脆弱的地产友谊

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、林振兴，头图来自：视觉中国

在南昌弘阳府营销中心门外，“新力”二字被无情铲除，但砖墙上仍隐约留有人工扣除的痕迹。而旁边路牌上，来不及清除的字样则被两张A4纸糊住。

在新力还未出事之前，这个项目原本名叫“新力弘阳府”，由弘阳、新力联合开发。在新力股价闪崩后的第四天，为了将合作损失降到最低，弘阳当机立断接盘了这个项目，并连夜将合作方“新力”抹得一干二净。

目前弘阳府项目高层有人在施工，小高层已完工。或许是避免受到原开发商暴雷拖累，弘阳才有了上述操作。

“过去在南昌最好卖的房子就是新力和万科的楼盘，南昌人信任新力的牌子。”

凭借着“新力”两个字，新力控股在南昌“贴牌”操盘了一个又一个楼盘，很多外来房企来到南昌，都主动找到这位“江西一哥”寻求合作。

可是，曾经用最快的时间实现IPO的黑马新力，如今暴雷速度超乎了所有人想象。“新力”二字，曾经炙手可热的一块金字招牌，如今也成为一个烫手山芋，合作方纷纷撇清关系，在项目上去“新力化”。

不仅仅是新力，眼下其他暴雷房企也面临类似的尴尬境遇。

百强房企老板告诉乐居财经，“公司近段时间在执行‘排雷’行动，列出所有项目合作方，看看哪些是已经暴雷房企和存在暴雷风险的房企，提前做好处置方案。”

在风调雨顺的时候，各方合作主体往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴；当行情不好的时候，如果一方遭遇暴雷，会被另一方当作“瘟神”，有可能全部接盘，有可能撤资，还有可能闹到公开撕破脸、对簿公堂。

在这场人人自保的危险游戏里，没有所谓的朋友，只有眼前的利益。面对考验，各扫门前雪，休管他家瓦上霜，似乎变成了见怪不怪的生存常态。

一、抹去的案名

暴雷声不断的房地产市场，合作不一定意味着共赢，当一方遇到困境的时候，另一方有可能会迅速与它划清界限，明哲保身。这种现象，眼下并不少见。

在江西，新力被“除名”的类似情况仍在不断上演，江铃新力臻园、洪大新力合悦滨江等楼盘的对外宣传口径，已不再出现“新力”字眼和logo。

而在省外的苏州、合肥，合作方“去新力化”的行动也未停歇。去年，走进售楼处时还能看到（苏州）中梁新力·宽泰铂园的推广名，楼盘介绍展板上及品牌介绍区都有关于新力的品牌介绍和相应logo的露出。

如今再进入售楼处，已经看不到关于新力的任何介绍。项目顾问透露，“自从新力暴雷后中梁已经全全接手项目，目前也正在谈收购事宜；而抹掉新力名字，则是为了消除其给项目带来的负面影响。”

容错空间渐窄，房企们都变得更为如履薄冰。旭辉在花样年流动性出问题前夕，也迅速退出了与其合作的深圳坪山街道世界塑胶厂片区旧改项目。

该项目总建筑面积逾39万平方米，规划建设成集住宅、商业、办公、酒店为一体的综合体项目，运营主体为深圳市花样年房地产开发有限公司。

据业内人士披露，旭辉早在7月底就与花样年签署了合作终止协议，退出了项目的合作开发；并于9月底完成所有股权退出和工商变更流程的同时，它也按约定收回了全部投资款及相应之投资收益。

熙来攘往的地产界，各方合作主体往往能在宽松的环境中把酒言欢、共享盛宴。一到银根收紧的节点，因一笔款项没谈妥便对簿公堂、公开撕破脸的情景，也时常上演。

今年年中，北科建便状告了它的二股东泰禾集团。

泰禾子公司福州泰禾与北科建合资成立了一家公司，名为北京瑞坤置业有限公司（简称“瑞坤置业”），负责开发泰禾丽春湖院子项目。

瑞坤置业曾与福州泰禾订立《借款协议》，前者向后者提供借款3.43亿元，借款期限自2018年4月26日至2018年8月6日，借款年利率6.5%。但后来北科建一直没等来泰禾的全部还款，于是提起上诉。

而眼见泰禾资金链紧绷，丽春湖院子因“减配”问题频遭业主维权，北科建也干脆将其持有的瑞坤置业51%股权，摆上北京产权交易所出售，试图将风险彻底抛开。

看起来，对于烫手的山芋，谁都避之唯恐不及。

二、合作心态变了

近年来，融资渠道不断收紧，但一些房企仍能保持良好的销售业绩增长，其中的主要秘诀之一，便是报团取暖、合作开发。这种方式能减少开发商的资金压力、分散风险，并实现优势互补，可谓是一剂良药。

由于合作模式的广泛开展，百强房企的平均销售权益逐年下降，已从2016年的85.5%，降至今年上半年的72.4%，未来预计还会有所下滑。

但为项目引入援手，并非就能万事大吉。近两年出现流动性问题的房企们，大部分都将联合开发当做自身的发展战略，但调控之下，合作所产生的效益仍难解猝不及防的危机。

归母净利润与净利润的比率，在一定程度上能衡量企业自主开发体量的占比，并反观其合联营公司的多寡。

乐居财经统计获悉，今年上半年，蓝光发展、泰禾、佳兆业、华夏幸福、恒大等企业该项数值均达到90%以上，而阳光城、新力控股、花样年、当代置业该项数值分别为88.27%、85.65%、50.5%、66.12%。

无论是自愿出售项目回笼资金，还是被迫退出合资楼盘，重压之下，它们的合作版图无疑正在不断收缩。

下半年以来，蓝光接连退出重庆均钥置业、四川润宸置业、四川嘉富润置业，将其完全交给融创、碧桂园等合作方；花样年退出深圳市奥启富投资，把股份都转给奥园……凡此种种，都是例证。

事物总有正反两面，合作开发虽拥有诸多利好，但统筹协调也是一门不小的学问。

年景好的时候，尚且常遇到投资理念不合、原则性分歧难调和、联合审批流程复杂等掣肘。当下调控基调持续，企业各自的运转都须更加精打细算，信任危机出现的概率，也就有所增加。

有房企总裁向乐居财经表示，“合作各方不信任，有时会出现在合资公司中谁都不签字的情况，导致有钱也用不了，对过往账户的钱也不能动。”

在银根收紧的背景下，这样的操作等同于将各自的退路逼得更窄。

据乐居财经统计，截止2021上半年末，175家内房股在手现金32516.9亿元。TOP10名门槛为747.69亿元；TOP20门槛511.98亿元。即便部分房企财报上的账面现金充足，或现金量持续增长，也依然不能完全避免短期流动性风险的发生。

更何况，市场上风声鹤唳，一则负面消息就可能引发一次山崩。

房企若有债券违约，或被标普、惠誉、穆迪等机构调低评级，那么一场疾风骤雨就在所难免。而风险还会迅速蔓延至合作项目，这对于翘首等待资金回笼的合作方来说，显然是不愿意看到的。

三、捡漏者的狂欢

应对债务问题，出售项目公司、回笼现金是大多受难房企自救的第一步，但这也使得捡漏者们有了可趁之机。

最聪明的“捡漏王”当属万科。最早之前，万科也曾考虑24亿元拿下泰禾20%股份，当上二股东，但尽调之后却发现整体入股房企困难重重，它便改变了打法，转而“精挑细选”收购单个项目。

今年以来，万科频频接洽资金陷入困境的房企，接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个项目和旗下公司。郁亮表示，“万科会积极的想方设法，在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情；如果给我们一些具体的机会，我们在市场化原则之下去考量。”

7月的最后一天，恒大集团退出深圳市高新投集团有限公司（简称“深圳高新投”）的股东行列，退出前持股7%，由万科旗下子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司接手。

据了解，深圳高新投是深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构。换言之，它也是一家“纾困”机构，2018年，深圳高新投曾纾困多家困难企业，将众多深圳上市公司从“死亡线”挽救回来。

更早之前，蓝光进军石家庄的首个项目——蓝光雍锦，于6月底被万科全资收购。

该项目地处石家庄东南片区，是近来大热的地块，附近医疗、商业、交通配套均较完善。去年8月，该宗地块出让时，场面颇为激烈，短短一个半小时内，蓝光打败万科、中海、荣盛、平安等竞争对手，以7.93亿元将该地块收入囊中，溢价率高达99.7%。

此外，据乐居财经不完全统计，今年5-7月，万科先后收购了蓝光江阴蓝光雍锦园、常州牡丹蓝光晶曜、常州蓝光黑钻、南宁芙蓉山悦、成都天府新区的50亩项目“蓝光·天府黑钻”等一批优质资产。

同样的逻辑还出现在与华夏幸福的交易中。7月，南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产，大股东就由华夏幸福旗下公司变更为南京万科，公司名称也随之变更为南京裕融置业。

万科拿下“孔雀城上元府”被外界视为是一次精准狙击。对于万科而言，低价购入一个优质准现房项目，既扩充了土储，还能在短期内推项目入市，获得回报，显然是一笔值得做的交易。

行业“老大哥”万科此举，给行业提供了一条新的并购思路，同时也暗示土地市场抄底与并购市场捡漏的机会来了。

同时，看上华夏幸福旗下项目的还有鹏瑞地产。

6月，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司（简称“华夏幸福城更”）的投资方出现变更，股东由“华夏幸福（深圳）运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司”，公司也一并更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。

据了解，成立不到两年，华夏幸福城更已在深圳、东莞、广州等地拿下十几个旧改项目，其中深圳盐田沙头角项目建筑面积超百万平方米。在外界看来，鹏瑞能通过收购一家公司，鲸吞十多个优质旧改项目，不仅得了便宜，还赚足了眼球。

不关有头部房企和隐秘资本方在此轮暴雷中轮番捡漏，就连地方小房企也看准了“抄底”机会。11月，阳光城转让西安子公司“陕西瑞朗置业有限公司”，由本地开发商陕西泰发祥全资接盘。

这些捡漏者，以低价收购急需资金的开发商的优质资产，为自己扩储的同时，又博得“纾困”美名，一举两得。

当然，除了紧急出售项目公司以外，暴雷房企还将优质资产摆上了“货架”。

乐居财经从知情人士处获悉，佳兆业打算出售北京佳兆业广场。该项目前身为京城长安街上的著名烂尾楼长安8号，2013年，郭英成家族将其收入囊中。今年3月，佳兆业公告称，以130亿元价格从郭英成手中取得佳兆业广场96.8%的股权。

然而，至今都未有下文。业内人士分析，目前佳兆业集团出现流动性危机，这笔交易估计实现不了；卖掉佳兆业广场，集中资金保证债券、理财的偿付，才是当下最为急迫的。

而富力华东区也在出售持有酒店项目，其存有收购万达的酒店17家，其中万达系品牌11家、其它品牌6家客房数4833间，附带车位1359个，华东区域万达系酒店总建面66.72万平方米，产权面积61.74万平方米。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、林振兴