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2023-12-16 08:10

房地产市场需要什么样的调控政策?

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝,题图来源:视觉中国

文章摘要
本文讨论了当前房地产市场需要什么样的调控政策,并分析了京沪楼市政策调整的效果递减、政策协同缺位以及市场对政策期望的不确定性等问题。

• 📉 京沪楼市新政力度大,但政策效应递减,市场对其期望不高。

• 💰 需要建立供需端政策协同,支持出险房企,增强购房者对项目的信任。

• 🏢 市场需要在恰当时机以合适方式出台的政策和措施来促进市场回暖和企业发展。


中央经济工作会议结束两天后,京沪楼市政策同时调整。


12月14日下午,北京市住房城乡建设委等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》,对普通住房标准、首付比例、贷款年限、贷款利率等方面进行调整。


随后,上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》,对普通住房标准、首付比例和贷款利率等政策进行调整。


京沪两市同时重磅调整楼市政策,给一些房企带来期待,有的房企将调整前后的首付比例、房贷利率和贷款年限等信息做成表格,要求销售人员对潜在客户“广而告之”;有的房地产项目连夜申请取消部分优惠折扣,进行提价。


但大部分房企选择“不悲不喜”,他们普遍认为,政策能够带来部分利好,但对利好持续的时间并没有多少信心。


一、政策效应递减


这一次,京沪两地楼市新政力度不可谓不大。


以北京为例,首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例下调为城六区内50%、城六区外40%;首套房利率从4.75%下调至城六区内4.3%和城六区外4.2%,二套房利率从5.25%分别降至4.8%和4.75%。


更大力度的调整在对普通住宅的认定标准,这也是北京10年来首次调整普通住房的认定标准。折合成单价来看,五环内普宅标准从3.96万元/平方米上调至8.5万元/平方米;五环至六环从3.168万元/平方米上调至6.5万元/平方米;六环外从2.376万元/平方米上调至4.5万元/平方米。


新政覆盖首付比例、按揭利率和贷款年限,可以释放出一批被高首付拒之门外的改善型需求和刚需,尤其是部分再交易置换需求。


这并非一二线楼市政策首次调整。


2023年春节后,随着疫情防控政策的调整,之前积压的需求释放出来,一二线城市形成了一波持续一个月左右的楼市行情,但随着积压需求的消化,进入4月,楼市恢复了之前的阴跌趋势。


9月,四个一线城市先后出台“认房不认贷”政策,市场预期普遍较高,但楼市行情仅持续了两周左右。


房地产行业普遍认为,监管层挤牙膏式的新政出台节奏,跟不上市场下滑速度,更无法填平人们对市场预期的鸿沟,最终可能导致政策带来的效应越来越弱。对这一次楼市新政,市场也普遍不敢抱太大期望。


我问一家房企区域负责人,针对这次京沪楼市新政,他们会制定什么样的营销方案,他苦笑说,根本就没有什么方案,市场好不好,他们都得卖房,出不出政策已经没有太大关系了。


也有房企人士跟我说,目前政策只是锦上添花,但企业需要的是雪中送炭。


还有一位房企人士笑言,如果股市能回到4000点、5000点,即便不出台政策,市场也会筑底上行;相反,如果股市徘徊在3000点左右,出台再多的政策,也只是“聊胜于无”。


二、政策协同缺位


这一次京沪楼市新政,主要从需求端降低购房门槛和成本。但对供给端,尤其是已经出险的房企来说,任何针对需求端的政策调整似乎都与他们无关,他们开发的房子也没人买。


这一问题显然已经受到监管关注,12月13日,在2023—2024年中国经济年会上,住房和城乡建设部副部长董建国表示,如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”,会造成企业完全停摆的错误认识,导致社会对企业产生信任危机,进而冲击市场销售,加剧企业困难。


想要让债务违约不与爆雷画等号,想要让购房者放心购买出险房企开发的项目,监管部门和房企应该怎么做?谁来做?这些问题至今仍在。


即便是房企主体出现债务违约,在项目层面,如果金融机构能够满足建设资金需求,住建部门在保交付方面给予购房者保障,几方配合得当,也许董建国说的问题就不会出现,部分出险房企也并非没有出走困境的可能。


现实的情况是,一旦房企出现债务违约,不仅在开发贷、按揭贷等方面难以获得银行支持,预售资金使用和盈余部分提取也无法获得住建部门的支持。一些房企“砸锅卖铁”避免债务违约,也是不愿跌入这个深渊。


目前,针对供给端房企的金融政策和针对需求端购房者的楼市政策,相互之间是割裂的,并没有形成政策协同效应。融资和销售无法形成良性循环, 会导致政策效应大打折扣。


三、市场需要什么


从2021年底开始,金融政策、楼市政策一波接着一波,但行业流动性风险并没有改善。


如果京沪这一波政策效应继续递减,下一步,监管层的工具箱中还有多少政策工具可用?什么样的政策工具能够带来市场主体预期的改善?


对房企来说,挤牙膏式出台政策,一旦无法达到预期效果,会进一步损伤市场信心。现实中常见的一种尴尬是,每出一次政策,成交没上升多少,二手房挂牌量则蹭蹭往上涨。


此前,市场曾多次传言一线城市要放松限购,当时市场也确实给予了极大的期待和热情,下一步如果一线城市放松限购,能否有效果,依然存在不确定性。


此外,政策也存在滞后的情况,即市场需要的时候,政策千呼万唤不出来,等到政策姗姗来迟,并无助于市场回暖。


其实,如果政策或措施能够在恰当时机以恰当的方式出现,对市场和企业还是有帮助的,关键在于,企业和市场的声音是否真正被聆听。


下半年,某出险房企在一线城市的项目开盘,取得了不错的去化效果,之所以出现“大卖”现象,并不是因为地段稀缺,也不是因为该企业流动性改善,而是在保交付上得到了地方政府的强力支持。一种未经官方证实的说法是,该地政府为项目交付设立了一笔保障资金,如果项目出现烂尾或无法按时交付的情况,可以用这笔资金来兜底。


市场同样如此,目前人们更关心的是,我的工作是否稳定,收入能否支撑20年、30年的房贷,我买的房子即便不升值,至少不要贬值。


对房企来说,想要不出现债务违约,要么获得再融资,通过借新还旧来避免违约;要么通过销售回款来偿债。如果这两个需求都无法实现,无论是债务违约还是爆雷,都是一种必然结果。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝

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