本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国

昨天接到静安大宁一位中介小哥电话。

原价960万的房源愿意降价30万，不过910万可以到价签字，前后降价50万。

这么着急卖房，是因为想要去摇新房。

这个6月类似这种楼市“小动作”还蛮多。解封后租赁市场出现不少短租房源，就是房东不知道该不该卖，但是房子空在那里也是浪费，索性先短租出去。

之前很难约看的房源，只要不是疫情的关系，现在也变得很好约。

这些看似无关联小动作，却因为“房东”这个线索串联到一起。

这个6月，好像越来越多房东开始着急。

而下这个结论之前，我不否认另一个现象，就是市场上也不乏跳价房东，不过这些只是点状现象。

更大范围来看，越来越多房东遇到的真实境况是这样的。

一、挂牌涨了1.4倍，带看却只有之前一半不到

这两周在看房的小伙伴应该感受到了，房源比解封前多多了。

金桥板块仅6月第1周，就上新78套房源，而这个数字3月的时候只上新了6套。

全市范围来看，整个市场挂牌量起势有点猛。

数据来源©全国房价行情

各区5月新增房源量比4月平均增长140%，也就是1.4倍。为什么会突然多这么多房源，两个方面原因：

第一，链家上架了一波过去内网不对外展示的房源。

房东挂牌限制在放松，之前价格过高不会展示，现在基本给到房东参考价格，其他房东自己做主。

第二，这个操作某种程度上也激发了其他房东的挂牌欲望，当然前提是有置换需求的房东。

于是解封前后，更多房东开始挂牌，6月更是如此。但有意思的一点是，带看量却不温不火。

要知道以往挂牌量起来，带看量必增加。

2018年～2020年，平均每月带看量是新增房源的5倍，也就是说新增1套房源，会增加5个带看。

但是这个6月，带看没有和挂牌一起起来。我们之前也做过相关市调，浦东高行，带看和成交都很火，但江苏路商圈的中介告诉我，现在还没生意呢，带看都很少，更别说成交，

嘉定江桥的中介小哥说，带看量是之前的3倍，不过静安大宁中介也说，现在带看和成交都很少，他们也在等后续市场回暖。

全市范围来看，外环外带看量正在重启恢复，而内中环带看依然处于停滞状态。

市区不少小区带看还是不容易的，有些房东也怕看房会给家里老人孩子带来风险，而像周六日这样的成交日，因为全区核酸的关系，带看量也会受影响。

那全市范围来看，外环外市场带看量占比多少呢？

从2018年～2020年这3年的数据来看，平均下来外环外带看占比全市35%。

再加上中外环的零星回暖，目前带看应该恢复不到一半。

1.4倍的挂牌量和不到疫情前一半的带看，我想此刻大多数房东都感受到了这组数字。

二、核验价虽然松动，不过对买房人意义不大

去年10月开始我们就发现，同一套房子或者一个小区同类型房源，核验价格在松动，就是这个最低的核税价格在提高。

全市来看，去年底两个月除了金山区没有数据，其他各区核税均价普涨7.91%。

不过就算核验价有所松动，但是意义真的不大。

比如说闸北区1025弄27㎡～36㎡的房子，去年9月的评估价是280万～290万，去年10月下旬涨到了328万。

比如浦东金桥东陆路六街坊的核税均价，从3万出头涨到将近4万/㎡，一套68㎡的小两室，如果是首套的话，能贷到的钱，从158万，涨到194万。

2021年聊天界面

但是从更高总价来看，核验价格也就是从之前的原价6成～7成，涨到7成～7.5成。这对刚需来说，也只是省了几十万。

几十万不少，但放到房屋总价面前份量不够。

今年疫情封控期间，看到各种楼市利好政策，那时候很多人还在猜测核验价格会不会迎来新一轮放松，甚至是取消。

事实证明我们可能想多了，至少目前核验价还比较稳。

或者说现在是解封初期，成交也还没上去，因为只有要成交的时候，中介才会拿着两方的成交价格，去交易中心的核验价格体系里面去“试探”。

但不管怎么说，是普涨7%还是普涨10%，核验价是总价是7成还是7.5成，对客户来说都是贷不足。

300万的房子，首付200万，这......谁买谁尴尬。

同一套房子，之前首付5成～6成，现在还是得5成、5.5成，这对购房者来说前后没有实质差别。

所以核验价这件事，让不少购房者处于观望状态。除非是非买二手不可，否则不轻易浪费首套购房资格。

不过现在他们不用这么想了。如果说之前硬着头皮也得买的话，现在他们多了一个选择——新房。

三、10个二手客户，5个转去新房

我们二手事业部同事告诉我，这次一解封很多客户从二手转去新房。

10个二手客户里，就有5、6个转去新房。

新房的好处大家都知道，它脸上写着大大的倒挂两个字，买到就是赚到。但是这些好处并不是当下新房市场的全部，甚至只是不起眼的小部分，

核验价拦住了客户进入二手房，但是新房没这个烦恼啊，3.5成首付还是3.5成首付。

公司同事去年还在新房、二手之间徘徊，现在坚定选新房，就是因为以她目前预算，买二手首付需要付到5成～6成，但是买新房，“买新盘可以让我贷足”。

但这些只是新房好处的“冰山一角”。

各位知道6月有多少新房嘛？2月份原本计划有33新盘入市，但是现在最新一批次新房，已经变成了46个盘，新盘数量增长40%。

而且这其中，外环内项目的数量和占比有明显提升到50%。再看看价格，46个项目中，6万元/平以上项目有18个，占比近40%。

我的一个摇了两年新盘的朋友说：“现在新盘可选择范围多多了。”

说真的，同样价位，选新盘不香么？

二手事业部同事说，一位预算600多万想买学区的客户，解封之后从二手转新房。

另一位800万刚需客户，本来想买二手，但是解封后开始看颛桥紫薇花园，因为听说这个盘积分比预期更低，甚至可能不触发积分。

而且你看现在还有谁在热烈讨论积分这件事么？

除了几个当红炸子鸡还在刷积分，对更多新盘来说，积分虽然是紧箍咒，但是够不着。

就连新房销售都变得更平易近人，售楼处也不再消失，销售们在各大直播平台，为自家楼盘打call。

为什么？客户不好抢啊，去年还是他们挑全款客户，今年找到客户就不错了。

“有些盘，客户都不会触发积分。”

我碰到一个二手转新房案例就是得益于此：1000万预算，但只有50多分，原本一直在看二手，解封后立马转去看新房，因为听说内环一些新盘可能不触发积分。

就算分数差很多，但没关系，积分入围比也在提高，不少项目从1.3变1.8，而且“现在前后批次新房时间差没了”。

原本还新房、二手两头看的客户，现在也更加专注新房了。

去年前后两批次新房至少间隔1-2个月，这批次我没摇到，中间还得等1-2个月，这中间如果我看中了二手，可能就去买二手了。

但是现在，6月刚开的一批46个新盘，到月底还有一批。

如此短的间隔，为什么不再等等新房，还不到一个月就又有新盘可以摇了。

四、这就是此刻房东面对的二手市场

如果我是房东，我能不着急么？当然，所有前提是建立在你是想要赶紧卖房的房东。

从目前各方面数据来看，二手市场回暖还需要时间。对比来看，房东的挂牌意愿，客户的看房冲动之间的对比，以及核验价的“逐客”效应，还有新房市场的磁铁作用，让眼前二手市场都略加被动，尤其是二手市场的房东。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽