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2022-01-05 09:43
微商的地产密事

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦,头图来自:视觉中国


不到2021最后一天,你永远不知道娱乐圈还有哪些人会凉。这次出事的是张庭、林瑞阳夫妇,其关联公司“上海达尔威贸易有限公司”因为涉嫌传销被查。


拥有439万粉丝的张庭,在2021年12月29日转发完一则公司声明之后,便将微博评论关闭,似乎想要冷处理。


可惜,过去8年时间这对明星夫妇实在太高调了。2021年,张庭夫妇直接豪掷17亿在上海黄浦江直接买了一栋大楼,带着自己的好姐妹陶虹和明道来参观,网络盛传她要送一层楼给陶虹作为办公楼。


除了上海这栋楼以外,林瑞阳、张庭夫妇还在北京、武汉、临沂等地买楼买地,根本停不下来。有人不禁问到,化妆品的利润率如此之高,为何这两口子却热衷地产?


相较于卖一套上百元的化妆品,一套房子可达百万元,大约等于卖一万套化妆品的销售额。


以至于不少网友调侃道,“专家说买房需要六个钱包的资助,林哥直接用了100多万个钱包”“甚至从微商那里买来的每个苹果肌面膜,都是在为中国楼市添砖加瓦”。


一、恋上铁狮门


当下,若说北京国贸CBD有新房供应,那么一定是“金桐拾贰”项目。13.7万元/平,是安家于此的均价。


去年4月,国际地产PE巨头铁狮门再次发力旧改,以重金21亿元拿下北京辉盛阁国际公寓城市更新项目。4个月后,全新项目案名“金桐拾贰”面世。


意想不到的是,该项目与林瑞阳有着千丝万缕的关联。林瑞阳(即林吉荣)作为金桐拾贰的项目公司“北京金桐房地产经营管理有限公司”的高管,担任董事一职。


此外,知情人士向乐居财经透露,铁狮门收购此项目背后的资金,也是由林瑞阳提供。


不止于此,明面上的铁狮门作为操盘方,背后的股权方之一剑指林瑞阳张庭夫妇。


乐居财经查询获悉,因收购原因,2021年5月,原股东EXCELLENT ESTEEM LIMITED悉数退出所持北京金桐100%股权,铁狮门治下的上海福庭企业管理有限公司接盘全部股份。


与此同时,北京金桐高层也经历了一场大换血,“旧势力”被一并清除。紧接着2021年8月,北京金桐由原名称“北京辉盛阁房地产经营管理有限公司”,变更为现有名称。


作为北京金桐唯一股东的上海福庭成立于2020年9月,注册资本8.2亿元。由上海达尔威实业有限公司45%,以及上海景原企业管理合伙企业(有限合伙)、上海景慈股权投资合伙企业(有限合伙)两个私募基金各持股37%、18%。



其中,大股东上海达尔威实业由林瑞阳张庭实控下的上海达尔威贸易持股100%。不过,虽是大股东,但铁狮门通过两个私募基金机构享有55%表决权,为公司实控人。


在买楼买地方面,这并非林瑞阳夫妇与铁狮门的唯一一次合作。


去年11月17日,上海长宁区一地块由上海长羿房地产开发经营有限公司、上海长鹂企业发展有限公司联合竞得,成交价为50.9亿元。而买方上海长羿房地产的背后,剑指铁狮门与达尔威实业。


在股权上,上海长羿房地产由上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业(有限合伙)(铁狮门实际控制)、深圳啦啦管理服务咨询有限公司、上海庭泓企业管理合伙企业(有限合伙)各持股53.8%、30.3%、15.9%。


其中,三股东上海庭泓曾为铁狮门房地产咨询(北京)有限公司的子公司。去年8月,铁狮门房地产咨询退出合伙人行列,随后公司引入上海庭然科技、达尔威实业。


清晰知晓的是,达尔威实业是上海达尔威贸易的全资子公司,而上海庭然科技则由张淑琴(张庭)治下的上海胜极生物全资持股。


更早些时候,2020年6月10日,张庭48岁生日时,林瑞阳夫妇旗下化妆品牌TST以17.6亿总价买下了晶耀前滩项目中的2号办公楼。该项目便是由铁狮门与陆家嘴集团合作开发的城市综合体项目。


这栋楼一共有96套房源,单价约6.7万每平方米。彼时,这笔交易不仅引发外界关注,还引发了不断的质疑。因为在TST下手前,晶耀前滩很少整栋开卖,这次卖给TST,竟用的一年前的价格。


在魔都上海,张庭夫妇还在上海黄浦江边购入的豪宅,面积超1650平,光是双层空中花园就有1000多平,毛坯费用近2亿。


二、地产版图


一边是与铁狮门的关系匪浅,另一边,林瑞阳夫妇也拥有自己的地产版图。而夫妇二人地产版图最重要一环便是上海达尔威贸易。


据了解,上海达尔威贸易由其二人创办于2013年,注册资本达2.318亿元,林瑞阳担任法定代表人。公司作为TST的运营主体,主打化妆品、护肤品。



在股权方面,大股东、二股东上海广鹏投资、上海胜极生物均为张淑琴(即张庭)担任法定代表人、执行董事。二者背后分别由香港企业领扬科技有限公司、展丽(香港)有限公司全资持股。其中,领扬科技实属张淑琴旗下日东企业有限公司(BVI)全资子公司。


目前,明星陶虹也位列股东序列。上海达尔威贸易不仅明面上有陶虹1.9301%股权,她还通过北京最陶然服装持有公司4.7049%,属于公司第五大股东。由此计算,陶虹在达尔威贸易的最终收益股份达6.635%。


然而,如果单纯的认为达尔威贸易只做化妆品、护肤品,则有失偏颇。目前,28家企业(已注销2家),主要涉及租赁和商业服务业、批发和零售业等。


在达尔威贸易对外投资企业中还“雪藏”着地产版图,上海达尔威实业便是其中之一。明面上属于批发业,实则经营范围涉及各类工程建设活动、房地产咨询等。上文出现的张瑞阳夫妇与铁狮门在上海拿地、北京金桐项目上的合作,便是通过上海达尔威实业实现。


当然,上海达尔威贸易在地产上的布局不止如此。2019年3月,上海达尔威贸易曾悉数退出持有的淮安天禧房地产100%股份,接盘方为淮安市展豹房地产投资有限公司。


不过,达尔威贸易虽然不再是淮安天禧房地产旗下子公司,但这家公司似乎仍在林瑞阳夫妇控制下。


资料显示,淮安市展豹房地产由林瑞阳企业有限公司、展丽(香港)有限公司各持股60%、28.46%,林吉荣(林瑞阳)为董事长兼总经理、法人代表。此外,陶虹也在这家公司持股10%。


在淮安天禧房地产身上的故事颇多。2018年8月,淮安市国土局挂牌出让了一批商住用地。不满一个月后,林瑞阳亲自挂帅前往考察。紧接着,上海达尔威贸易耗资4亿拍下地块,又出资5000万,成立了淮安天禧房地产。


放眼林瑞阳夫妇二人的地产版图远不止于此。例如,上海上阳投资管理咨询有限公司于2001年进驻上海,由林瑞阳创办。他以上海总部为中心,在长三角地区注册了一批冠以“上阳”“吉阳”为名头,号称将台湾房地产代理机制引入大陆房地产市场,全力进军中国房地产代销业。


但也有人质疑,林瑞阳不是带入台湾代理模式的人,“将台湾地产代理模式带入中国大陆的是台湾新联阳(上海新联康),林瑞阳后来挖了几个台干来,才开始了自己的业务,而且连名字都抄袭,叫上海新吉阳。”


2012年,武汉一品国际开工,林瑞阳掌控了项目开发商近半股权。不过,该项目并未想象中的顺利,此后因逾期交房、水电气不通等原因引发业主维权。


彼时,林瑞阳正忙着和妻子在综艺节目上秀恩爱。关于一品国际交房延期的问题,他发微博辩解,“我为了你们的支持,把产品做到最好!草草了事才是不负责任的行为!”


不仅如此,张淑琴(张庭)旗下的临沂上阳房地产开发有限公司于2020年9月,以总价2.28亿元竞得临沂一宗宅地。


除了拿地,该公司还被官司缠身。例如,因拒不支付酬金,上海芸绮物业管理有限公司将临沂上阳房地产诉至法庭,案件于2020年9月得到裁定,最终法院要求其支付酬金及物业费。同年11月,因未履行义务,临沂上阳房地产成为被执行人。


除此之外,临沂上阳房地产还因在项目工地存在土方未覆盖完全的违法行为,造成扬尘污染,遭到临沂相关部门处罚1.5万元。


三、息影从商


总体来看,林瑞阳夫妇的地产版图难敌化妆品规模。2018年,上海达尔威贸易向外公布年度纳税高达21亿,一跃成为上海青浦区的纳税冠军。


然而,比起林瑞阳夫妇的地产、化妆品业务,似乎二人的过往更惹人关注。


林瑞阳曾被称为百亿商业大亨。1960年生,他从小生活在一个小康家庭,过着富足宽裕的生活。好景不长,在他5岁时,父亲被骗,致使赔光家产,生活水平自此一落千丈。


打那时起,林瑞阳就养成勤俭节约的习惯。同时,有机会赚大钱帮助家人改变生活的想法也在他心底里生根发芽。高中毕业后,他便凭借偶然机会进入了演艺圈。


此后,他的星途颇为顺风顺水,被外界称为“台湾第一小生”。不过,即便成名后林瑞阳也从不挥霍,这也是他后来进军商业的本钱。


1997年,林瑞阳在《生生世世情》和《金色夜叉》两部剧中与张庭展开合作。很快,二人牵手照片被媒体拍到,引发了轩然大波。


对此,张庭召开记者会澄清时委屈万分,泣不成声否认传言并表示自己不会嫁给林瑞阳,说完就半昏在桌子上,被人搀扶出了发布会。


与此同时,林瑞阳宣布退出娱乐圈,转战大陆从事文化交流业务。关于林瑞阳弃影从商,据他自己说有两个原因,一是与张庭的恋情导致的舆论重压,二就是要“好好赚钱”。


娱乐圈的钱并没那么好赚,不然也不会有那么多明星转战经商。林瑞阳曾说:“我跟计程车司机是一样的,他生病,我生病,他没钱,我也没钱。”


到了内地,因为熟悉,林瑞阳投资做的是影视制作行当。据称,他创立了亚洲最大的影视制片发行公司,每年在中央电视台有近250小时的节目制作发行。


除了影视,林瑞阳还涉足地产行业。千禧年,林瑞阳创办一家地产咨询公司,将台湾代理模式引入内地,2008年又组建了美国旭升房地产集团(上阳房地产集团),并在美国OTCBB挂牌。此后,便有传言说这位地产大亨身家330亿。


他从台湾第一小生到身家330亿的地产大佬的经历却颇为模糊。众所周知,地产属于资金密集型产业,对于地产发家史,林瑞阳只是说,“靠朋友”。


不过,据传林瑞阳曾因重仓过票,一夜破产。张庭并未离开他,瞒着所有人把所有积蓄都给了林瑞阳。


得到帮助的林瑞阳,进入了内地房地产行业,因为其颇善经营,加上那时内地房地产快速发展,很快赚得盆钵满盆。不过,当时就有人指出,林瑞阳的房地产生意并不是房地产开发,而是代销,“330亿”也只是销售额。


直到2006年,曾经那个誓言不嫁给林瑞阳的张庭最终出卖自己的话,二人步入婚姻殿堂。7年后,夫妻二人便做了化妆品生意。


如今,二人旗下的上海达尔威贸易因涉嫌传销被推至风口,旗下的的微商产品曾多次被曝光出问题,包括烂脸、重金属超标。张庭、林瑞阳是否会在夜深人静之时,悔恨当初为什么不好好专注做地产?


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦

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