又一个总部逃离珠江新城，CBD为什么留不住大企业？

本文来自微信公众号：城市战争（ID：sunbushu123），作者：孙不熟团队，头图来源：视觉中国

又一个企业总部逃离了珠江新城！

1月16日，易简集团总部大厦——易简大厦在天河智谷举行了奠基典礼，标志着这家曾在东塔办公5年的新三板上市公司，正式逃离珠江新城。

易简集团业务广泛，聚焦新媒体、消费、体育、娱乐等产业，链接资本市场，旗下还有自媒体矩阵——易简传媒，拥有易简财经、科技每日推送等知名公众号，该公司于2017年在新三板上市。

除了易简集团，编辑粗略统计了一下，自2016年以来，已有网易、多益网络、雪松控股、欢聚集团、广发证券等多个总部企业搬离天河中心区，去往天河智慧城、黄埔科学城、番禺万博等郊区拿地盖楼。

一、珠江新城太贵了

这些总部企业为什么要逃离CBD？

最直接的原因自然是——

“太贵了”。

易简集团相关负责人告诉编辑，公司此前在位于广州第一高楼东塔办公5年，租金总共花了近4000万元，这还不包括几百万元的装修还原费。

4000万是什么概念？可以在金融城这样的地段，买到足足1000平米的写字楼了。对不差钱的大企业来说，买楼比当租户显然要划算。

东塔的租金，几乎是广州写字楼的天花板。

据贝壳APP显示，东塔写字楼1000平以上的单位，租金在8.7元/平/天之间，也就是260元/平/月左右，如果楼层和朝向再好一点，每平米每月要去到300到400元。

除了东塔，珠江新城甲级写字楼租金水平，一直稳居广州第一档。戴德梁行数据显示，截至2021年四季度，珠江新城租金保持在196.1元/月/平，虽然比往年跌了一点，但仍然稳居广州之巅， 没有竞争对手可言。

网易也是如此，在广州有近万名员工，此前的办公楼分散在各地，除了科韵路自持的网易大厦、租用的方圆大厦等，在珠江新城也租用了侨鑫国际大厦、珠江城，租金肯定是一笔不小的开支。

随着网易在智慧城的新总部投入使用，租金开支一下子少了很多。

二、大企业更愿意到郊区当楼主

除了租金高，高房价、交通拥堵、生活成本高、缺乏大面积的办公空间，也是很多企业逃离珠江新城的重要原因。

拿着那些打了水漂的巨额租金，去郊区拿地盖楼，它不香吗？

珠江新城一栋楼多少钱，少则几十亿，动则几百亿，不是谁都能撬动的，但郊区不一样，少则几千万、多则几个亿，就能拿地盖楼，又省钱、又气派！

以易简集团为例，在珠江新城时，只能在东塔租个半层，但到天河智慧城，可以建设自己的总部大楼，品牌展示力大幅提升。

据报道，该公司在天河智慧城拿的这个地块，占地面积8075平方米，建筑面积32300平方米，当初是以底价3.0736亿元，楼面价仅9500元/m²。

该地块的具体位置如下：

9500元/m²什么概念？大约是珠江新城地价的1/3、金融城地价的60%。

去年7月，合景泰富在珠江新城核心区拍了一块地，楼面价是2.9万元/m²。同月，腾讯音乐在金融城也拍了一块地，楼面价约1.53万元/m²，这两块地都比易简那块地很多。

更何况，天河智慧城的地段并不差，虽然是天河东郊，但产业聚集很强，是广州首屈一指的科技园区，网易新总部就位于这个产业园区。

来看看网易新总部，它位于天河智慧城核心区，背山面湖，环境优美，大气开阔，要比窝在市区办公，爽多了。

三、从天河搬走的企业，大多去了东部和南部

郊区那么大，从天河搬走的企业，一般会去哪里呢？

答案是：东部最多，南部其次，西部和北部几乎没有。

东部则主要集中在天河智慧城、黄埔科学城，尤其是后者，已经汇聚了40多家A股上市公司、60多家境内外上市公司，是妥妥的广州上市公司第一区。

南部则主要集中在海珠琶洲、番禺万博与南沙自贸区。

例如，从天河成长起来的微信、三七互娱、欢聚集团、虎牙这几年纷纷搬到了琶洲和万博。

老实说，天河的产业输出能力，不是一般的强，全市90%以上的互联网公司基本都是从天河先冒出来，然后到全市开枝散叶。

四、大企业为什么更喜欢买楼？

也许你会质疑，郊区租金很便宜啊，为什么这些企业都要买楼？

的确，在过去，企业买楼并不是主流，毕竟这种重资产的操作，会影响公司的现金流，所以过去很多企业都喜欢租办公室。

那么现在，他们的思路为什么变了呢？

一是地价便宜，很多地方给大企业的土地往往是定向转让，而且基本都是底价成交，远低于市场价。

例如网易位于天河智慧城的广州新总部，就是2018年以以底价8.18亿元、楼面价7780元/㎡拍下的，远低于当时的土地市场价。

二是土地可以升值，随着写字楼租金居高不下，拿地盖楼被很多企业当作抵御租金快速上涨的风险。

而且，写字楼的租售比远高于住宅，企业拿地盖楼无论自用，还是收租，都是一笔划算的买卖。

更神奇的是，大企业如果手里有楼，关键时刻还可以卖出回血。

不过，也不是什么企业都能低价拿地的。

据我的观察，近年来政府定向出让的地块，对象要么是行业头部企业，比如欧派、索菲亚、尚品宅配等；

要么是代表先进生产力的科技公司，比如网易、小鹏汽车、欢聚集团；

要么是小而美、势头正猛的创业公司，比如易简集团。

如果产业太传统，不能代表先进生产力，又不是大企业，再有钱也不一定能拿到低价地。

另外，政府定向出让土地给企业，也不是白给的，一般都有严格的限定条件，比如要承诺3年内纳税额、营业额达到多少。

而且，政府一般会要求企业有相当的自持比例和自持年限，不允许把地块轻易出售或者出租，避免大企业把自己干成开发商。

五、留不住大企业的珠江新城，会衰落吗？

那么，大企业逃离珠江新城，是不是意味着CBD就此衰落了呢？

当然不是。

虽然租金水平高，但珠江新城还是很抢手。据戴德梁行数据，去年第四季度，珠江新城空置率维持在5.0%的低位。

这个空置率在全国主要CBD中，绝对是最低的之一。

在成交方面，珠江新城写字楼的大宗交易依然活跃。戴德梁行数据显示，2021年，广州全年成交金额录得230亿，基本与2020年持平。

其中，珠江新城的大宗成交额占全市交易总额的一半以上。

珠江新城依然香，只是拥有的成本太高了，不是谁都能够得着的。而且珠江新城的甲级写字楼多为自持，再有钱也未必能成为楼主。

反而是金融城、鱼珠有一些散售的写字楼单位，现金流充足的企业不妨了解一下，既能有效抵抗办公成本上涨的风险，还能实现资产保值。

总的来说，核心城市CBD的写字楼，仍然是非常优质的资产。如果不差钱，任何时候都可以买。

能够有条件逃离CBD，去郊区拿地高楼的企业，少之又少，它们目前对CBD的繁荣没有很大的威胁。

因为，大部分企业，还是在CBD办公，最划算。

为啥？虽然CBD的办公成本高，但品牌展示成本、招聘成本、社交成本低啊！

本文来自微信公众号：城市战争（ID：sunbushu123），作者：孙不熟团队