“外行”买楼，“跨界”买地，地产抄底开始了？

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳，原文标题：《不动产买家进场》，头图来自：视觉中国

中谷物流的掌舵者卢宗俊，近日登上了地产圈头条。花甲之年的他，计划斥资不超过29亿，买下上海佳兆业金融中心，并将其设为集团总部。

交易价还未最终敲定，卢宗俊便迫不及待地对外公布这则卖楼喜讯。他心里已经算好了账，上海赢湾净资产为32.03亿元，此次以不到29亿入手，怎么看也是一桩划算的买卖。

不仅中谷物流，还有浙商银行、鄂尔多斯、南京医药等非地产企业，都趁机在上海、南京等地，斥重金买下写字楼，或充当办公楼，或等待保值增值。地产行业风险仍在蔓延，但危与机向来的并存的，市场上也存在着许多抄底优质资产的机会。

当下，除了在大宗交易市场，连土地市场也充斥着外行买家。包括少林寺、青岛啤酒、山东黄金等，以及一些个人买家都开始择机出动。他们心里十分清楚，脆弱的资金链，以及偿债的高峰期，让房企们焦头烂额，无暇他顾，眼下正是买地的最好时机。

甚至连新冠疫苗制造商科兴中维也偷偷注册了一家房地产公司。毕竟疫苗带来的业绩，始终不能持久，当前科兴手握大量资金，切换赛道也在情理之中。

天下熙熙，皆为利来。房地产行业是有周期性的，回顾过往，行业下行之际，总有人入场布局，整装待发，待到春暖花开，似乎就能站稳脚跟，享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。

“外行”买楼

地产下行，有人辞官归故里，有人星夜赶科场。一些地产商正在出手资产，以缓解流动性，而闻讯而来的“猎食者”，则陆续上演一出出“抄底”的戏码。

作为中谷物流的掌舵者，卢宗俊眼看公司的业务规模不断扩大，便萌生了更换办公场地的想法。近日，他瞅准了时机，计划买下上海佳兆业金融中心，并将其设为集团总部。

6月20日，中谷物流宣称，其全资子公司拟从国寿恒湾（天津）企业管理合伙企业、金湾（天津）企业管理合伙企业的手上，购入上海赢湾兆业房地产有限公司（简称“赢湾兆业”）100%股权。

乐居财经查阅获悉，去年6月，中国人寿便通过增资的方式，从佳兆业手中接下了赢湾兆业。现国寿恒湾（天津）、金湾（天津），均隶属于中国人寿旗下，但两者持有的赢湾兆业的公司法人则仍为佳兆业老臣、副总裁聂强。

上海佳兆业金融中心总建面约为7.7万平方米，其中办公建筑面积约为4.7万平方米，总高16层，它一直都是佳兆业集团在上海的总部大楼。

眼下这笔交易的对价，初步拟定为不超过29亿元，但最终的交易价格，还在谈判中。换言之，交易还未真正敲定，卢宗俊便迫不及待地对外公布。

或许他心里已经算好了账，上海赢湾净资产为32.03亿元，而此次以不到29亿入手，怎么看也是一桩划算的买卖。尽管中谷物流已明确不会涉足房地产，但收获了这座总部大楼，他就能进一步畅想上市公司的发展前景了。

同样在上海，浙商银行也于3月底，宣布为上海分行购置了新的办公楼——绿地创驿大厦A塔楼。项目土地使用面积37433.9平方米，包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。

去年年底，绿地就已以30亿元的价格，转让创驿大厦60%股权予上海地产、上海城投。那时候，绿地承诺收到交易全款之日后最多不超过2年，按上海地产、上海城投资产管理实际投入金额加每年8%收益之和，回购上述60%股权。

谁料创驿大厦还未等到绿地的回购，部分物业便已落入浙商银行之手。调控的基调下，融资渠道收窄，无疑加剧了房企部分项目资产的流转命运。

近来，抓紧时机启动大宗交易的，还有以羊绒服装、电力冶金化工为主业的鄂尔多斯集团。

5月，当上海仍处于疫情静默期的时候，鄂尔多斯宣布，它拟与其控股子公司电力冶金集团，购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位，物业总面积为4.54万平方米，总价值约26.7亿。

据说，标的项目的购入价格，正处于近两年成交价格的低位。因鄂尔多斯的主要产品是煤炭、硅石、石灰石等，所以它此次市场动作，被人调侃为“煤老板”抄底上海写字楼，渐成热议。

鄂尔多斯对上海的商办市场，或许并不陌生。早年在陆家嘴附近，它已投资建设了一栋21层的甲级写字楼。

眼下，这些外行买家趁着手中现金流尚可，低价买下写字楼，既可以享受物业的保值增值，又可以获得运营产生的稳定现金流，可谓一举两得。

“跨界”买地

脆弱的资金链，以及偿债的高峰期，让房企们焦头烂额，无暇他顾，拿地对于他们来说，渐成奢望。于是，自去年下半年以来，土拍市场开发商身影稀疏，部分地块也陷入了无人问津或底价成交的尴尬境地。

眼见业内主体大多无力扩储，跨界者纷纷入局。例如，上海复苏第一天，标杆民营房企几乎集体缺席首轮集中土拍，山东黄金却风尘仆仆前来魔都抢地，并与中垠联合体以9.6798亿元底价竞得宝山杨行商住地块。

而最引发外界关注的外行拿地事件，当属4月6日嵩山少林寺在郑州拿了一块地。

彼时，郑州以挂牌方式出让了郑东新区一宗商业、商务用地。该地块最终由河南铁嵩数字科技有限公司（简称“铁嵩数字科技”）以底价4.52亿元竞得。

拿地前两周，铁嵩数字科技刚刚成立，注册资本4.52亿元刚好是此次拿地的价格。其由河南铁投综合开发有限公司（简称“河南铁投”）和河南沅翰实业有限公司（简称“沅翰实业”）分别持股51%、49%。

河南铁投由河南省铁路建设投资集团100%持股，后者是河南省人民政府全资持有公司。而沅翰实业则由少林无形资产持有70%股权。

河南铁投后来成为建业的主角，其本身就有房地产业务，因此有拿地动作并不让人意外。少林寺则不同，在外界眼中它本是佛门“净地”，但在拿地的背后，却藏着令人惊呼的商业版图。

少林无形资产原由中国嵩山少林寺、释永信、释永乾分别持股10%、80%、10%。

或许是为了避开舆论的关注，释永信、释永乾随后撤出了对少林无形资产的持股，才让因购地而发酵的热议渐渐平息。

如果把少林寺当做是一家实体企业，那它此番进军土拍市场也并不稀奇。在它之外，主业非地产的企业，却热衷买入土地的例子并不鲜见。

去年12月，青岛啤酒在青岛第三次集中供地中，斩获一宗商住用地，根据规划，该地块将建设市北啤酒小镇项目，因此被称为“青啤货场用地”。

据乐居财经了解，青啤货场用地是青岛啤酒以底价14.2亿元竞得的，项目总规划建面18.56万平方米，其中商服3.71万平方米、划拨租赁型人才住房3.61万平方米，而住宅的体量，则高达11.2万平方米。

青岛啤酒布局房地产由来已久。早在2009年6月，它便注资2亿元，成立了青岛啤酒地产控股有限公司（简称“青啤地产”），主要面向房地产业务。

但不久之后，青啤地产就开始“退房”。它于2013年底挂牌转让济南青啤置业投资100%股权；此后两年，又转让了旗下的临沂瑞坤置业、青岛宏基伟业投资，以及在青岛市崂山区的两宗地块。

谁都没想到，曾经逐渐与地产业务挥手作别的青岛啤酒，如今却又有了买地的举动。

在跨界拿地的主体中，还有的特意以“马甲”示人，真正的身份却隐藏在背后。

6月初的南阳土拍，一宗编号为G2022-28的地块，被南阳赢建置业底价2.24亿元竞得，地块折合410万元/亩，楼面价为2799元/平方米。

南阳赢建置业是5月末才成立的，显然是奔着拿地来的。该公司由魏泰栓、张培两位自然人，分别持有51%、49%股权。有媒体披露，魏泰栓是河南中源化学公司制造中心的员工，因此拿地的主角实际上是中源化学。

中源化学位于河南南阳桐柏县境内，主要从事天然碱勘探开发、生产与销售。其前身为桐柏安棚碱矿有限责任公司，2014年8月通过资产重组，实现资产上市。

隔行取利

有人说，宇宙的尽头是房地产。这句话不无道理，各行各业的公司，在某个阶段，总热衷于跨界地产。他们设立地产公司、拿地、购置商办物业，似乎都想以此享受资产的保值增值，或在土地市场分一杯羹，实现隔行取利。

去年10月，北京科兴益道置业有限公司（简称“科兴益道置业”）注册成立，注册资本7.7亿，该公司所属行业为房地产业，经营范围包含房地产开发经营、物业管理、机动车公共停车场的经营管理、企业管理等。

它由北京科兴中维生物技术有限公司（简称“科兴中维”）持股100%。科兴中维并不简单，其为国内被人所熟知的疫苗生产企业。

外界不禁产生疑惑：这样风头无两的企业，却要涉足正处于谷底、利润下行的房地产行业，是处于怎样的考量？

年初，科兴生物在接受媒体采访时表示，科兴益道置业主要是对租赁房进行管理，主要面向员工的房屋租赁，以及不定期到场的外聘专家短期住宿等。

但对于这种官方回应，有人却不认同。他们认为，疫苗带来的业绩，始终不能持久，当前科兴手握大量资金，切换赛道也在情理之中。

天下熙熙，皆为利来。房地产行业是有周期性的，回顾过往，行业下行之际，总有人入场布局，整装待发，待到春暖花开，似乎就能站稳脚跟，或享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。

这种观念深入人心，不仅公司如此，那些现金流充裕的个人，也不例外。

今年4月的绍兴土拍，位于城西的南溇底地块，经过15轮的竞拍，最终被李更美个人以总价3.96亿元、溢价率7.61%拿下。地块出让面积为1.98万平方米，总建面最高达4.74万平方米。

李更美在浙江远亚置业、绍兴汇京置业、绍兴上虞佳运置业等公司担任法人，看来是颇有经验的地产投资者。绍兴藏富于民，类似的情况并不少，典型如镜湖的大滩六号院，就是由几个老板出资拿地的。

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