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2022-04-13 09:06
平安“弃子”

作者:博言,编辑:王芳洁,头图来自:视觉中国


4月5日,华夏幸福联席董事长吴向东辞职了。如果说这则新闻还能激起人们一点好奇心的话,那只能如华夏幸福前管理层王肖(化名)所说,“他怎么才走?我以为他早就走了”。

 

王肖告诉《最话》,早在2019年末,吴向东离任的迹象已经很明显了,不论是他和董事长王文学的相处模式,还是吴背后的中国平安,在入股后给公司的扶持方式,都与当初的设想有很大区别。

 

蜜月期是如此之短,不过2019年2月,吴向东才刚刚正式加入华夏幸福。

 

随吴向东同时离开的,还有华夏幸福联系总裁俞建,此二人均出身于华润,是地产圈的明星经理人。2018末至2019年初,随着平安入股华夏幸福,吴、俞二人经由平安引入公司。随之而来的是华润百人团队。


盛况犹如昨日,但筵席已散。

 

而就在华润系出走华夏幸福之前,平安已经对华夏幸福的相关投资资产进行了全面计提,合计432亿元,其中股权类159亿元,债权类273亿元。

 

种种迹象表明,平安已基本放弃了华夏幸福。

 

要知道,平安虽非华夏幸福的创始人,却是大股东。之所以如此决绝的抽身而去,一方面当然是基于对单一投资的风险控制,另一方面也是形势比人强。

 

就在一个月前,中国平安发布2021年度业绩报告,也是近年来最不尽人意的一份。报告期内,中国平安实现营收1.18万亿元、归母净利润1016亿元,分别同比下降3.1%和29%。与此同时,部分券商指出:受新冠疫情反复、客户购买力减弱、代理人数量脱落等因素影响,平安的新业务价值增长可能将继续承压。


尽管中国平安联席首席执行官及首席财务官姚波认为,中国平安股价存在低估情况,“希望市场给予耐心和时间”。但在过去一年多时间里,中国平安市值缩水了近8000亿元,较巅峰时腰斩一半。


与此同时,中国房地产业正在经历阵痛期,而基于此前的公司战略,中国平安在地产业投资巨大,它不仅是多家地产上市公司的主要股东,历来还通过股权、债权、夹层等多种方式,为地产项目提供融资。

 

在企业与时代的共振中,平安开始对地产投资业务进行调整。一位从事地产投资拓展工作的人士告诉《最话》,目前平安对单一地产项目的融资条件已经非常苛刻。

 

而作为整个集团的地产业务资管平台,自今年初,平安不动产也开始了大调整,董事长及多位高管相继离任,更有规模不小的裁员在进行当中。

 

显然,这是一次风险出清式的调整。只是告别华夏幸福,并不能让平安从地产行业里真正脱身。据不完全统计,这家“中国黑石”,目前还持仓绿地控股、华润地产、碧桂园、融创中国、旭辉集团、九龙仓等地产公司。


分庭抗礼

 

华夏幸福不是第一次遭遇资金困境了。

 

早在2017年前后,这家在环京地区造产业新城取得巨大成功的开发商,在全国复制的道路上遇到了挑战,包括对地缘经济的水土不服,上游去产能带来的市场需求匮乏。

 

随之而来的是资金困境。2018年7月和2019年2月,中国平安两次、合计斥资180亿元入股华夏幸福,并以25%的持股比例成为第二大股东。此后,由于王文学持有的部分华夏幸福股份被强制处置,中国平安变成了这家公司的大股东。

 

当然,即便持股比例最高,中国平安还明确表态过,自己是华夏幸福的财务投资人。但显然,在实际运作过程中,中国平安已经超出了财务投资人的角色。

 

例如,平安推荐了吴向东出任华夏幸福的联席董事长、首席执行官兼总裁职务。这是串分量足够重的title,放眼民营房企,职业经理人将董事长、总裁一肩挑的案例并不多见。

 

但说到底,公司创始人和董事长还是王文学。所以王肖等华夏幸福的老人,原本以为,吴向东在公司的地位,多少应该比王要低一些。

 

但吴的第一次公开亮相就让大家大吃一惊。那是2020年4月举行的业绩发布会。北京的华夏幸福团队在威斯汀酒店租下了偌大会场,只是现场参加的是公司老的核心管理层,包括王文学、联席总裁孟惊、财务总监吴中兵和董秘林成红。同时,还有一个线上接入的会场在深圳,参加的有吴向东和俞建等人。

 

当然,受疫情影响,分会场的形式并不难理解,但接下来的场面让王肖觉得,王吴二人已经平起平坐,甚至吴向东还要更强势一些。他并没有一点符合中国人传统的客套,比如表达一下对王文学的敬意,而是单刀直入的阐明了自己的来意——负责一块新的业务,即商业地产业务。

 

“我们要做中国最好的商业地产项目,最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”在会议当场,吴向东许下了宏愿。

 

这让华夏幸福的引资显得非常特别。原本,这家公司是因为产业新城业务运转出现问题,才找到平安来输血。大笔的资金确如新鲜的血液,流入了华夏幸福,却没有主要流向缺钱的业务,而是去扶持了一个新的业务。


很快,在大金主平安的加持下,商业地产之轮迅猛开转。一组数字的对比,可以看到平安入股前后,华夏幸福的资金面显著充裕。

 

2018年,平安入股前,华夏幸福全年投资102.47亿元。平安入股后的2019年,仅单月单项目的投资就已超过前者。当年9月,华夏幸福斥资116.25亿元拿下武汉武昌商业综合体项目。之后,划归商业地产的投资预算有增无减,2020年5~6月,华夏幸福两个月的购地预算就高达220亿元。

 

2019年度业绩会上,吴向东说,过去一年是积极的热身和工作,相信2020年“新模式、新领域、新地域”肯定会全面落地。

 

所言非虚,反映到2020年的财报中,华夏幸福当年获取南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭项目4个商办综合体项目。将项目覆盖至南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等城市。


南华夏和北华夏


平安入股,“环京一哥”华夏幸福生变。除了新业务的开拓,映射到这家老牌产城开发商的治理模式上,业内仅见的“划江而治”也自此展开。

 

吴向东加盟后,在北京总部之外,华夏幸福在深圳成立南方总部,主打城市更新、商业综合体项目,手下大都是吴在华润的老部下。

 

而之所以有这种双总部的模式,从多方受访人士的表述中,大致可以勾勒出这样的原委:吴向东加盟之初,华夏幸福的基本盘,即产城业务,由联席总裁孟惊主管,孟惊是王文学的老搭档,也是华夏幸福的老人。显然,原有业务格局已不适合新人插足。

 

另一方面,据一位平安系人士表示,平安方面觉得华夏幸福业务模式不够多元、业态单一。而吴向东在华润任上正是凭借商业地产声名大噪,于是,另起炉灶、水到渠成。

 

上述观点得到了一位华夏幸福离职管理层的印证。在他看来,平安入股,其实就是借用华夏幸福的牌子,因为产业新城的模式受地方政府青睐,所以用这块牌子在全国做商业拓展,很有优势。当然,精明的王文学也不可能完全替他人作嫁衣。有了平安的背书,华夏幸福在融资市场上也有颇多助益。

 

地产圈设置双总部的房企不在少数,如佳兆业、蓝光、禹州等等,不过两位联席董事长各自坐镇一方的情况却仅此一例。王文学、吴向东,一主一客,各自坐镇南北,这听上去各司其职,秩序井然,实则不然。

 

授权如何分配?协同如何展开?都是这一模式下要考虑的问题。正如王文学在双总部成立之初顾虑的一样,“南北总部不要出现各自为政的现象。”最终,华夏幸福的双总部还是各有各的山头了。

 

“吴向东加入后,我们在北京总部基本没见过他,参会也都是以视频方式接入,南北总部之间几乎没什么联结”,一位华夏幸福前员工表示。另一位原华夏幸福某部门总监的叙述,印证了这一说法。

 

据其描述,南北总部连财务系统都是分开的,其他的主要职能中台也基本都是独立的。双方对彼此的观望,主要是通过组织架构图。

 

一些微妙的新旧碰撞也在发生。“南方的人空降之后,降本增效开始频繁提及,北方总部被倒逼裁员,原有的产城业务空间也在被压缩”,而与此同时开展的,是南方总部的充盈,于是在一家公司中,就出现了一半是海水一半是火焰的情景,据上述人士描述,原华夏幸福的职级体系参考华为,非常多层,晋升高层级的难度很大。但后期南部空降人员中,很多都直接拿到了高层级。这种差别,对北方总部的人员产生了不小的心理冲击。

 

产城业务也被压缩,从当年的一组数据可以看到平安入局后,华夏幸福新旧业务的资金投入对比。据华夏幸福2020年年报,当年前三季度华夏幸福土地总支出198.5亿元,同比增长近25亿元。其中商业地产及相关业务支出达102.03亿元,产业新城业务支出则从173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元。


两个窟窿

 

不是每段恋曲,都能结局美满。平安与华夏幸福的牵手没能例外。


2021年2月,华夏幸福出现债务违约。截至当年2月26日,累计逾期债务本息110.54亿元。

 

被员工称为“义字当头”的王文学一方面在债委会上,痛心疾首,诚挚道歉;另一方面在内部员工会中,大讲兄弟情。“责任我来扛,未来靠兄弟。”金句一时广为流传。

 

而平安的表态也很迅速。当月,平安集团总经理兼联席CEO谢永林表示,平安后续将不再出钱,但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。

 

爆雷之后,吴向东的动态成为业内关注焦点。据一位华夏幸福债权人透露,从2021年4月起,吴向东就基本不管事了。也是那时起,关于吴辞任的消息频频传出。传闻中,吴向东的去向很可能是鹏瑞集团,后者是顶豪项目深圳湾一号的开发商,老板徐航同样是地产界的明星人物。除了鹏瑞集团,徐航还是医疗器械龙头迈瑞医疗的联合创始人。

 

双方的互动在当时已露端倪。2021年4月8日,深圳鹏瑞公益基金会向上海世界顶尖科学家发展基金会,捐赠10亿元。徐航高调亮相捐赠仪式,而吴向东同样出席了捐赠仪式。发布会照片中,徐航居中,吴向东站在边上,双手作鼓掌状。

 

两个月后,双方更实质性的股权转让动作也开始出现。2021年6月10日,华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司发生股权变更,股东由“华夏幸福(深圳)运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司”。公司同时更名为鹏瑞(深圳)城市发展有限公司。

 

换言之,鹏瑞地产收购了吴向东手下华夏幸福南方总部的城市更新业务。

 

华夏幸福与平安的牵手一度是险资与地产商联姻的典型案例,奈何白衣骑士的故事没能迎来happy ending,而吴向东启动的商业地产新引擎,也未能使“环京一哥”从财务负重中脱困,反倒愈演愈烈。在华夏幸福这个交织了险资、地产商、明星经理人的多方牌局中,分辨爆雷归因已难以明晰权责。

 

一平安系高管称,经此一役,险资投资地产的模式有望变化,而在监管端,投资路径也将进一步收紧。受华夏幸福拖累业绩的平安,同样在进行一轮组织变革。平安不动产业务将与平安建投合并,后续做进一步业务梳理。

 

谈及平安未能挽救华夏幸福的成因,一位房企高管表示,“平安的输血没有输对通路,新造的商业地产引擎,非但没能优化资产结构,反倒成了另一个资金黑洞,和产城一样,都是难填满的窟窿。”

 

真是令人唏嘘。在与中国平安牵手后,华夏幸福并没有从产业新城的困顿里脱身,而随着平安的撒手,华夏幸福又多了一个商业地产的窟窿要填。

 

财报显示,2020年,华夏幸福商业地产及相关业务实现营收1.01亿元,营业总成本5.15亿元,营业利润亏损4.51亿元。

 

截至2021年6月末,华夏幸福商业地产及相关业务营收为7696.27万元,营业总成本3.37亿元,营业利润亏损2.32亿元。


4月1日,华夏幸福披露债务重组进展,公司存续金融债务共计2192亿元,已完成签署金融债务重组协议约1048.12亿元,接近重组债务总金额的50%。知情人士称,新签金融债务中,很大一部分数额来自平安。而吴向东辞任也与此有关,平安已与华夏幸福就债务问题达成阶段性一致,该是离开的时候了。

 

在意向重组框架中,未来华夏幸福将只保留住宅物业、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。这意味着除了已出售的城市更新业务,吴向东一手开辟的商业地产项目大概率要被处置。上述知情人士表示,这部分资产基本会由吴向东经手处置,保留下来的可能微乎其微,不出意外就会到新平台接收这些资产,已经谈得差不多了。


让我们基于商业的边界感,来重新审视平安对华夏幸福的投资。放眼整个商业领域,这种脱离自身业务经验的生态拓展,成功的都不多。比如早年间,阿里曾通过投资,将多家距离电商业务比较远的公司纳入到生态闭环里,但很多都发展的不好,比如优酷,比如魅族。这里面,既有对业务理解的问题,也有大公司文化给组织带来的冲击。众所周知,平安历来是强绩效文化,有赛马的传统。你看平安在华夏幸福之内,再造一个华夏幸福,不正是一种赛马吗?


爆雷以来,王文学奔走化债。遥想当年得意时,王曾给华夏幸福定下了“双轮驱动”战略,第一只轮子然是产业新城,第二只轮子则是实业制造。王系产业曾包括光电上市公司维信诺,石墨烯改性正负极材料公司玉龙股份,以及新能源汽车制造商合众新能源等。这两年,正是新能源产业的上升周期,尤其是合众新能源最终向市场推出的哪吒汽车,以高性价比的优势很快便名声大噪。但为了挽救产业新城业务,王文学早已将以上先进制造产业悉数出清。


只是华夏幸福的窟窿太大,王文学仍需要在债务斡旋的路上继续奔走。这条路不好走,有时难免撞墙,像无头苍蝇一样。

 

对了,王文学以前经常和手下说的一句话是: “要学苍鹰,而不是苍蝇。”


可惜今日之地产,已不能天高任鸟飞。

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