咖啡店抢占写字楼大堂

本文来自微信公众号：界面新闻 （ID：wowjiemian），作者：吴容，编辑：牙韩翔，头图来自：作者拍摄

德勤2021年数据显示，中国一二线城市中，67%的白领有喝咖啡的习惯，平均每年消耗三百多杯咖啡——越来越多的咖啡店正在涌向他们，塞满写字楼所有可能营业的空间。

在广州珠江新城、琶洲等写字楼聚集的地方，不止大堂设置咖啡品牌的快取店，一些高层写字楼也被充分利用，摆放着如瑞幸旗下的瑞即购无人咖啡机。

以广州琶洲保利中悦广场大堂的瑞幸咖啡为例，门店下单高峰期一般在上午和午饭后，在工作日营业单数超过400单；而一家位于广州人民日报华南分社的瑞幸咖啡在工作日也有超过450的单数。如果按照每单1.7杯（瑞幸咖啡价格带分21元、24元、27元三档）40元的客单价算，这些店的日营业额在1.8～2万元。

上海环贸中心写字楼大堂以及连通商场的过道空间内，出现了% Arabica、Seesaw Coffee、Manner Coffee以及紧挨着它的星巴克；和上海环贸中心同属同一家地产公司新鸿基的最新综合体项目上海two itc座写字楼大堂，也出现了一家只有十几平方米的%Arabica。

“离消费者越近，就越有机会。”仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪对界面新闻说“一栋写字楼如果有一两万白领，咖啡店能捕捉到1/10，那也有2000人了。这意味着是非常稳定的客流量，如果有优惠活动叠加，工作日单日可以卖出500～600杯。”

这样的单数对咖啡店而言显然是可观的。按照咖啡从业人士王振东的说法，在上海，一家在市区的咖啡店基本保本杯量在日均120杯至160杯之间，也就是说，每天超过100杯就有可能实现单店盈利——而做得好的写字楼咖啡店单数是它的4～6倍。

此外，在写字楼大堂开咖啡店对于品牌而言性价比极高。

因为它的租金成本在可承受范围内。一位熟悉零售行业的分析人士对界面新闻透露，通常来说，租金如果在营业额的1/4是商家可以承受的范围。“在上海，开在写字楼咖啡店一般月租在2万元，一些门店每月营业额15万，好一点可以达到20万。”上述分析人士说。

高力国际广州公司董事总经理曾庆庆也对界面新闻表示，以广州珠江新城高德置地秋广场来说，一楼靠街边的咖啡门店租金约是每月每平方为1200元左右，一般来说，写字楼大堂内的咖啡店租金会减半，大概每月每平方600元，这样的租金是咖啡店完全可以负担成本。

而且相比街铺而言，大堂内的店铺使用率也相对高点。

“大堂的使用率一般高达到90%，街铺的为70%～80%。”曾庆庆说。使用率（使用面积与建筑面积之比）指的使用的效率，与人流量密切相关，人流量大的地方使用率低；而人流量并不等同于客流量，后者指的是符合定位的消费群体——换句话说，开在写字楼的咖啡店拥有更稳定和针对性的消费客群，转化效率更高。

不过，如今这样的黄金位置已一铺难求。

曾庆庆表示，过去人们在设计写字楼的时候，往往旁边配备了大量的商场或者底商，属于写字楼内部的商业功能基本都是忽视掉。如果大堂也不一定具备排烟排水等功能，咖啡店是无法进驻的。再加上，一线城市核心商圈包括新增在内的写字楼不多，导致一楼大堂的商业资源更是稀缺资源。

“招商量很小，也意味着，不会放到公开市场或任何的中介机构去交易，有位置腾出之后在内部市场就消化掉了。”曾庆庆说。

如今出于多点经营产生效益的考虑，大部分写字楼欢迎咖啡业态进驻大堂，但业主们对于品牌的选择通常比较局限，也有自己的偏好。

按照多个房地产咨询人士的说法，为了迎合年轻白领的喜好，与周边地方原有商业生态形成互补，业主们会优先招商瑞幸咖啡、星巴克和manner等这些连锁品牌。除了认为它们符合写字楼调性外，连锁品牌也相对拥有话语权，可以更快地拿到临商证、卫生许可证等。

而为了抢夺这样的黄金铺位，咖啡品牌们也丝毫不敢懈怠。

上述零售行业分析人士举了Manner Coffee做为例子，“Manner决策比较快，它会快速观察分析写字楼白领的年龄层次，并根据该写字楼附近已有的门店的销量来判断能不能开店。从了解招商到回去协商再到签约合同，一个星期能完全搞定。”

比起之前在商场、购物中心的咖啡店租期为5年（星巴克早期谈判能力比较强，租期甚至更长），写字楼大堂咖啡店可能需要忍受较短的租期，一般大概3年～5年。某种程度上这意味着，一旦租约到期，又不得不面临租金上涨的风险。

“此外，为了彰显自己的优势和差异，品牌们会提出可以为业主提供定制化服务的概念，也会强调自身品牌定位潮流，会和时尚品牌联名合作。此外，在谈判的时候会‘拉踩’一些竞争对手。”上述分析人士说。

除了咖啡快取店、无人咖啡机，在一些写字楼大堂现在能找到花店、轻食餐饮门店等，未来还可能会有手办、盲盒机的进驻，但咖啡店仍会是写字楼大堂商业的主流选择。大堂商业通常对是否排队和干扰环境有一定要求，如果排队太长会扰乱秩序影响观感，而不那么占地方、出品标准化的单品类业态可以满足这样的要求。

此外，在曾庆庆看来，写字楼咖啡品牌也可能还是局限在大家熟悉的连锁品牌，小众精品咖啡很难入圈。据公开消息显示，2021年咖啡领域投资案例共21起，总金额接近60亿元。“咖啡融资可能不会再像此前那样蜂拥而上，大概率很难有新的品牌冲出重围，写字楼大堂出现新品牌的概率也许很小。”上述分析人士说。

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