微商的地产密事

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，头图来自：视觉中国

不到2021最后一天，你永远不知道娱乐圈还有哪些人会凉。这次出事的是张庭、林瑞阳夫妇，其关联公司“上海达尔威贸易有限公司”因为涉嫌传销被查。

拥有439万粉丝的张庭，在2021年12月29日转发完一则公司声明之后，便将微博评论关闭，似乎想要冷处理。

可惜，过去8年时间这对明星夫妇实在太高调了。2021年，张庭夫妇直接豪掷17亿在上海黄浦江直接买了一栋大楼，带着自己的好姐妹陶虹和明道来参观，网络盛传她要送一层楼给陶虹作为办公楼。

除了上海这栋楼以外，林瑞阳、张庭夫妇还在北京、武汉、临沂等地买楼买地，根本停不下来。有人不禁问到，化妆品的利润率如此之高，为何这两口子却热衷地产？

相较于卖一套上百元的化妆品，一套房子可达百万元，大约等于卖一万套化妆品的销售额。

以至于不少网友调侃道，“专家说买房需要六个钱包的资助，林哥直接用了100多万个钱包”“甚至从微商那里买来的每个苹果肌面膜，都是在为中国楼市添砖加瓦”。

一、恋上铁狮门

当下，若说北京国贸CBD有新房供应，那么一定是“金桐拾贰”项目。13.7万元/平，是安家于此的均价。

去年4月，国际地产PE巨头铁狮门再次发力旧改，以重金21亿元拿下北京辉盛阁国际公寓城市更新项目。4个月后，全新项目案名“金桐拾贰”面世。

意想不到的是，该项目与林瑞阳有着千丝万缕的关联。林瑞阳（即林吉荣）作为金桐拾贰的项目公司“北京金桐房地产经营管理有限公司”的高管，担任董事一职。

此外，知情人士向乐居财经透露，铁狮门收购此项目背后的资金，也是由林瑞阳提供。

不止于此，明面上的铁狮门作为操盘方，背后的股权方之一剑指林瑞阳张庭夫妇。

乐居财经查询获悉，因收购原因，2021年5月，原股东EXCELLENT ESTEEM LIMITED悉数退出所持北京金桐100%股权，铁狮门治下的上海福庭企业管理有限公司接盘全部股份。

与此同时，北京金桐高层也经历了一场大换血，“旧势力”被一并清除。紧接着2021年8月，北京金桐由原名称“北京辉盛阁房地产经营管理有限公司”，变更为现有名称。

作为北京金桐唯一股东的上海福庭成立于2020年9月，注册资本8.2亿元。由上海达尔威实业有限公司45%，以及上海景原企业管理合伙企业（有限合伙）、上海景慈股权投资合伙企业（有限合伙）两个私募基金各持股37%、18%。

其中，大股东上海达尔威实业由林瑞阳张庭实控下的上海达尔威贸易持股100%。不过，虽是大股东，但铁狮门通过两个私募基金机构享有55%表决权，为公司实控人。

在买楼买地方面，这并非林瑞阳夫妇与铁狮门的唯一一次合作。

去年11月17日，上海长宁区一地块由上海长羿房地产开发经营有限公司、上海长鹂企业发展有限公司联合竞得，成交价为50.9亿元。而买方上海长羿房地产的背后，剑指铁狮门与达尔威实业。

在股权上，上海长羿房地产由上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业（有限合伙）（铁狮门实际控制）、深圳啦啦管理服务咨询有限公司、上海庭泓企业管理合伙企业（有限合伙）各持股53.8%、30.3%、15.9%。

其中，三股东上海庭泓曾为铁狮门房地产咨询（北京）有限公司的子公司。去年8月，铁狮门房地产咨询退出合伙人行列，随后公司引入上海庭然科技、达尔威实业。

清晰知晓的是，达尔威实业是上海达尔威贸易的全资子公司，而上海庭然科技则由张淑琴（张庭）治下的上海胜极生物全资持股。

更早些时候，2020年6月10日，张庭48岁生日时，林瑞阳夫妇旗下化妆品牌TST以17.6亿总价买下了晶耀前滩项目中的2号办公楼。该项目便是由铁狮门与陆家嘴集团合作开发的城市综合体项目。

这栋楼一共有96套房源，单价约6.7万每平方米。彼时，这笔交易不仅引发外界关注，还引发了不断的质疑。因为在TST下手前，晶耀前滩很少整栋开卖，这次卖给TST，竟用的一年前的价格。

在魔都上海，张庭夫妇还在上海黄浦江边购入的豪宅，面积超1650平，光是双层空中花园就有1000多平，毛坯费用近2亿。

二、地产版图

一边是与铁狮门的关系匪浅，另一边，林瑞阳夫妇也拥有自己的地产版图。而夫妇二人地产版图最重要一环便是上海达尔威贸易。

据了解，上海达尔威贸易由其二人创办于2013年，注册资本达2.318亿元，林瑞阳担任法定代表人。公司作为TST的运营主体，主打化妆品、护肤品。

在股权方面，大股东、二股东上海广鹏投资、上海胜极生物均为张淑琴（即张庭）担任法定代表人、执行董事。二者背后分别由香港企业领扬科技有限公司、展丽（香港）有限公司全资持股。其中，领扬科技实属张淑琴旗下日东企业有限公司（BVI）全资子公司。

目前，明星陶虹也位列股东序列。上海达尔威贸易不仅明面上有陶虹1.9301%股权，她还通过北京最陶然服装持有公司4.7049%，属于公司第五大股东。由此计算，陶虹在达尔威贸易的最终收益股份达6.635%。

然而，如果单纯的认为达尔威贸易只做化妆品、护肤品，则有失偏颇。目前，28家企业（已注销2家），主要涉及租赁和商业服务业、批发和零售业等。

在达尔威贸易对外投资企业中还“雪藏”着地产版图，上海达尔威实业便是其中之一。明面上属于批发业，实则经营范围涉及各类工程建设活动、房地产咨询等。上文出现的张瑞阳夫妇与铁狮门在上海拿地、北京金桐项目上的合作，便是通过上海达尔威实业实现。

当然，上海达尔威贸易在地产上的布局不止如此。2019年3月，上海达尔威贸易曾悉数退出持有的淮安天禧房地产100%股份，接盘方为淮安市展豹房地产投资有限公司。

不过，达尔威贸易虽然不再是淮安天禧房地产旗下子公司，但这家公司似乎仍在林瑞阳夫妇控制下。

资料显示，淮安市展豹房地产由林瑞阳企业有限公司、展丽（香港）有限公司各持股60%、28.46%，林吉荣（林瑞阳）为董事长兼总经理、法人代表。此外，陶虹也在这家公司持股10%。

在淮安天禧房地产身上的故事颇多。2018年8月，淮安市国土局挂牌出让了一批商住用地。不满一个月后，林瑞阳亲自挂帅前往考察。紧接着，上海达尔威贸易耗资4亿拍下地块，又出资5000万，成立了淮安天禧房地产。

放眼林瑞阳夫妇二人的地产版图远不止于此。例如，上海上阳投资管理咨询有限公司于2001年进驻上海，由林瑞阳创办。他以上海总部为中心，在长三角地区注册了一批冠以“上阳”“吉阳”为名头，号称将台湾房地产代理机制引入大陆房地产市场，全力进军中国房地产代销业。

但也有人质疑，林瑞阳不是带入台湾代理模式的人，“将台湾地产代理模式带入中国大陆的是台湾新联阳（上海新联康），林瑞阳后来挖了几个台干来，才开始了自己的业务，而且连名字都抄袭，叫上海新吉阳。”

2012年，武汉一品国际开工，林瑞阳掌控了项目开发商近半股权。不过，该项目并未想象中的顺利，此后因逾期交房、水电气不通等原因引发业主维权。

彼时，林瑞阳正忙着和妻子在综艺节目上秀恩爱。关于一品国际交房延期的问题，他发微博辩解，“我为了你们的支持，把产品做到最好！草草了事才是不负责任的行为！”

不仅如此，张淑琴（张庭）旗下的临沂上阳房地产开发有限公司于2020年9月，以总价2.28亿元竞得临沂一宗宅地。

除了拿地，该公司还被官司缠身。例如，因拒不支付酬金，上海芸绮物业管理有限公司将临沂上阳房地产诉至法庭，案件于2020年9月得到裁定，最终法院要求其支付酬金及物业费。同年11月，因未履行义务，临沂上阳房地产成为被执行人。

除此之外，临沂上阳房地产还因在项目工地存在土方未覆盖完全的违法行为，造成扬尘污染，遭到临沂相关部门处罚1.5万元。

三、息影从商

总体来看，林瑞阳夫妇的地产版图难敌化妆品规模。2018年，上海达尔威贸易向外公布年度纳税高达21亿，一跃成为上海青浦区的纳税冠军。

然而，比起林瑞阳夫妇的地产、化妆品业务，似乎二人的过往更惹人关注。

林瑞阳曾被称为百亿商业大亨。1960年生，他从小生活在一个小康家庭，过着富足宽裕的生活。好景不长，在他5岁时，父亲被骗，致使赔光家产，生活水平自此一落千丈。

打那时起，林瑞阳就养成勤俭节约的习惯。同时，有机会赚大钱帮助家人改变生活的想法也在他心底里生根发芽。高中毕业后，他便凭借偶然机会进入了演艺圈。

此后，他的星途颇为顺风顺水，被外界称为“台湾第一小生”。不过，即便成名后林瑞阳也从不挥霍，这也是他后来进军商业的本钱。

1997年，林瑞阳在《生生世世情》和《金色夜叉》两部剧中与张庭展开合作。很快，二人牵手照片被媒体拍到，引发了轩然大波。

对此，张庭召开记者会澄清时委屈万分，泣不成声否认传言并表示自己不会嫁给林瑞阳，说完就半昏在桌子上，被人搀扶出了发布会。

与此同时，林瑞阳宣布退出娱乐圈，转战大陆从事文化交流业务。关于林瑞阳弃影从商，据他自己说有两个原因，一是与张庭的恋情导致的舆论重压，二就是要“好好赚钱”。

娱乐圈的钱并没那么好赚，不然也不会有那么多明星转战经商。林瑞阳曾说：“我跟计程车司机是一样的，他生病，我生病，他没钱，我也没钱。”

到了内地，因为熟悉，林瑞阳投资做的是影视制作行当。据称，他创立了亚洲最大的影视制片发行公司，每年在中央电视台有近250小时的节目制作发行。

除了影视，林瑞阳还涉足地产行业。千禧年，林瑞阳创办一家地产咨询公司，将台湾代理模式引入内地，2008年又组建了美国旭升房地产集团（上阳房地产集团），并在美国OTCBB挂牌。此后，便有传言说这位地产大亨身家330亿。

他从台湾第一小生到身家330亿的地产大佬的经历却颇为模糊。众所周知，地产属于资金密集型产业，对于地产发家史，林瑞阳只是说，“靠朋友”。

不过，据传林瑞阳曾因重仓过票，一夜破产。张庭并未离开他，瞒着所有人把所有积蓄都给了林瑞阳。

得到帮助的林瑞阳，进入了内地房地产行业，因为其颇善经营，加上那时内地房地产快速发展，很快赚得盆钵满盆。不过，当时就有人指出，林瑞阳的房地产生意并不是房地产开发，而是代销，“330亿”也只是销售额。

直到2006年，曾经那个誓言不嫁给林瑞阳的张庭最终出卖自己的话，二人步入婚姻殿堂。7年后，夫妻二人便做了化妆品生意。

如今，二人旗下的上海达尔威贸易因涉嫌传销被推至风口，旗下的的微商产品曾多次被曝光出问题，包括烂脸、重金属超标。张庭、林瑞阳是否会在夜深人静之时，悔恨当初为什么不好好专注做地产？

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦