跟包销公司签“长租”合同等房本，你敢赌吗？

本文来自微信公众号：北京商报 （ID：BBT_JLHD），作者：商报楼市调查小组，编辑：张兰，原文标题：《北京新房大甩卖？无需购房资格，跟包销公司签“长租”合同等房本，你敢赌吗？》，题图来自：作者现场拍摄

北京惊现6折房源！单价最低2.1万一平米，还送车位？（此前报道：北京现“分配房”，销售称仅剩50套！2万1一平送车位？猫腻太多……）

北京新房甩卖引关注，北京商报记者进一步调查1发现，除了价格便宜，这批房的最大卖点其实是“买房不需要购房资质”！购房者需以销售企业职工名义签订合同，而合同也并不是与项目开发商所签订。

值得一提的是，即便购房者买房后，拿到的也并非真正的购房协议，而是由开发商方面提供的一份《北京市公有住宅租赁合同》……

不需要购房资格

按照现场销售人员提供的购房信息，购买条件按照企业分房管理，购房者年龄满足22-60周岁即可。

众所周知，北京买房有严格的“条件”限制，这也是广大购房者心中的“痛”，有资质的没钱、有钱的又没资质，要二者合一才行。

图片来源：小红书截屏

这批不需要资质的房子该如何买呢？

“既然是员工福利房，肯定要以员工的身份买。”销售人员李锦（化名）介绍，如果要购入这批房子，需要购房者签署一个在职员工证明来买。

“买房流程是交钱拿钥匙，去住建委报备登记，到时候网上也能查到是你的名字、这个房子的户主是谁，然后开发商这边会给你一个本，上面写着房间号，证明这是你买的房子。”李锦称。

没有销售资格的物业包销

李锦口中的在职员工证明并不是与项目开发商签订的，而是与包销单位“北京铭确物业管理有限公司”签订。也就是说凡是买这批房子的购房者，首先要成为北京铭确物业管理有限公司的员工。

上述包括李锦在内的销售人员均表示，自己属于这个物业公司。

天眼查数据显示，北京铭确物业管理有限公司，成立于2022年1月7日，经营范围包括物业管理；企业管理；企业管理咨询等。

如果天眼查的信息没有错，那么北京铭确物业管理有限公司并不具备新房销售的资格。

值得注意的是，金鑫名下还有另外一家公司，一家房地产经纪服务公司。天眼查数据显示，北京得捷房地产经纪有限公司成立于2016年4月20日，经营范围包括从事房地产经纪业务；房地产咨询；房地产开发等。

对于工商系统里没有资质代理这样一个项目，北京商报记者致电北京铭确物业管理有限公司，截至发稿并未获得回应。

不是跟开发商签约，而是跟包销公司签约？一旦发生纠纷，将来涉及维权又该如何自处？

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，首先需要看这个所谓的包销公司是否有开发商的书面授权，书面授权是否会作为购房合同的组成部分。如果没有书面授权，购房人将来依据合同向开发商主张维权时，可能会面临开发商不承认的风险。如果开发商书面授权已经列入合同附件，或者以其他书面方式进行了确认，开发商作为委托人，相应的法律后果应由开发商承担。未来出现一些问题，购房人也可以向开发商进行维权。

“即使有书面授权，还是建议购房合同最好和开发商签署。尽量避免未来开发商不承认购房合同约束力。”王玉臣强调。

发黄的公有住宅租赁合同

事实上，购房者即便以员工身份买房后，所签署的也并非真正的购房协议，而是由开发商方面提供的一份《北京市公有住宅租赁合同》。

“拿着合同就可以正常落户、上学了，而且房源信息会去住建委报备登记的。”为了证明自己说的是真的，李锦给记者提供了上述《北京市公有住宅租赁合同》，在这份发黄的合同上明确写了“承租周期十年”。

对于为何是“承租”不是“买卖”，且周期只有十年，按照李锦的说法，“这正是公房的特点”，只要国家不出台新政策，这批“分配房”五年后就能变成正常的商品住宅。“到时候拿着开发商提供的合同，然后补交一个35%的差额税，房本就能正常下来了。”

图片来源：小红书截图

“北京过去确实有公有住房，大概在上世纪90年代初，为了解决企事业单位职工兴建的一批公有住房，兴建之初都是承租性质。”一位曾经经历过北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工龄、职级等在完成土地出让金补缴或按照房改政策补足房款后销售给了职工，也就是现在二手房市场的已购公房。

显然，上述房源并不符合这一规定。

对此，李锦也承认“不能保证百分之百下房本”，但自己住是肯定没问题的，如果想转让，没下房本之前物业负责更改租赁合同。

6月13日晚间，北京石景山App上发布一则落款为石景山区住建委的情况说明：近日，有媒体报道石景山区出现“分配房”，且“不限购”“低折扣”“送面积”。称经区住建委核实，远洋五里春秋可售商品房1060套，销售率86%，最低销售折扣未低于8折；西府海棠雅苑可售商品房926套，销售率90%，最低销售折扣未低于95折。未发现媒体报道“6折新房”甩卖情况。

6月13日上午，区住建委紧急约谈了景西公司，景西公司表示，因项目即将竣工，正准备就自持商品房对外整体租赁与相关意向单位进行洽谈，但均未形成租赁方案、未签署任何协议。景西公司表示，报道中提到的自持部分可落户、贷款、改建等均不属实，也未发布过自持商品房可长租的相关信息。景西公司已于6月6日在售楼处张贴声明，提醒购房人谨防有关自持商品房有关的不实宣传。

区住建委提示广大购房人：按照《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（京建发〔2017〕145 号）要求，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。请广大购房人切莫贪图所谓的便宜，造成不必要财产损失。下一步区住建委将紧抓问题不放，会同公安、市场监管等部门，对全区租赁类住房开展专项检查，对涉及的销售诈骗、虚假宣传、以租代售等违法行为进行严肃查处。

以租代售的风险

2016年9月30日，北京出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。竞自持是“控地价、限房价”的产物，北京部分地块自持比例甚至达到100%，也可见当时房企拿地的热情。

后续因开发商着急变现，自持商品房开始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，加强对企业自持商品住房租赁的管理工作，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

签订“长租”合同而不是商品房买卖合同，一次性租赁70年赌的就是未来能“转正”？

对此，地产分析师严跃进表示，竞自持模式有其历史背景，也是政府土地拍卖的一次新尝试，此类房源已明确“不得分割、销售、转让”，因此“转正”目前没有政策依据。此外，房管部门如果为某一项目开设“先例”，个例就不再是个例，后续自持项目争相效仿，竞自持政策也就失去了原本的意义。

本文来自微信公众号：北京商报 （ID：BBT_JLHD），作者：商报楼市调查小组，编辑：张兰