降息众生相：房贷利率回到2008年，我却怕买在半山腰

本文来自微信公众号：风财讯（ID：fengcaixun），作者：陈文莉，编辑：王婷婷，头图来自：视觉中国

“5年期LPR下降15个基点，房贷利率再次下调。”8月22日，看着这条新闻，谢莉沉默了。本已下定决心回老家买套房，这会儿她却又陷入了纠结——“如果现在买房了，那之后再下调，自己不就亏了。”

不过王鑫泽的反应却大相径庭，他果断请好了假，打算趁着这波利好赶紧买房，在下一个周期到来之前，办妥房贷。

8月22日，今年第三次降息（LPR三次下调）后，很多城市的最低房贷利率已经完全回到2008年的水平，甚至还能更低。

图源：天风证券

降息幅度已经“一夜回到2008年”，但政策力度、房价上涨空间、买房回升力度能否“再见2008年”？凤凰网风财讯采访了多位买房人、房产中介、楼市专家、经济学家，还原真实的“降息众生相”。

“听说房贷利率还会降，我再等等”

5个基点的“小调整”，正式开启了LPR下调的周期。

8月22日，全国银行间同业拆借中心公布了最新的5年期LPR报价4.30%，较5月20日的报价降了15个基点。仅仅8个月的时间，5年期LPR已经三次下调。

凤凰网风财讯向上海、郑州等多地银行和置业顾问确认，首套房贷款利率均下降了15个基点，郑州的最低贷款利率已经达到了4.10%，这已经比2008年底的4.158%（房贷利率）还低。

不过这个大家视为“普天同庆”的降息消息，谢莉却犹豫了。

她半年前打算在郑州买房，首付准备好了，但一次次下调，却让她开始担心——如果现在买房了，那之后再下调，自己不就亏了？

谢莉向凤凰网风财讯算了一笔账，“我是首套房，按照原本的买房预算，差不多要贷款150万，按照4.1%的利率，和两个月前4.25%相比，每个月能少还200元-300元。”

“这笔钱不多，但敏感。”谢莉告诉凤凰网风财讯，她在上海工作，每月的房租大概要2700元，节省个两三百，至少能省下些水电费吧。听很多人和媒体说，后面房贷利率还会下调，那不如再等一等。

谢莉并非杞人忧天，房贷利率的确还有下行的空间。

中指研究院数据显示，7月存量社融规模334.9万亿元，同比增长10.7%，较6月回落0.1个百分点，新增社会融资规模7561亿元，同比少增3191亿元，创近六年单月新低；住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元，同样出现较大幅度回落。

社融和PMI指数（采购经理人指数）会直接影响LPR的走势，而7月的PMI为49%（已跌到50的荣枯线以下），这些都隐示着，后续政策仍会适度宽松。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，此次降息为非对称降息，主要目的为降低实际贷款利率，使市场主体感受到融资成本下降，激活实体融资需求。本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

东方金诚在最新研报中判断，下半年仍有一定下调空间，特别是5年期LPR报价还会有15-20个基点的较大降幅。

“怕买在半山腰，更怕丈母娘生气”

王鑫泽面对这一次降息，做出了和谢莉完全相反的选择。

今年29岁的王鑫泽即将步入婚姻的殿堂。用他的话来说，自己是“刚需中的刚需”。8月22日，凤凰网风财讯联系到王鑫泽的时候，他已经和领导请了假，准备例会结束后就去定房。

王鑫泽说，这是他等了好久的机会。前几个月利率下降的时候，他因为看到很多解读说“利率还会再降”就想再等等，但现在不想等了。十一就要结婚了，王鑫泽决定先买房。

“我也怕现在出手正好‘买在半山腰’，但我更怕再不买丈母娘就要生气了。”王鑫泽调侃道。

结婚是动机，但推动王鑫泽买房的终极原因还是对郑州的信心。

“都说郑州楼市‘躺平’了，但我相信（河南）一个经济大省，倾全省之力发展的省会城市（郑州），未来房价怎么可能停在一万五？我觉得以后涨的概率很大。”

王鑫泽2015年大学毕业之后就在郑州落根了。7年间，他目睹了郑州火车站从脏乱差，变得井然有序；看到郑州除了铁路，还逐渐发展起航空工业、汽车、计算机、金融等多元产业，这些发展潜力是实打实的。

说着，王鑫泽向风财讯展示了一条他最近发的朋友圈，配图是郑州的标志建筑“大玉米”（千禧广场），配文则是“买房并不亏，因为这可能是我实现财务自由的最后机会了。”

“又回到了没日没夜带看房的幸福生活”

房产中介，作为楼市中最敏锐的一群人，对贷款利率下调的效果已经有了很明显的体会。

凤凰网风财讯从上海和郑州多家房产中介了解到，楼市相比三月和四月，已经明显有逐渐恢复的感觉。

“虽然不如前两年，但看房人明显比疫情前多了。这次调整对于刚需群体而言是一个很好的上车机会，相信看房的和买房的，都会继续回升。”郑州中介安宇告诉风财讯，他最近天天都拉着客户跑盘，周末都不怎么着家。

在上海做了十多年中介的张帅最近也开始忙碌了，他不仅每天在朋友圈推荐的房子越来越多，用他的话来说“有激情了”，他每天实打实的带看量也在回升。

作为观察房地产行业多年的研究人，严跃进认为，今年下半年打算购房的群体是“近年最受支持的一群人了”。

无论是金融政策，还是购房资格政策，目前的环境都可谓非常友好、宽松，可以说“购房的美好窗口期已经开启”。

“货币宽松来了，这才是根本”

今年以来，财政政策和货币政策“打配合”陆续放宽，“政策的盒子”慢慢打开，各种工具陆续登场。在经济学家和投行专家眼中，真正触及楼市的政策，也会陆续出现。

凤凰网风财讯发现，北上广深四个一线城市，以及苏州、郑州、南京、长沙、武汉、成都等二线城市，纷纷出台一系列宽松政策，包含解除限购限贷、降低首付比例、放松公积金贷款、人才落户和购房补贴、成立纾困基金…

图源：光大证券

汇生国际资本总裁黄立冲表示，地产纾困基金、银行开设融资白名单、地方放松预售资金监管等这类政策对房企有一定帮助，整体能有所舒缓。但货币政策才是最根本的解决方法，比如2008年的“四万亿”政策对房地产拉升就很明显。

不过黄立冲指出，2021年12月末，中国的广义货币（M2）余额238.29万亿元，比2008年上涨了4.35倍。这意味着，要达到2008年的刺激效果，（货币投入量）必须是当年绝对数值的5倍，加上地方政府同等配置。

“而目前的货币投放量只有当时的1/5左右，所以力度肯定不会像2008年那般，未来利好政策持续出台，房地产市场可能出现‘小阳春’。”黄立冲告诉凤凰网风财讯。

中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌也表示，在疫情管控措施下，货币政策做得好或不好，对经济的影响更大。

货币政策主要是央行采用直接或间接的政策工具，来控制市场上的货币供应总量，进而达到维稳经济的作用。目前货币政策的重点还是在6个字——降低房贷利率。

“把买房的成本真正降下去，才能提升住房销售，才可能改善房企现金流，我们是有这方面政策空间的。” 张斌表示。

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