“十年不落”的韩国楼市为何突然降温？

本文来自微信公众号：华尔街见闻 （ID：wallstreetcn），作者：韩旭阳，原文标题：《骤然冰冻，“十年不落”的韩国楼市崩了？》，头图来自：视觉中国

在过去五年里，韩国首尔的房价翻了一倍多，政府的刺激政策掀起了一场全民化的购房热潮。

但随着韩国央行不断加息，高借贷成本令向来火爆的韩国楼市猛然降温。

目前，市场普遍预期韩国的政策利率将在年底前从目前的九年高位——2.25%进一步上升至2.75%，这将增加负债家庭的压力。

由于近四分之三的家庭财富与房地产市场挂钩，政策制定者担心抵押贷款利率的不断上升可能增加贷款违约，使经济陷入危机。

一、火爆的韩国楼市：房价越调控越涨，首尔房价4年涨45%

直到去年，韩国的住房市场都“涨势难平”。购房热仍持续多年，尤其是在首都首尔。

首尔市的面积仅为韩国国土面积的0.6%，却居住着韩国接近五分之一的人口。

尽管韩国自2017年以来共颁布了25项房产调控政策，直到去年为止，4年之间首尔市的房价还是累计上涨了45%。虽然在接连的调控之下房价不降反升，民众的购房热情丝毫没有减退。

2020年，首尔市的公寓楼成交量超过了10万套，同比增长一倍多，再次创下历史新高。

二、一夜骤冷：韩国楼市正逐渐“退烧”

然而，韩国房地产市场却突然从炙手可热变为摇摇欲坠。

据韩国房地产委员会7月底公布的数据，1月至6月期间，全国交易的公寓数量为184134套，比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。

而在房屋交易数量减少时，韩国的平均房价也迎来下跌：今年上半年，全国平均房价下跌了0.16%，而首尔的价格在此期间下降了0.25%。

上周，首尔公寓价格出现26个月来的最大幅度的下降，首尔的房产交易量在6月份同比下降了73%。

韩国房租价格也出现变动。韩国国民银行的每月住宅统计数据显示，首尔的公寓平均全租价格从6月的6.7792亿韩元下降到7月份的6.7788亿韩元，为39个月来首次月环比下降。

三、意外加息，家庭债务面临重大考验

房地产行业所经历的有史以来最快速的利率上涨，给消费者带来了负债压力。

自去年8月以来，韩国央行就在不断上调利率，本月更是史无前例地加息了50个基点，使基准利率达到了九年来的高位——2.25%。

市场目前普遍预期韩国央行今年还将加息数次，直到政策利率达到2.75%或3%。

随着借贷成本上升，与房地产市场相关的2.6万亿韩元（合1.97万亿美元）债务也面临重大考验，而经济低迷和抵押贷款偿还额增加可能导致消费疲软。

由建筑投资带来的服务和商品消费约占经济活动的15%，房地产的低迷加上出口的减少，将对经济增长造成巨大拖累。

据媒体报道，Kiwoom 证券分析师 Seo Young-soo 表示：

韩国是世界上最容易受到加息冲击的国家之一，因疫情而增加的债务也是世界最高的国家之一。

那些最近又申请了抵押贷款和信用贷款（用于投资）的人面临的麻烦最大。

国际金融研究所对36个主要经济体的数据显示，今年第一季度，韩国的家庭债务与GDP之比为104.3%，是全球最高的国家之一。

韩国财政部长 Choo Kyung-ho 本周早些时候表示：

我们将迅速改善家庭债务结构。当计划中的再融资方案开始启动时，按可变利率计算的家庭债务比例应下降至多5个百分点，从78%降至73%以下。

去年年底，韩国家庭债务与可支配收入的比率达到了206%，这意味着家庭债务是生活开支的两倍。

韩国金融监管机构预计，一旦平均抵押贷款利率从目前的5-6%升至7%，可能拖欠贷款的人数将增加50万至190万。

韩国央行周三发布的一份报告显示，如果将政策利率再上调100个基点，韩国房产价格可能在两年内下跌2.8%：

政策利率上调100个基点后，我们对住宅价格影响的分析结果显示，房价可能在一年内下跌0.4%至4.7%，两年内下跌0.9%至2.8%。

四、韩国继续放宽房产贷款上限

房地产行业岌岌可危之下，韩国政府不得不继续出台政策刺激地产。

据媒体报道，韩国金融委员会近日表示，从8月1日起，韩国生平首套房购买者贷款金额比例（LTV）上限放宽至80%。韩国首套房购买者是指所有家庭成员均未曾购入过房产的人。根据规定，无论住宅所在地区或住宅价格如何，均可适用80%的LTV上限。贷款额度也从现有贷款限额的4亿韩元增至6亿韩元（约合人民币311.3001万元）。

此前，首套房购买者对房产投机及投机过热地区的LTV上限为40%，调整对象地区的LTV上限为50%。以生活稳定资金为目的的住宅担保贷款限额从1亿韩元放宽至2亿韩元。紧急生活用途贷款限度也从1亿韩元增至1.5亿韩元。

本文来自微信公众号：华尔街见闻 （ID：wallstreetcn），作者：韩旭阳