地产“康美”现象

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，头图来自：视觉中国

历时3年的康美案重锤落下。

康美药业被判赔偿投资者24.59亿元，原董事长马兴田被判12年有期徒刑，原副董事长、常务副总经理及其他责任人员11人也分别判处有期徒刑并处罚金。

这样的判决结果，创下了我国证券史上判决赔付金额最高、获赔人数最多的案件纪录，给康美药业投资者们出了一口恶气。而这笔超乎想象的赔偿金额，也更给财务造假的元凶——上市公司，上了最为生动的一课。

本质上，康美药业是披着中药外衣的房地产开发企业，全国到处建中药城卖（或出租）商铺，使得地产开发成为康美后期的主要业务，也是其财务造假最浓墨重彩的一笔。

前车之鉴，后事之师。近几年，不断有上市房企被爆出财务数据“注水”，以及有房企老板操纵证券市场割韭菜。

去年，商务部研究院一份报告显示，中国20个行业中，财务安全最差的是房地产业，多项指标依然呈现异常或异常严重。

在129家房地产上市公司中，房地产上市公司存在财务报表粉饰嫌疑有96家，行业占比达74.42%。而四年前，这个数值比例是71%。

眼下，随着地产商闭眼赚钱的日子早已远去，上市房企公司财务造假或者粉饰再也不只是“罚酒两杯”，而是倾家荡产。

“不定时炸弹”

2月，福晟集团违返《证券法》，董事长潘伟明等人被中国证监会出具警示函，存在未在法定期限内披露公司债券2020年半年度报告、未按规定披露重大诉讼事项、重大债务逾期违约未及时披露、重大资产冻结未披露等问题。

而后，深交所又对另一家闽系房企及其董事长给予通报批评处分，涉及未及时披露下属企业减资、未及时披露项目终止合作等。在过去两年来，这家房企的半年报、年报时常收到深交所的“问候”。

事实上，房地产行业属于资金密集型产业，资金沉淀量大，财务数据粉饰也曾甚嚣尘上，尤其上市房企成为“重灾区”。但一旦通过做假账来美化财务数据，犹如给企业埋下一颗不定时炸弹。

尤其在当下融资、销售承压的行业大背景下，可能将此前财务“注水”连根带起，进而引发企业动荡。例如，眼下已经暴雷的新力控股，就是最好的例证。

张园林于2010创立了江西新力置地，由此跨入地产。短短10年时间，新力控股就跻身千亿俱乐部，成为行业一匹“黑马”。

新力控股业绩狂飙突进的背后，净负债率出现跳水式下降，难逃被质疑财务“粉饰”之嫌。去年3月，新力控股发布的上市后的首份年报，净负债率从2018年的高达237%下降至2019年的67%。2020年继续下降至63.6%，到2021年上半年进一步降至50.5%。

说到底，张老板就是利用规模庞大的少数股东权益（也就是合联营公司），调低了负债率。

虽然纸面好看了，但资本市场未必会买账。新力在上市前埋下的隐患，最终在上市后就一步步显露。9月20日，新力股价出现跳水式画面，跌幅高达九成。

当天股价暴跌之前，张园林退出了境外投资者群。由于在群里未对即将到期的美元债给出清晰的偿还方式便匆匆“跑了”，引发了投资者强烈不满。

9月30日晚间，新力公告承认，其股票价格下跌及被大规模抛售，或与公司遇到流动资金问题有关。当天还公告了债务逾期未偿还的信息。

张园林用血淋淋的教训告诉世人，财技不管多高明，终究也是会现形的。

财报暗藏小心思

在地产圈，粉饰手段通常包括收入粉饰、成本费用粉饰、非经常性损益的调整、关联交易等。

今年8月，在禹洲集团发布2021年中报前的几分钟，一份关于2020年业绩重列的公告率先发出。其中，2020年中期营业收入从140.07亿元调减至20.19亿元，120亿元平白无故消失。

对于“消失”理由，禹洲除了把责任推给疫情外，还推给了新来的项目经理。其称，“受疫情限制，公司驻香港的会计及财务人员无法前往内地，对物业项目进行实地视察并开展实地工作；相关地区项目经理当时为刚加入公司不久或近期调任”。

事实上，今年3月禹洲发布2020年财报时，它就曾因全年收入较中期收入不增反降，引起市场关注。

业内人士指出，“类似财务和经营数据的调整，说明企业财务工作不稳健。而且很显然，其多半是从改善或粉饰财务数据的角度进行的。”

去年3月，一份做空报告认为中国奥园涉财务粉饰、虚增销售额等问题。报告指出，2015年-2019年，中国奥园实现了从百亿到破千亿的业绩。但是高增速下，中国奥园净负债率却一直稳定在50%-65%，远远低于其他高增速下的内房股。

该份报告质疑中国奥园通过明股实债的方式，违规将数百亿借款通过信托和旗下基金公司进行自融，注入到子公司的非控股股东权益中，并虚报少数股东利润。

对此，奥园持否认态度，对合同销售数据合同销售数据、自融问题等展开驳斥。但对于是否存在明股实债问题，其并未做出明确答复。

关于财报美化，上市房企都隐藏着那么多隐秘的角落，更何况非上市房企。

一家名叫天洋控股的非上市企业，更是将魔爪伸进舍得酒业，拿酒钱为地产填坑。据了解，天洋作为舍得酒业的控股股东，非经营性占用后者资金累计达到40.1亿元。

2019年1月以来，天洋控股因资金紧张，持续向上市公司舍得酒业借款并无力归还。为了平账，每逢季度末或年末，天洋会通过外部筹集资金先归还给舍得，账目做完，一周内，该笔资金再从舍得原路返回给天洋。

天洋通过先还再借的障眼法，变相拖延还款。通过这种转入再转出的金额，累计达到30亿，而其中23.4亿没有相应付款审批流程。

今年8月，上交所发布纪律处分决定书，对舍得酒业及其原实际控制人周政（天洋控股创始人）等予以纪律处分。

“零容忍”重拳出击

为何在房地产行业会频频出现财务粉饰现象？

一方面，无论是上市、还是融资和评级，对于公司的业绩、财务指标都有一定的要求。因此，房企为了达到所要求条件，不惜选择财务粉饰。

另一方面，财务数据的好坏直接影响股价的上下起伏，在经营不善情况下，房企往往会选择美化财务，让投资者相信公司前景，从而维持了股市价格稳定。此外，还有因对赌协议，面临业绩压力等，选择在财务数据上注水。

再者，企业在上市后，如若业绩下滑严重，连续两年净资产为负数，可能会面临ST或退市的风险，为了维持上市的资格，选择财务粉饰的开发商也不在少数。

由此可以看出，财务粉饰的目的是为了大股东自身的利益，避免出现对自己资产不利的情况。但，一旦违背法律法规进行操作财务数据，无疑会侵害中小股东利益，遭遇处罚，或形成负面舆情。

一家房企的诚信与否，往往根植于老板的价值观。如果老板自己价值观摇摆，就不可能建立起真正的企业文化。比如，如果老板对外崇尚做假，靠假数据、假业绩欺骗投资人，他就很难要求下属对自己真实。

而眼下仍有个别老板在赚快钱还是赚慢钱上，选择了投机取巧，违背资本市场底线，例如在股价高点时抛售股票套现、高溢价并购推动股价上涨并进行资金转移等。

纸包不住火，这些不违规的举动都将受到应有惩罚。近年来，监管机构对于违规事件的处罚频率和力度都在加大。

今年以来，格力地产董事长鲁君四因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被证监会立案调查；紧接着宋都股份董事长俞建午，也因涉嫌内幕交易股票被证监会立案调查；还有“殡葬第一股”的福成股份实际控制人李福成，涉嫌短线交易被立案调查等等。

除了公司内控不严，导致虚假交易和财务造假之外，外部负责财务报告审核的会计师事务所、海外投行、律师事务所等中介机构恐怕也难辞其咎。

由于港股为注册制，不会去检查公司的财务真假，但是会盯着会计师事务所的报告，只要公司被出具了无保留意见的报告，那么交易所就认为公司的财务没有问题；但是一旦出现问题，签字的核数师就要负责。

自2009年赴港上市后，中国恒大每年财报的核数师都是普华永道，双方合作已有12年。在会计事务所领域，普华永道是一块金字招牌，与德勤、毕马威、安永一起被视为全球顶尖的“四大”会计事务所。

10月中旬，香港财务汇报局宣布，对中国恒大集团2020年度报表，以及2021前六个月的中期财务报表展开查讯；并且对负责恒大2020年账目审计工作的香港普华永道会计师事务所展开调查。

在几个月前，外界就开始质疑普华永道：面对总资产超过2万亿元规模的恒大，却没有发现其隐藏的经营风险，没有及时警告投资者和公众，不是能力问题，就是合伙做假。

眼下，房企正经历多事之秋，一旦有任何财务造假或粉饰的风吹草动，都有可能让投资者做出交易决策，导致股债震荡。

所以，地产老板必须诚实面对资本市场，怀着敬畏之心，严格执行《证券法》；对于中介机构而言，要恪守“守门人”职责，提升对造假者、欺诈者的惩戒力度，重塑资本市场良性生态。

同时，监管部门也要提高违法成本，严格退市，以信息披露的真实、及时、准确为核心，严惩财务造假、操纵市场、内幕交易等违法违规行为。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦