雅居乐为什么把“地王”都卖了？

本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：陶婷，编辑：韩忠强，头图来自：视觉中国

20世纪90年代，是中国房地产的黄金时代。迸发出强大生命力的楼市，将一些出身平凡的年轻人，推向了时代洪流之中。

粤系房企的代表“华南五虎”：合生创展、恒大、雅居乐、富力、碧桂园，就在这个时代崛起，风头一时无两。

谁也不曾料想，那些高光年代转眼就成为梦幻般的存在。如今，房地产挥手作别高增速，“华南五虎”走到了命运的分野处。

陈卓林的雅居乐，这个曾以品质著称的华南五虎之一，也正遭遇前所未有的局面。

继2021年出售14项非核心物业外，1月24日雅居乐集团公告，拟再一次出售旗下“地王”项目广州亚运城相关资产给中海，收益约6.99亿元。

值得一提的是，广州亚运城项目是2009年中国总价“地王”。2009年12月，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，力压保利、中海、万科组成的“国企”联合体，以255亿元的天价将广州亚运城项目收入囊中。

十年前的“地王”项目，如今卖给了当年的竞争对手，雅居乐何以至此？

一、频陷质量纠纷

对雅居乐来说，除了出售资产外，在刚刚过去的一年，其纷扰远不止于此：人员调整、楼盘降价等传闻接踵而至。但在购房者看来，若论糟心程度，以上种种皆不及买了雅居乐的问题房子。

2021年，雅居乐在一些城市的楼盘，相继曝出质量问题，如重庆雅居乐富春山居、西安雅居乐湖居笔记、武汉雅居乐花园、郑州雅居乐御宾府等等。这让业主们四处奔走。

“买了雅居乐房子后，是个什么样的体验？”对于这个问题，郑州的盛凯恐怕最有发言权，只因为他两次栽在了同一条河流里。不过，在他看来，雅居乐房子质量问题，并不是这两年爆发，在郑州其实由来已久。

几年前，手里小有积蓄的他，先后买下雅居乐的两个楼盘的房子，一个是雅居乐国际花园，一个是雅居乐春森湖畔。这两套房子，一直是盛凯心中难言的伤痛。

雅居乐国际花园是雅居乐在郑州的首个项目。彼时，刚进入郑州的雅居乐，在南方打造了一系列楼盘，以其精细品质在大众心中刷了一大波好感。

依托雅居乐的口碑，更靠近市区的优势，购房者们蜂拥而至，雅居乐国际花园在预售时很快卖光。盛凯也为雅居乐的销量，贡献了一份力量。

国际花园并没有在郑州一炮而红，它抛弃了以往的精细大牌风范。有业主曾在米宅上抱怨道：“这个楼盘的墙用手一碰就会掉沙子，水泥不是一般的省。”一名验房师也在米宅上吐槽，“在帮人验房时发现，没有对比就没有伤害。外来大开发商雅居乐品质房，完败于本土开发商刚需房。”

于是，国际花园在2015年交付时，业主们在售楼处讨要说法，盛凯也成为其中一员。尽管不少意向者被国际花园质量问题“劝退”，但依然挡不住一些雅居乐粉丝的热情。

他们认为，国际花园事件只是雅居乐在郑州的一个小插曲，毕竟是前20强房企，不可能不爱惜自己的羽毛。同样有这种想法的盛凯，又购买了雅居乐在郑州的第二个楼盘春森湖畔。命运最是捉弄人，盛凯的另一段噩梦开始了：春森湖畔，重蹈覆辙了。

业主们在2020年交房时发现，春森湖畔出现了园区房顶不平、房顶水泥脱落露钢筋等质量问题。这一年，春森湖畔因质量问题，还上了当地的民生节目《小莉帮忙》。

两次栽在同一条河流里，这让盛凯在很长一段时间里郁闷不已。

当看到2021年雅居乐楼盘在全国各城市爆出质量问题，尤其2021年9月，雅居乐在郑州的另一个楼盘御宾府的业主们，也因设施减配、用材不达标等问题，向外界寻求帮助时，盛凯已经见怪不怪了。

雅居乐在郑州总共四个楼盘，除了国际花园、春森湖畔外、御宾府外，雅居乐天域也曾因质量问题被媒体曝光。

有业主感叹，在品牌美誉度上，“雅居乐过不了黄河（其在南方的口碑不错）。”但雅居乐的现实，远比“过不了黄河”更残酷。雅居乐楼盘质量危机，引发了信任危机。

在业主四处奔走后，一些楼盘包括盛凯买的两个楼盘在后来进行了整改，但他还是告诉市界，“不仅品质一般，还降价了，后悔（买雅居乐的房子）。”

口碑问题之外，出售资产的雅居乐目前仍缺钱。同样是今年1月初，因给不起工程方9000万元的工程款，武汉雅居乐花园第二次停工了。第一次停工在2021年年底，因没有收到1亿元的工程款，工程方停工了。

海南房产中介郑昊还发现，雅居乐清水湾的工抵房（通俗来说，工抵房就是开发商没钱支付工程款，而用房子抵押给承包工程的老板用于抵账），比任何时候都多，如2021年春节前，1到2个团专门卖雅居乐的工抵房，但今年这个时候组团达到6到7个。“雅居乐每套工抵房价格，比市面上优惠至少20万元。”2022年1月中旬，郑昊告诉市界。

种种动向背后，是雅居乐持续紧张的资金链。2021年前三季度报告显示，雅居乐短期负债（包括短期借款）已经达到395亿元，这还不包括应付票据。同时，雅居乐还有约130亿元永续债。

就在武汉雅居乐花园第一次停工时，2021年11下旬，雅居乐偿还了33.44亿港元的贷款，以及6000万美元到期贷款。

二、人生如戏

作为曾经的华南五虎之一，雅居乐也有过高光时刻，其背后的掌舵者陈卓林，他的人生也如戏剧般“精彩”。

陈卓林钟情于粤剧，师承粤剧大师罗家宝。据传，陈卓林最爱的粤剧名段是《狄青闯三关》。陈卓林的前半生，不止闯了三关。

陈卓林1962年出生于广东省中山市，家里有5个兄弟，其在家排行老二。从美国哈姆斯顿大学毕业后，陈卓林在老家当起了教师。不甘于清贫生活的陈卓林，随后辞去教师职务，通过做小生意赚了一笔钱。

1985年，通过开办中山市时代家具厂（雅居乐前身），陈卓林完成了资本的原始积累。有了钱后，陈卓林接触到了做生意的老板。

1992年，在一位好友的指点下，陈卓林正式进入房地产行业，雅居乐由此登上历史舞台。改善型居住产品，成为早期雅居乐的特色。陈卓林给雅居乐的房地产项目，引入有名的设计师、先进的港式物业管理。

奢华与功能兼具一身的社区，还有长期接待香港客户养成的细致服务，让雅居乐在中山地产业站稳了脚跟。2005年，雅居乐在香港上市，业务范围拓展到60多个城市。

2006年，雅居乐进军旅游地产，圈下海南清水湾万亩土地，并通过精妙运作，奠定了雅居乐的江湖地位。这一年，陈卓林以92.3亿元身家，晋升2006年《新财富》500富人榜第四位。

此后三年时间内，清水湾的售价不断攀升。2009年，雅居乐清水湾卖了几个亿的售楼小姐比比皆是；另一边，雅居乐在中山地区的销售超过40亿元，成为该地区首屈一指的地产商。同年，除了陈卓林这个福布斯常客外，陈卓林兄弟陈卓贤、陈卓南、陈卓喜、陈卓雄亦进入榜单。

2010年，清水湾项目均价高达2万元/平方米之际，雅居乐已获得超过300亿元的销售收益。海南项目成为了陈卓林口中的“金蛋”。

就在陈卓林和雅居乐顺风顺水时，“非礼门”事件突然发生了。2012年7月，陈卓林的一名年轻女秘书，向警方报案称遭陈卓林非礼，透露发生地点是香港跑马地豪宅内。该名女秘书为香港居民，进入雅居乐工作不足一年时间。

“非礼门”事，最终以陈卓林被撤销控罪，答应受害人3项条件而告终，但自此，陈卓林的个人形象一落千丈，雅居乐企业品牌形象，也遭受巨大打击。

两年后，就在外界逐渐淡忘“非礼门”时，陈卓林又被卷进另一个谜案中。2014年，一封实名指控陈卓林兄弟陈卓贤，涉嫌利益输送的信，让陈卓林被警方带走调查。这让雅居乐又一次股价大跌、发债受挫。

2015年，安全归来的陈卓林，希望雅居乐重新步入正轨。他开始反思与调整雅居乐的发展道路，并掀起了一场大改革。陈卓林的口头禅是“强销售、去库存、重回款”。为达到80%以上的现金回款率，他甚至亲自领导追债小组，专门追收按揭、房款等。

这一年，雅居乐更谨慎了，全年只拿了两块地，新开工面积仅321万平方米，同比下降34%。经过几年的库存消化后，雅居乐手上的现金多了起来。

2017年是雅居乐的又一个转折点。彼时，陈卓林放出豪言：未来三到五年，非地产板块的业绩贡献，要占到雅居乐集团业绩的一半。除地产主业外，雅居乐还布局有雅生活、环保、教育、建设、房管等多个板块。

同年12月17日，爱唱戏的陈卓林，出了一张粤语专辑《心曲雅韵》，请来粤剧名家捧场。有一首叫《红梅记之石牢咏》的主打歌这样唱道：已是樊笼鸟，展翅扑飞难……彼时彼刻，陈卓林并没有意识到，这句歌词描述了他多年后的处境。

2018年4月起，海南宣布全岛限购，海南楼市遇冷，这对雅居乐的打击是巨烈的。2019年，雅居乐在海南的销售额不到40亿元。当年年末，雅居乐出现了上市以来最“糟糕”的现金流，-145.51亿元。

这一年，胡润百富榜榜单显示，陈卓林和陆倩芳夫妇，以135亿元的财富额位列榜单275名，相比2018年，下降了12名。

雅居乐的多元化版图，也不及预期。除了地产主业和物业板块成功登陆资本市场外，雅居乐其他板块发展相对缓慢。据年报数据显示，直到2020年底，雅居乐多元化业务的营业收入为107亿元，占雅居乐当期整体收入的13.3%。这跟陈卓林当初“占一半”的豪言相距甚远。

2021年以来，受地产大环境等多重因素影响，雅居乐更是各种传闻缠身：人员调整、项目降价等。2021年7月1日至12月31日期间，雅居乐更是出售了14项非核心物业，套现28.00亿元用作集团一般营运资金。

2022年1月24日，雅居乐集团宣布再次出售资产，这一次是其广州亚运城项目26%股权。雅居乐称将会录得估计收益约6.99亿元。

三、家族化色彩

雅居乐各种危机背后，固然是房地产行业的大环境有关，但也跟公司经营管控理念有关，“陈卓林想做好产品，但是下面的人不一定给力，就以郑州雅居乐来说，其营销归营销、工程归工程，没有协调两个部门的总工，导致工作效率很低，工程质量很粗糙。一个样板间，就修了好几个月。”前述郑州资深房地产人士告诉市界。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，雅居乐主要问题在于：在企业治理中，长期难以摆脱较为明显的家族化色彩，从而导致企业对能够支持自身透明、规范与可持续发展的外部人才的凝聚力稍显不够。

抛开其他因素不谈，对于陈卓林其人，外界是如此评价：比较有能力，也比较有眼光，做事比较果断，对于公司的把控能力很强。然而，陈卓林家族与雅居乐的关系，用“树大根深”这个成语形容不为过。

雅居乐从2005年上市起的大部分时间，公司六席执行董事职位，全部由家族成员担任，业界戏称为 “皇族内阁”。就目前来看，陈卓林任职雅居乐主席兼总裁。陈卓林太太陆倩芳，在雅居乐出任副主席，负责雅居乐销售、营销等事宜，“在集团很有掌控力”。陈氏家族光通过Top Coast 信托就持股高达62.63%。

陈卓林的四个兄弟，亦在雅居乐扮演着重要角色。大哥陈卓雄出任执行董事；三弟陈卓贤出任副主席；四弟陈卓喜和五弟陈卓南也都出任非执行董事。陈氏兄弟之间分工明确，陈卓林与陈卓贤负责地产业务，而另外三兄弟则主要从事其他行业。

很显然，雅居乐呈现出家族股权一股独大、家族参与度过高等特点，这并不利于雅居乐的可持续发展。

其实在多年前，陈卓林就意识到这个问题。2013年那一年，在两年未完成向管理层承诺的销售目标后，陈卓林决定“大换血”。2014年3月，原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陈卓林妻子陆倩芳，卸任管理职务并调任非执行董事，而三位非家族经理黄奉潮、梁正坚及陈忠其被委任为执行董事。

调整后，董事会五名执行董事中，非家族经理占三席，家族经理下降到两席。此外，雅居乐还将此前两名联席总裁的部分权力，下放到下属五个区域的副总裁手中。这种调整明显削弱了家族的管理涉入。

但天不遂人愿。雅居乐改组董事会后不久，当年9月30日，陈卓林就因涉嫌利益输送被昆明检方调查。群龙无首之际，10月10日，陈卓贤以及陈卓林之妻陆倩芳，重新被调任为执行董事，并任董事会署理联席主席、公司署理联席总裁，共同主持大局。

面对即将到期的债务，陈氏家族也二话不说，掏钱出来帮助雅居乐度过危机。

外界认为，陈卓林归来后，陈卓贤和陆倩芳会再次隐退。但没想到的是，陈卓林会让他们当副主席，继续辅助自己治理公司。 

“患难见真情”，是陈卓林安全归来后的最大感慨，他也重新审视自己当初的决策。让陈卓贤和陆倩芳重新担任管理职务，陈卓林是这么向外界解释的：“我弟弟和太太都是创始人，做了这么多年是有贡献的。”

时至今日，陆倩芳和陈氏兄弟，仍然是陈卓林眼中默契的“夫妻档”和精诚的“兄弟连”。不仅如此，就连走上前台的陈氏家族二代们，也与雅居乐有着千丝万缕的联系。

陈卓贤的儿子陈思铭所创立的景业名邦，于2019年12月在香港上市，其起步资金主要由家庭提供支持。当年的招股书显示，陈思铭之外的5名执行董事，均有雅居乐的从业经历。

正寻求分拆上市的雅居乐雅城集团，其背后的法定代表人为陈思杨。陈思杨是陈氏兄弟中陈卓雄的儿子，在调任雅城集团之前，他还曾任雅居乐房管集团、建设集团副总裁。其中，陈卓雄担任该公司的联席主席兼非执行董事。

雅城集团披露的股权架构信息显示，在上市后，陈氏家族通过陈氏家族信托等境外架构，成为该公司背后实控人。

2015年1月9日，安全回归的陈卓林，在一答谢宴上唱了粤语歌《讲不出再见》。陈卓林在歌唱时数度哽咽，并频频向台下大声致谢——那里坐着他的太太、兄弟们。

2017年12月7日，陈卓林发表了名为《心曲雅韵》的粤剧专辑，陈卓林录了他最爱的名段《狄青闯三关》，有一句他唱得颇为动情：昔日雄风啊，岂可一朝散尽？

四年后的今天，留给陈卓林的时间，已经不多了。

（文中盛凯、郑昊为化名）本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：陶婷，编辑：韩忠强