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2022-01-14 16:21
房子盖太快了,谁敢买?

本文来自微信公众号:新周刊(ID:new-weekly),作者:刘婷,头图来自:视觉中国


“一天三层楼”的盖楼故事,即将走向尾声。售楼中心以速度为营销噱头的时代,也将成为历史。


日前,浙江省住房和城乡建设厅发布了《浙江省住房和城乡建设厅关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》,其中明确规定,现浇混凝土主体结构施工周期不得低于规范标准要求,不宜少于7天/层。该《意见》自今年2月1日开始施行。此前,宁夏、湖南、重庆等地陆续出台政策,重新审视城市发展与速度之间的关系。



房地产开发开始走进“慢时代”,引发大众对建筑空间前所未有的深刻思考。过去,高周转在带来规模膨胀的同时,产生了大量“建筑垃圾”,也引发工程事故、质量问题、交付缺陷等一系列问题。在安全面前,楼书上大写加粗的交付周期已不再那么重要,质感、安全、健康等需求被前置。


盖一层楼到底多久合适?这是一个没有标准答案的问题。各地政府为城市发展铺上减速带后,开发商开始思考什么样的房子最适合大众,该为市场匹配什么样的生活。而购房者关于房子的功能诉求回归了最质朴的本源——安全,好住。


速度、质感与生活在多方博弈下走向平衡,城市建筑形态正是在这种思辨潮中走出新风貌。


一、地产商的速度与激情


天下武功,唯快不破。快速发展的城镇化进程中,人口大规模地涌进城市,原本的居住空间无法容纳巨量人口,快速建房曾是城市解决人地矛盾的唯一出路。


上世纪80年代,160米高的深圳国贸大厦落成,“中国第一高楼”纪录由此打破,“三天一层楼”的口号从这里响彻全国。


以国贸大厦为起点,热火朝天的城市建设拉开序幕。中国第一高楼上海中心大厦拥有世界上最快的电梯,能在55秒之内到达119层的高度;成都新世纪环球中心从一片空地上拔地而起,蜕变成世界上最大的独立(单体)建筑;武汉不断扩宽城市边界,城市风貌每天都在改变,成为今日之“大武汉”。


城市发展是速度和效率的比拼,不断攀升的排名是这场城市竞争的魅力之一。直至今日,城市建设者对速度的狂热仍不减分毫。


湖南长沙,一幢57层建筑静静地矗立在城市东边。这座命名为“小天城”的白色建筑,曾创造世界上最快的建筑速度记录。2015年,1200位工人昼夜开工建设,耗时19天建造57层大厦。从此,小天城以“一天三层楼”的标签出圈,成为中国速度的新代名词。


从“三天一层楼”到“一天三层楼”,城市地标加速度背后,站着无数开发商。他们乘着城镇化东风、尽享人口迁移红利,缔造起一个个地产帝国。速度于他们而言,是存货周转率、利润与规模。于是乎,“高周转”应运而生,成为楼市黄金时代的注脚。


设计师从接到需求到做出成品,需要多长时间?在房企眼里,答案是当天。从拿地到开工需要多久?有房企用了1.5个小时就做到了。不少房企将“456模式”奉为圭臬,力图做到拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金再周转。


在房地产市场上行周期,高周转是国内地产商纷纷追捧的概念。Top10房企均借力高周转实现弯道超车,跻身第一梯队。此后,绿城中国、阳光城、中梁集团等加入竞速赛道,三年业绩增长十倍、迅速实现从百亿到千亿的跨越等故事层出不穷。无数开发商杀红了眼,只为在规模竞逐中取得一席之地。


负面声音随之而来。如果说改革开放初期,建设提速是为了解决效率低下的问题,那么在市场充分竞争阶段,开发商仍以速度论英雄则有盲目逐利之嫌。当建造周期逼近临界点,速度和质量便成了一场零和博弈,安全如在高空走钢丝。


二、开发热的冷思考


2021年5月18日,深圳华强北赛格大厦出现异常摇晃,引发全网关注。赛格大厦是深圳市跨世纪的标志性建筑,以建筑速度和建筑高度为外界所知,至今仍为深圳第三高楼。


在以速度著称的深圳,赛格大厦的晃动无疑敲响了安全警钟,也让外界对建筑有了更深层次的思考。除了“门面担当”人设之外,建筑还是容纳生活万象的容器。相较于速度,安全才是建筑该有的底色。


“高楼短命”,是城市发展的心病。浙大原湖滨校区3号楼在使用16年后被整体爆破;沈阳夏宫因所在地块规划用于房地产开发而被炸成一堆瓦砾;重庆永川市会展中心推倒重建时,楼龄仅有5年。


长沙小天城封顶后,质疑声持续至今——当建筑可以速成,品质能否跟上脚步?


清华大学教授张君在接受《羊城晚报》采访时指出,虽然钢结构建筑在场地建造时间上有一定优势,但其自身也有一些弊端和隐患。最大的问题是时间长了可能出现渗水、保温隔热不好、生锈等问题。


高周转时代,开发商的商业模式为“买地-建房-卖房-买地”。建房和卖房是流程中时间弹性最大的环节,压缩工期换利润空间已成行业共识。在规模面前,质量意识早已褪色。


“这两年是房地产最糟糕的两年,我一直在劝身边的朋友同事不要买房。我告诉各位,这两年买到的可能是最差的房子。” 2018年,某房企高管在博鳌亚洲论坛上发出忠告。


开启“比快”模式后,房企通过缩短工期换取利润,因此也酿成过一场场闹剧。有开发商为赶交楼日期,在小区画一个人工湖,将塑胶跑道替换成油画跑道;更有开发商卖房时承诺的绿化凭空消失,美其名曰“红烧牛肉面里也没有牛肉”;还有开发商将洗手盆设计成手机大小,称购房前也没有承诺过具体尺寸大小。


视频截图


每逢交房之日,便是业主维权之时。高周转之下,买房从起点便是长征。放在更长的周期看,我们的房子真的能住70年吗?哪怕产权还远未到期,也很少人能给出肯定的答案。


中国住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上表示,我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,但建筑寿命只能持续25-30年。


延长房屋使用周期,我们仍有广阔的向上空间。资料显示,英国建筑的平均寿命达到132年,美国则为74年。


万物皆有自己的成长规律,建筑也是如此。《意见》设定“盖一层楼至少7天”,无疑是通过行政手段让偏离客观规律的市场回归正轨,让开发商不再“头铁”。


在“高周转”未写入企业战略前,开发商也曾歌颂建筑,赞美工匠。星河湾创始人黄文仔曾因样板间的墙纸没贴好而在开盘前一天抡起大锤砸了样板间;绿城创始人宋卫平放话为低收入阶层和农民,盖最物美价廉的房子;多家开发商想成为“百年老店”,而非“速度之王”。


“高周转”成就了开发商的规模神话,成为城市发展的助推器。当开发速度接近临界点时,安全问题逐渐暴露,“高周转”开始祛魅。设定盖楼周期,从源头上拒绝“内卷”,将失速的列车拉回正轨。在此之后,建筑重新开模打样,拥有重塑自我的机会。安全、速度与规模的“不可能三角”,打开了一种全新的可能。


如今,楼市迈向去杠杆大潮,多家大型房企已经倒在高周转的路上。大浪淘沙为开发商提供回归赛道的契机,主动降速才能在新语境下走得更远。


三、降速之后


《意见》是建筑降速的起点,为建筑乱象进行一次“拨乱反正”。行业集体反思过后,是时候重新思考城市、建筑与生活之间的关系了。


“让建筑赞美生命”,中国第一代房地产企业万科以此为座右铭。在《我的改变》中,王石曾讲过一个因建筑而改观的故事。


2005年,万科在上海建了一个叫“蚂蚁工房”的项目,用的是清水混凝土工艺,得到了很多专家和同行的好评。他请时任日本东京建屋协会会长的朋友楠敬介先生来参观,希望得到表扬。


但楠敬介看后一句话都没说,王石便主动引出话题:“我们非常强调质量,不会为了成本、利润和数量而牺牲质量。”楠敬介回复王石的话平静而震耳发聩:“你说的这些都是最基本的啊,这个都做不到,还做什么企业?”


王石彻底明白,建筑只与质量有关,开发商把好质量关是天职所在。一座合格的建筑应该具备什么条件,《意见》给出了样本。


《意见》指出,建设单位应当科学合理地确定建设工期和造价,保障合理勘察设计时间、施工工期和合理费用。施工合同工期应当符合相应的标准及工期定额要求,低于定额工期70%的,组织专家论证,并承担相应的质量责任。勘察设计、施工工期确定后,建设单位不得任意压缩;调整合同约定的勘察设计、施工工期的,相应调整相关费用。


严格制定施工周期、不得随意压缩,这不仅是官方提出的KPI,更应是开发商的自我修养。正如那句“走出太远而忘记了为什么出发”,建造速度越发“内卷”,开发商也暂时遗忘建筑的本义。


放在历史长河里看,从来没有一处建筑因快而被世人铭记,流芳百世的向来是雕刻在建筑上的文化与其背后的匠人精神。


西班牙圣家堂作为巴塞罗那最为知名的标志性建筑物之一,始建于1882年,到现在已经建了140个年头,是西班牙著名建筑家安东尼·高迪的代表作。高迪晚年时期将全部的精力都投入到了教堂的建设中,直至1926年逝世,教堂仅完工了不到四分之一。


安东尼高迪认为,直线属于人类,曲线属于上帝。圣家堂以螺旋、锥形、双曲线、抛物线各种变化,组合成充满韵律动感的神圣建筑。历经一个多世纪,西班牙建筑师多次易稿,谨慎地推进圣家堂的建筑工程。尽管尚未完工,但西班牙圣家堂仍因将信仰艺术极致化而被列入世界遗产。


有人说,西班牙圣家堂是世界上最大的“烂尾楼”。诚然,若从商业的角度看,西班牙圣家堂回报率与回报周期过长,是一宗亏本的买卖。也有人说,建筑是研究如何浪费空间的艺术,正是这种慢的勇气,成就了西班牙圣家堂的艺术价值,让它成为唯一未完工的世界遗产。


“人的一生中有两样东西是永远不能忘却的,这就是母亲的面孔和城市的面貌。”土耳其诗人纳乔姆·希格梅说。高周转衍生的标准化产品,让建筑可复制粘贴。这也让中国很多城市长了同一张脸,地域特色正被同质化浪潮所湮没。“千城一面”的同时,城市的历史文化也变得越来越模糊。


《意见》为城市发展铺上减速带,建筑开发从此放缓脚步。


作为城市肌理,建筑为城市向内发展提供重要机会,也是新一轮城市形象打造的关键。当城市建设者不再蒙眼狂奔时,他们的关注点能否重新集中在建筑本身,让城市建筑变得丰富、多元?


满足对美好生活的向往,是现代建筑的应有之义,也是一座城市生生不息的原动力。


2021年12月9日凌晨,在无数人的见证下,圣母玛利亚塔成为圣家堂第一座落成的建筑,引来全世界关注。从此以后,塔尖的伯利恒之星在巴塞罗那的夜空增添了一点属于人类的光亮。


在历史长河中跋涉的圣家堂,仿佛昭示着一切伟大建筑的宿命:人们穷尽一切努力,只为在浩繁的宇宙增添一抹微小的星芒。


急匆匆的中国城市,需要一批缓慢而精致的建筑。当暂缓键即将按下,城市规划者和建设者理应回归初心,重估造房子这件事。


本文来自微信公众号:新周刊(ID:new-weekly),作者:刘婷

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