绿地降负债的这半年

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇，题图来自：视觉中国

大约二十天前，《财富》杂志发布了2022年世界500强榜单，房地产行业中共有5家中国企业上榜，排名最高的是绿地控股，其以844.54亿美元的营收位列第125名，较上一年的142名提升了17个座次。

尽管头顶光环，但绿地控股近两年的日子过得却并不算滋润。“三道红线”出台以来，其便一直奔走在降负债的路上，收缩投资力度、变现海外资产、变更所属行业“去地产”……

这些努力在财报中体现了出来。根据8月22日晚间披露的半年报数据，该公司上半年累计净偿还金融机构有息负债约178亿元，有息负债余额降至2228亿元，较高点下降约1654亿元。

只是于绿地控股而言，这一程度远远没有达到安全线，公司目前在手货币资金仍难以覆盖短债。现金流危机之下，这只“大象”还需多久才能“转身”行至坦途？

一、归母净利42亿

过去半年间，绿地控股的身影鲜少出现在土地市场。不同于招商、保利等企业的高歌猛进，同样有着国资背景的绿地控股却显得有些裹足不前。

去年11月，由于基建业务收入占比超50%，绿地控股将所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。尽管完成了“去地产”，但房地产开发仍是该公司的重点业务，影响犹存。

今年上半年，房地产行业投资持续萎缩、销售持续下行。数据显示，上半年全国房地产开发投资共完成68314亿元，同比下降5.4%；全国商品房共实现销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；销售金额亦同比下降28.9%至66072亿元。

受此影响，截至6月末，绿地控股大基建业务实现营收1090亿元，同比下降30.8%；房地产业务营收较去年同期下滑22.29%至755亿元，该项毛利率同比下降1.66个百分点至21.53%。

这亦造成了整体业绩的波动，该公司报告期内实现营收2046亿元，同比下滑27.64%；对应归母净利润同比下滑48.98%至42亿元；综合毛利率为12.76%。

在统筹推进住宅散售及大宗资产去化等措施下，绿地控股上半年累计完成合同销售金额681亿元，合同销售面积651万平方米，分别同比下滑约58.49%、49.67%。

新房销售市场的不景气也体现在业态分布上。截至6月末，该公司约55%的销售金额来自住宅，商办物业的占比则从2021年同期的29%提升至45%；销售面积中，住宅占比64%，商办则从去年同期的21%提升至36%。

保交付方面，公司上半年完成交付面积934万平方米，共计约9万套物业，基本完成计划目标，济南428超高层、上海董家渡项目、兰州会展中心、西安498超高层等重大项目如期完成建设节点。

二、资金缺口仍在

行业“雷声”阵阵中，努力保障各项业务如常进行的绿地控股将上半年的经营情况总结为“保持企业大局稳定”。自“三道红线”政策实施以来，该公司便一直奔走在降负债的路上，随着行业调控进入深水区，这场现金流“保卫战”的难度亦在不断升级。

早在2021年初，绿地控股管理层曾提出要聚焦六大措施，围绕“三年三步走”的计划去杠杆，其中包括优化土地储备结构，以销定产、灵活调整生产供应节奏，加快销售资金回笼等。

多举措并行下，公司2021年全年压降有息负债812亿元。彼时，绿地控股认为这一降杠杆进度“超出预期”。进入2022年，房地产市场持续下行，融资渠道亦未得到有效改善，为强化现金流、增强抗风险能力，公司持续加快海外业务轻资产转型。

今年5月，其出售了绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼，合同总金额为3.15亿美元，同时签约了一笔金额为1.5亿美元的物业大单。根据官方微信透露，截至当月16日，集团通过海外资产累计实现资金回笼超百亿元。

这一支持力度显然不够，没多久，绿地控股就开始对旗下美元债寻求展期。5月27日，其公告称正在对一笔规模5亿美元的票据进行同意征求，该笔票据息票率为6.75%，到期日为2022年6月25日。

当日进行的投资人电话会中，绿地控股直言受上海疫情影响，公司4月合同销售额同比下跌57%，5月跌幅继续扩大。受此影响，公司计划对上述票据进行征询，展期一年，且加入一个认购期权，待公司恢复偿付能力后便全部赎回。

有报道称，彼时管理层还表示计划安排足够的优质资产用于偿债，即3年时间出售2000亿元资产，每年500亿-700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。

展期成功后，标普对绿地控股集团的长期发行人信用评级从“SD”上调至“CCC-”，并将该公司担保的高级无抵押票据的长期发行评级从“C”上调至“CC”，但展望仍为“负面”。

该机构认为，绿地控股集团的还款能力将在很大程度上取决于销售现金回款和资产处置，尽管其计划在未来三年内处置大量资产，但存在执行风险，处置所得可能无法及时用于偿付2022年到期的短期债务。

消极情绪中，绿地控股背后的国资股东终于伸出了援手。8月初，绿地控股公告称，其全资子公司拟向上海地产集团、上海城投集团分别借款15亿元，期限为两年，年利率为6%。

不过，获得帮扶的绿地控股能够坚持多久仍难有定论。截至6月末，该公司拥有短期借款278.24亿元，一年内到期的非流动负债为719.68亿元，而同期货币资金633.17亿元，现金及现金等价物余额为472.48亿元，仍存在资金缺口。

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：吴典，编辑：左宇