一直持续了又三年，原来“捡了大便宜”的酒店，开始成为富力最沉重的包袱。

急需资金的富力不得不将酒店拿出来变卖。不仅于此，过去一年，富力不断出售海外资产、物流资产或房地产项目外的股权。

比如，将富力物业100亿卖给碧桂园服务，10亿卖掉了一部分伦敦富力城，26亿把伦敦九榆广场卖给“重庆李嘉诚”张松桥，两次共计82.63亿元出售广州国际机场富力综合物流园给黑石集团，以及以10亿元出售海南首府项目。

不过，放眼地产圈，卖酒店并非富力一家。早在今年1月底，世茂表示，其向上海地产出售上海世茂北外滩开发建设有限公司，总价为45亿元。而该公司的主要资产即是上海外滩茂悦大酒店。

与此同时，被世茂集团摆上货架的有30余个项目，其中待出售的酒店资产共有7家，分别位于上海、南京和武汉等城市。

近来，绿地要变卖酒店的消息也喧嚣尘上。仅在郑州，绿地旗下的JW万豪酒店、盛美利亚酒店和雅乐轩酒店均已经纳入可出售名单之中。据知情人透露，JW万豪酒店预计出售价格为14亿元，具体价格还可再谈。

5月底，有消息称新华联计划卖掉10家非景区酒店，包括北京新华联丽景湾国际酒店、上海新华联索菲特大酒店、银川新华联瑞景酒店、西宁新华联索菲特大酒店、银川新华联喜来登酒店等。上述资产包以及部分商业预计可售价值超100亿元。

眼下，这家暴雷企业的资金状况已经影响到酒旅业务的正常开展。新华联重点在建工程芜湖鸠兹古镇和株洲丽景湾酒店的工程进度缓慢；银川新华联喜来登大酒店即将拍卖，起拍价为4.45亿元，较评估价下探近2亿元。

不仅于此，很多房企名下的酒店资产也被强行摆上了拍卖台，例如，云南城投拟以公开挂牌方式对外出售下属公司成都银城持有的成都华尔道夫酒店，它也是中国中西部第一家华尔道夫酒店。

此外，宇宙第一大房企碧桂园也在卖酒店资产。4月，安徽黄山碧桂园凤凰酒店被放上阿里拍卖，起拍价1.8亿元；紧接着两个月后，安徽省马鞍山和县碧桂园如山湖城凤凰酒店也被放在阿里拍卖上，起拍价2亿元。

当下房企抛售酒店并不丢脸，毕竟只有“活下去”才有可能最终翻盘。

除了“简单粗暴”直接卖酒店，还有的房企通过拆分、股权转让的形式让酒店脱离地产母公司发展。例如，恒大早在2020年底就开始将旗下酒店腾挪至恒大旅游运营管理集团，目前后者已由广州恒童投资100%持股。

二、一边盖，一边亏

酒店与房地产业有着密不可分的关系，但为何开发商遭遇流动性危机时，第一时间售卖酒店套现还债？

以富力酒店为例。在业绩方面，其营运营业额由2020年的44.63亿元增至2021年的50.7亿元。富力方面表示，“随着新冠肺炎疫情的稳定，本集团酒店营运于2021年持续改善。”

从财报上看，虽然富力酒店板块在营收方面表现出向好态势。但在利润方面却差强人意，在2017～2020年，富力的酒店板块亏损额分别为1.46亿元、4.59亿元、10.08亿元、10亿元。

外界也指出，过去5年，富力被当初的收购拖累，旗下的酒店业务没有变成现金奶牛，反而持续亏损，从最初的“捡漏”当成宝，到如今成为一块烫手山芋。

众所周知，酒店属于重资产，具有资金沉淀量大，“回血”慢的特点，回报率远低于住宅产业。一组数据显示，从2010年至2018年底中国五星级酒店的投资回报率在0.3%～4%之间徘徊。这对于一向坚持高周转的地产行业来说较为难接受。

因此一旦房企遭遇不测，这部分资产也就成为房企最先处置的，用来回笼资金。

除了自身特性，目前房地产行业骤冷，企业融资、销售两端承压，暴雷常态。然而这种惨淡行情还在持续，数据显示，今年5月百强房企单月业绩同比降低59.4%；前五月，百强房企整体操盘业绩规模同比降低52.3%。

另一边，开发商第二轮偿债高峰期也将到来。数据显示，6～7月，200家核心房企约有1755亿元债券到期。民企的情况更糟糕，到期债券占比接近7成。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，房企在长期调控与楼市剧烈下行之下，流动性困境愈发严重，并引发不少头部企业发生爆雷问题或者面临暴雷压力，“为挽救自身流动性，出售资产回现就成为这些房企的选择之一，而酒店作为经营性现金流较差的资产就成为房企的优先出售对象。”

另一方面，全国各地疫情反反复复，致使出行减少。数据显示，2019年我国国内旅游人数达60.06亿人次；2021年国内游客32.5亿人次。对比发现，未受疫情影响的2019年数据几乎是2021年的2倍。

这也导致酒店营业额大减。机构数据显示，未受疫情影响的2019年全国8920家星级饭店的营业收入合计1907.77亿元。其中，8920家星级饭店的经营数据通过了省级文化和旅游行政部门的审核。

这一数据到了2021年度，共有7676家星级饭店的经营数据通过了省级文化和旅游行政部门的审核，营收总额1379.43亿元。两年数据相比，不仅通过审核的酒店数量减少了，营业收入也大幅下降。

继续以富力旗下酒店为例。数据显示，2019年，富力酒店营运业额由70.22亿元，下降至2020年44.63亿元，2021年这一数据回升至50.7亿元。但不难看出，疫情这两年富力酒店业务明显比疫情前还是出现大幅下降。

此外，酒店业务的收入本身在房企的整体收入里只占冰山一角，优先级并不高。以世茂为例，财报显示其2021上半年总收入为734.01亿元，而其中总体的酒店运营收入只有9.72亿元，仅占1.32%左右。

这种尴尬，或许是从该类酒店诞生之日起就一直存在。超八成地产公司都持有酒店资产，这些酒店大多是地产开发的配套项目，也包括地产公司布局文旅产业的配套。

正是因为这种“配套”的关联，使得很多地产高星酒店是脱节于当地市场之外的。这对该类酒店的日后经营和回本周期造成很大的困难。

所以，当地已经拿到，房子也已经造好，卖掉酒店也就成了理所当然的举动。

三、做精做轻是出路

一边，房企在抛售酒店；另一边，房企还在开酒店。除了上文提及的富力，截至去年年底41间在建及规划中的酒店外，还有很多开发商也在不停建设酒店。

不过，黑铁时代下，房企酒店的路在何方，要怎么走，也成为当下一个讨论的焦点。

一方面，开发商与国际酒店品牌合作多年后，让开发商逐渐积累了相关的酒店管理经验，高额的酒店管理成本也在让开发商萌生“退意”。

最重要的是，虽然国际酒店具有强大的号召力与影响力，但似乎并没有为房企带来应有的回报。

比如，富力旗下酒店由万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团等等多家国际知名酒店管理，但仍然阻止不了其酒店板块的年年亏损。

另一方面，如今混的风生水起的万达则注重轻资产输出，努力摆脱房地产标签，走酒店管理输出的路线。

事实上，早在2007年初，万达就推出了“万达酒店及度假村”品牌，随后旗下还衍生了“文华”“瑞华”“嘉华”等7个酒店品牌。目前，万达拥有已开业酒店99家，筹建及待开业酒店208余家，覆盖全球180余座城市。

与此同时，万达酒店轻资产管理输出还获海外订单。今年5月，万达酒店及度假村与海外资产管理公司Beautyland Group，就希腊雅典GOLDEN COAST豪华酒店式公寓项目签订管理合作协议。

由此不难看出，房企可尝试走自主酒店品牌，不仅更加符合我国本土行情，还能自主赋能，节省品牌管理费用。

同样在5月，世茂集团表示，旗下自主酒店品牌“世茂喜达”，将在2022年计划新开17家酒店，其中西咸文创世御酒店已于今年4月在西安开业。

据统计，国内TOP 100家房企中，已有38家成立了自主的酒店品牌。例如，曾有多年酒店管理经验的碧桂园，在2020年宣布成立凤悦酒店及度假村，并在2年时间内迅速扩张，衍生出17个子品牌。

但自主品牌之路也存在较多困难。例如，碧桂园虽然自主品牌酒店迅速扩张，但凤悦酒店及度假村还牵手希尔顿，将希尔顿惠庭品牌引入中国。此外，融创也携手国内酒店巨头华住，成立合资企业永乐华住酒店管理。永乐华住成立后，融创文旅将旗下22家酒店授权永乐华住进行管理。

虽然充满荆棘坎坷，但万达成功的经验，以及结合头部房企的表现，走自主酒店品牌之路或是势在必行的。

另一方面，酒店资产证券化或也在众多房企的考虑范围之内，显而易见的好处就是提高资产流动性，拓宽融资渠道，降低融资成本，并大大缓解资金紧张。

例如，今年5月，据上交所披露，申万宏源-电建三亚康年酒店资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”。本期债券品种为ABS，拟发行金额10.2亿元，原始权益人中国电建地产。

总的来说，房企在酒店业务中的角色应从“建设者”向专业“运营者”转变。酒店不像住宅，卖出后即可回笼资金，它需要更长久、更为专业的运营，才能产生更好回报。

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦