​为什么全国各地开始不建超高楼了

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaol ujun0426），作者：乔不丝，头图来自：视觉中国

最近发生了两件事，我觉得还蛮魔幻。

第一件事，绿地被告上法庭。

（图源：南京大江北）

原告方为南京江北新区管理委员会，被告方为南京峰霄置业有限公司，于6月30日在南京江北新区人民法院公开审理。

而南京峰霄置业正隶属于绿地，由它建设的则是，高度达到499.8米，正在冲击南京和江苏第一高楼的项目：绿地金贸国际金融中心。

也就等于说，江北新区管委会把南京绿地直接给告了，原因是项目的进度迟缓。

第二件事，还是关于第一高楼，但是全国第一高楼：世茂深港国际中心。

彼时，世茂深港国际中心建筑规划高度达到700米，这个数字仅次于迪拜哈利法塔，位居世界第二，曾引起全深圳沸腾。而如今，还没登上全国第一高，这栋超高大厦，就被摆上“货架”，起拍价130亿，还流拍了。

要知道这块地当初世茂花了239亿拿下，彼时预计的投资，金额达到500亿。

这下，等于说半价出售，还没找到买家。

这两件事的同时出现。让我们此时此刻，不得不去反思，当年各城市涌现的第一高楼热，它们有的成为了城市的骄傲，有的却也成为了遗憾。

一

它们在追逐全国第一高楼的路上，都曾折戟沉沙。

2010年前后，各大城市曾隔空喊话，纷纷提出了超乎想象的摩天大楼高度，而且一度是你追我赶争破头的架势。

我根据公开资料整理了下面的表格。

上面记录了那些曾经挑战第一高楼的城市、项目和最新的进度。

深究各个“全国第一高楼”进化的历史和背后的故事，我满眼看到的都是那个时候各城市展示了它们对天际线，丝毫不遮掩的欲望。

比如在长沙，远大集团拿出838米的天空城市项目，后来苏州又提出，计划建设一座729米的摩天大楼，誓要成为中国第一高。

就拿武汉绿地中心来说，本来规划高度只有606米，但是后来又把高度调成为了636米，试图以4米的微弱优势超越上海中心挑战第一高。

这其中最魔幻的要数，838米的长沙天空城市。

2012年，天空城市投资有限公司以3.8亿拿下了长沙望城区大泽湖街道的商住用地，容积率高达12.0，后来这个项目由远大可建科技有限公司运作，并要为长沙带来全世界最高的“天空城市”项目。

这是当初开工典礼，于2013年于长沙，当时的规划设计图上明确清晰地写着838米的高度。

据当时的新闻媒体报道，远大集团董事长是乘坐着私人飞机，降落在回龙村的一块空地上，热闹地拉开了“天空城市”项目的奠基开工序幕，显示了远大对于这个项目的重视。

而伴随着838米的规划高度，天空城市的规模和体量说出来才是惊人，地下6层、地上202层、可容纳3万多人、44550家住户，有250套酒店客房、45个公园、10万平方米学校、医院、写字楼，93台电梯，甚至还可以开着轿车逛街。

电梯可抵达830米的咖啡厅，建成后人们可以在这里喝咖啡，看空中美景。最后，这个项目在2013年因没有完成相关法定的报建手续，且项目的消防安全和施工安全各种被质疑后，被有关部门叫停了。

从此长沙的第一高楼梦，也碎了。

接着第二个挑战高度的，是苏州。

苏州也有一座高度曾规划达到729米的苏州中南中心，代替长沙天空城市，成为全国第一高楼的有力竞争者。

项目2012年6月拿地，位于中国江苏省苏州市苏州工业园区，总地价仅仅6630万元，土地价格堪称摩天大楼中的白菜价。2014年开工建设，当时规划高度是729米，整栋建筑层数将达到了137层。

而这个项目没有停工烂尾，却走向了“第一高楼”的普遍命运：降高。

高度降低到499.15米后，2021年6月，苏州中南中心大底板浇筑工程终于圆满完成。

虽宣告退出全国第一高的竞争队列中，但却还是目前全国在建高楼的第一高，和未来苏州的第一高。

像这样遭遇高度腰斩的项目，还有很多：

• 武汉绿地中心，从636米缩水至475米

• 成都一带一路大厦，从677米缩水至489米

• 武汉周大福金融中心，从600米降高至475米

不过这些“第一高楼”，也成就了多项世界纪录。

在2022年CTBUH公布的“2022全球摩天高楼排行榜 TOP50”榜单中，国内上榜25个，占据半壁江山。

如迪拜那样，摩天大楼的高度，成为城市实力的有力象征。

另一方面，也让摩天大厦成为城市的地标。不断吸引各地游客蜂拥而至，进一步提高旅游消费和城市名气。

我们也可以理解，它们曾经是这些一线和新一线城市寄予希望的“骄傲”。

二

但是，对于那些更弱能级的城市，要挑战建设动辄三四百米的摩天大楼，结局可能就没那么幸运了。很多华美大厦，最终都只在效果图上见过。

这里我举几个身边的案例。

比如广西的南宁，也曾要在自己的城市西部，挑战第一高楼，项目名字叫做骋望天玺。原本规划了370米高度的骋望天玺，在2014年主楼高度由370m增高至435m，因为开发商资金链的问题，2019年又降为200米。

我打电话咨询了当地中介，目前骋望天玺国际中心的进度，答复是项目已建成封顶，但目前已经变成散装公寓在售卖。价格4000元/平左右，50年产权，据中介所说，公寓预计明年初交付。

更让我感到吃惊的，是广西的另一座小海滨城市，防城港，居然在2010年提出比首府南宁更高的第一高楼设想，2010年，作为一个人口仅有86万的小城市。

防城港宣布要投资建设，一栋528米的亚洲国际金融中心（金港中心），这个高度不仅是广西第一高，同时也是当时的国内第一高。

2010年防城港的城市总GDP仅仅只有289亿，但是建设亚洲金融中心的投资就要近百亿，最后这栋超高大厦，降高至271米，项目目前仍在建设中。根据网上曝光的最近工程进度，去年初项目施工仅到18层。

这样的事情当然不仅发生在广西。2013年，江西九江开工建设一栋摩天大楼，设计高度333米的江西第一高楼，但是停工很久后，于去年也走上拍卖的路，但是一再流拍，仍旧无人接盘。

可以看到，一二线城市的高楼，或可以通过降高来改变项目命运。再不济摆上法拍网，降价抛售，如果城市能级和地段足够好，或许还能迎来一线生机，但如今就连深圳的第一高楼，都无人接手。

未来这些城市，还想要建设超高层大厦，预计只会越来越难。

三

第一高楼本是城市名片，近年来为什么纷纷被腰斩。

目前，全国的第一高楼纪录仍由高度为632米的上海中心保持，而根据住建部在2021年连续发布的几次限高令看来，不管是不得新建500米以上超高建筑，还是严控人口不足300万城市建设250米以上高楼，基本已经宣告了目前全国仅有的6座500-600米的大厦成为历史。

而短期内上海中心，作为中国第一高楼的身份地位，不会易主。

而出台限高令的背后，除了抑制这股盲目建设超高建筑的狂热。

更因为，摩天大厦虽然华美，但建设背后要付出的代价，非一般人所能承受。

可以说，建设高度越高，摩天大楼越“危险”。建筑存在的潜在安全风险越大，比如说救火、逃生、抗震问题。

目前，世界上最高的消防梯可升到112米左右，约40层楼。而摩天大楼要比这个高度高两倍以上，如此的高度起火，就算是消防队也难以有效应对，就算直升机也不容易飞上去。百米以上高楼的消防安全问题，是世界性的难题。

当然有办法解决，比如上海中心就在建筑内部安装了1000吨的阻尼器。

而2019年深圳的赛格广场事件发生后，引发企业亏损了5500万元的同时，也引发了大众对于超高层建筑安全问题的深深担忧。

除了消防难题，还有几十年后的线路老化和管道维护，和未来拆迁的问题，都成为了摩天大楼建设的难题，同时也是阻力。

这样的难度，对背后投资方的资金链融资，更是长线挑战。

这十年里，行业风云突变，稍有行情下滑，企业暴雷，摩天大楼建设就要进入停滞。而建成之后的运营招商难度，伴随着全国写字楼空置率的不断攀升，变得越来越高。

（来源：戴德梁行）

如今全国，即便是上海深圳北京核心商圈的写字楼，都出现供大于求的现状。而又有多少人能够确保，这些动辄400-500米的高楼，未来的生存境遇呢？

百亿楼毕竟是少数，多的是亏损的摩天大楼，包括知名房企旗下的超高写字楼，还出现了退租的现象。

第一高楼就像双刃剑。

对于天空高度极限的挑战，成就了大城市的璀璨封面，但其建设难度和后续运营，也给城市和开发商，带来更长久的、更严苛的挑战。

好在，如今的第一高楼热，已经被限高令，有效地抑制住了。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝