替业主把关，与开发商“作对”，验房师能走多远？

本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：王文彤 王博，编辑：王博，头图来自：视觉中国

2022年3月3日，“西安一验房师验房后遭3人威胁殴打”一事登上微博热搜。

陕西广播电视报新媒体平台后浪视频显示：该验房师3月1日在华宇东原阅境10号楼验房时，三名男子将其围在卫生间内威胁，4点50分左右，该验房师验房完毕后，在1楼单元门口再次被3人围住，后被带至小区绿化带处殴打。

经医院诊断，验房师全身多处软组织挫伤。目前，验房师已经报警，警方正在调查中。

2021年12月22日，成都中粮·观澜祥云小区，一业主在收房时请成都市安家新居装饰工程有限公司（下称“安家公司”）的验房师协助验房。

小区业主透露，当天验房师在观澜祥云小区验出多处问题后，被多位装修公司工作人员围住，发生冲突后，验房师选择报警。

就此事，成都中粮否认了验房师被打，并回复《财经十一人》称：验房师未出具相关证件就进行房屋验收，与装修单位人员沟通时言语辱骂，同时拿随身携带美工刀危胁现场人员。

验房师是否被打目前尚无定论。但其验出的质量问题却客观存在。

3·15当天开发商与业主协调现场 图片来源：观澜祥云小区业主

《财经十一人》获悉，在3·15消费者权益日当天，四川天府新区公园城市建设局曾主持中粮·观澜祥云部分业主、开发商及装修公司相关人员共同协商小区整改问题，具体方案于3月22日晚落实。

虽然上述两起案件都是验房师主动报警，或网上发布求助、被打视频，但当《财经十一人》与相关验房师联系时，对方均挂断电话，闭口不言。

一位从业多年的验房师认为，这说明事情大概率协商解决了。2017年，他在太原做验房师时也曾被打，眼部以下缝了14针，但拒绝和解，报警后，打人团伙三天就归案了。

在百度搜索“验房师被打”，页面弹出的搜索结果可达10万+。据《财经十一人》统计，2018年至今全国热门二线城市，如武汉、济南、西安、温州、青岛，几乎都有验房师被打新闻登上热搜。

验房师为民间叫法，他们代表业主利益，在开发商交房时，帮助业主对房屋主体结构和装修现场进行检测验收。

中国验房网统计数据显示，目前中国至少有2万名第三方独立验房师。随着交房量的增加，验房师队伍还在不断扩张。

这些验房师弥补了市场空白，成为帮房主维权的主要力量。但他们尚未列入劳动和社会保障部公布的国家职业。这也让夹在开发商、装修公司与房主之间的验房师群体生存艰难。

被打是功勋章，也是家常便饭

《财经十一人》在采访中了解到，很多验房师都有在验房中和开发商或者装修公司发生冲突的经历。社交网络兴起后，受了委曲的验房师也会发布视频、照片，讨个公道。

如上述成都中粮·观澜祥云小区发生的纠纷中，安家公司就在其官方微信公众号上发布了两家装修公司与其验房师发生冲突的照片。

但涉事的两家装修公司，成都美食嘉年华文华发展有限公司和成都兴媒嘉年华投资有限公司，认为安家公司在公安机关未明确为原告责任情况下，在网上发布信息（双方冲突照片）为其经营带来重大不良影响。

2022年1月5日，两家装修公司向安家公司提起诉讼。2022年3月18日，四川天府新区成都片区人民法院受理了此案。

验房时发现的房屋问题 图片来源：观澜祥云小区业主

截至发稿前，安家公司公众号上并未将照片撤下。案件无最新进展。

“这是维护业主利益被打的”，“也是一种战绩”。多位验房师对打人事件评价道，验房师代表房主利益，是帮房主挑开发商、装修公司毛病的，他们不敢打房主，有气自然向验房师撒。

相较于开发商，装修公司与验房师发生冲突的可能性更大。

搭窝创始人于鑫长期在监理和验房一线，他认为，开发商更擅长传统工装和大面积内装，对精装房了解不深，会导致精装房装修细节出现问题。

但外包的施工团队和装修队是直接利益相关方，当验房师在现场发现较多问题时，他们的言行可能会更偏激一些。

在被打后，公司通常会选择报警，但如果验房师进入小区时未登记，开发商会以“非法闯入”为由扣押验房师，警方对此多是口头教育，或者双方私下协商解决。山东名仕宜居建设项目管理有限公司法人王清华谈到。

2021年初，王清华曾接到公司验房师的求助电话。其验房师在济南复星国际小区验房后，被开发商堵在物业办公室内，双方发生了冲突。“住院期间，我们还曾被恐吓，对方声称把我的住址、工作时长都摸得一清二楚。”

此事发生后，王清华规定，以后验房师在验房时要主动登记，并与业主同进同出，业主不在场时不开启验房工作。

北京市两高律师事务所的龚炯律师表示，验房行业作为一种私领域的市场行为可以存在，法无禁止即可为。在一些案件中，由于验房师在进入小区时未登记，开发商可能以“非法闯入”的罪名驱逐甚至殴打验房师。开发商对小区的管理规定属于开发商个人行为，与“非法侵入公民住宅”法律性质不同。单从开发商殴打验房师的行为来判定，开发商负有主要责任。

行业门槛低，鱼龙混杂

验房师是被市场需求催生的一个行业。

2006年起，全国开始推行一户一验的住宅工程质量验收制度。在商品房买卖中，消费者的知情权受到保护。《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”。

但在推行过程中，由于验收费用过高，开发商可能会采取抽验的方式来完成房屋质量验收。

头部互联网装修平台土巴兔首席专家孙培都告诉《财经十一人》，房地产开发住宅小区新房验收，是按国家标准进行的。常规是采用“检验批”进行一定比例的抽检。一般新房交付由有甲方地产公司、施工方装饰工程公司、有建委资质的监理公司联合验收完成。但现在大多数买房老百姓，在自己拿到钥匙后，还是希望可以自己亲自验房。

另外，一二线热门城市经历多年的房地产宏观管控，房价不再猛涨，人们就有更多的时间和底气关注房屋的质量。加之近两年房地产市场下行，此前高价拿地的房企，受限价影响卖不上高价，为了拿到更多利润，自然要在装修成本上做文章。

为了防止精装修变成“惊装房”，一二线的大量房主也会在收房时多个心眼，选择第三方验房平台的验房师检测。

验房师的兴起还在于，市场价格变得更亲民了。

孙培都透露，2015年以前，住宅小区新房验收交付由专业检测机构、官方监理公司组成。因不是批量业务，老百姓自己提出单独验收一套新房，成本就会比较高。要拿到一份有建筑管理部门承认的正规检测验收报告，成本基本在4500元以上。现在第三方装修、验房平台上，验房服务项目收费为100元-2000元不等，根据验收的项目情况而定。

中国验房网一位培训师告诉《财经十一人》，第三方验房公司按房屋面积收费，验房费一二线城市高于三四线，一线城市精装房每平方米约6元-12元、毛坯房每平方米约3元-6元。验一套100平方米左右的精装房需要约两个半小时，一名专业的验房师身边往往会有一名助手记录各种数据。

据悉，现在验房内容包括，房企交付前的查验、交付期中的陪验、业主收房时聘请的第三方机构验收等。正规的验房公司是站在业主角度的第三方独立公司，按照国家的验收规程进行验房，将暴露的问题告知业主和开发商。

多位找过验房师的业主谈到，找验房师出发点不是为了挑毛病，而是想收得放心。

但如果工程质量有问题，验房师验出的毛病又多，就很难避免与开发商、装修公司产生磨擦。

上海隆安律师事务所郜松江律师表示，验房咨询师受雇主委托，验房结束后就委托验房范围内出具的专业报告，并结合现场记录、照片、视频等综合考量，供雇主参考，只能作为交易中的参考意见。

《财经十一人》获悉，在与验房师发生冲突时，开发商或装修公司经常强调的一点是验房师无国家级职业资格证书，对其专业性存疑。

这的确是影响验房师公信力，阻碍行业发展的问题。

目前，中国官方承认具验房资格的是监理工程师。监理工程师证书是由各省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发、人事部统一印制的、人事部与建设部用印的中华人民共和国《监理工程师资格证书》。持该证书可在全国范围内有效，且在行业内待遇较高。

而目前大多数独立第三方验房师所持的是房屋查验咨询师类证书。由民间组织、行业协会发放，如中国验房网、中国验房师管理协会、房屋查验协会等。

孙培都告诉《财经十一人》，有国家认可的职业资格职称，如注册建筑师、监理工程师、助理工程师、工程师、造价工程师等都可以参与工程质量检查验收（俗称：验房）。但是能取得这些官方认可的技术职称人员大都在房企，或在建筑质量监督站、建筑监理公司任职。他们工作稳定、待遇较好，很少会去独立第三方装修平台、验房企业做“验房师”。

这也导致验房师群体门槛较低、鱼龙混杂。给房企造成了不专业，专找麻烦的印象。

一位业内专家认为，验房师看天吃饭，市场好时，交房多时活就多，市场下行期，很多验房师没活干了，会把验房作为兼职。而没有经过长期、系统性培训的验房师，能力确实不如房企中的工程师。

独立验房师路在何方

据悉，独立验房师相较于装修公司、监理公司以及开发商自己的验房团队更易得到消费者的认可，但其生存环境也更艰难。

目前，国内存在验房业务的公司主要包括：深度中国验房、土巴兔、上海千家、搭窝、网众验房、房师傅等。除了深度中国验房，这些公司注册业务里还包括装修、监理等业务。

于鑫解释，搭窝的主业是监理，顺带做验房。验房季节性强，单做验房业务会导致公司内专职验房师数量减少，影响公司专业度、服务水平和运营成本。因此，公司让拥有监理工程师资格的员工为业主验房，通过业务转移减少人力成本，从而降低价格。

其实，验房正成为装修、监理公司的一个入口，房主验房完的下一步就是装修、买主材、施工改造、监理，一条产业链下来顺其自然。如果只靠第三方验房，他们目前只能维持温饱。

DCIC深度中国验房公司董事长王青宏却认为，第三方验房必须坚持独立性、专业性、服务性。做到这三点未来大有可为。目前，深度中国验房除了提供验房服务，还会为业主提供免费律师咨询，帮助业主与开发商协调维权，待开发商整改后会再次帮业主验收房屋情况。

多家行业高管表示，在行业协会的作用下，市场正变得规范，独立专业验房师和接受有偿验房的业主也越来越多，开发商对于第三方验房的态度也在逐渐好转。

王青宏透露，目前验房需求暴增，在一二线热门城市，平均每个新小区内的验房量可达总数的80%-90%。

从2019年下半年开始，精致家验房监理刘亚洲体会到了市场的明显变化。他谈到，此前，山东业主买房时根本不知道找验房师，每小区找验房师的比例约占小区新房交付总量的15%。现在，则上涨了一倍，达到30%。

他承认，验房行业北方市场发展速度不如南方。但在山东一名专业的验房师在交付集中期每天也可验4-5套，月收入达两万元左右。

多位验房师和行业专家认为，虽然验房师被打现象仍然存在，但较前两年已经有所减少了。而且，房企对第三方验房师的态度也在转变。新房交付验收是关系到千家万户老百姓的一件大事，应该引起社会各界的重视。未来，希望行业有更权威的系统化培训和职业资格审核。

据悉，目前，保利、碧桂园等头部房企，会选择合适的项目进行业主开放日，请业主同验房师一起验房。开发商自己也有验房师陪同，方便双方交流。

一位房企营销人员谈到，有些开发商会要求验房师必须持相关证书登记，但也有开发商允许验房师以业主朋友的身份登记进入。“这是一次双赢。开发商能根据验房师提出的问题整改，提高自身的品质，业主也能收获满意的新房。”

本文来自微信公众号：财经十一人 （ID：caijingEleven），作者：王文彤 王博，编辑：王博