一个未能实现的构想：把四线小城的商住地产当“电商基地”卖掉-虎嗅网

2012年的春末夏初，我从杭州调到临近的四线小城，接任一个商住项目。这个楼盘属于当地一个商务办公园区的组成部分，共由八幢小高层、一幢超高层、一幢五层展示销售商城、一个市民广场组成。超高层主体办公楼属于当地开发区所有，其余8幢小高层分属四家民营开发商。我所在的开发商拥有其中的三幢小高层，可以间接控制另一幢小高层，共计四幢约5万方操盘空间。

我过去这个楼盘的时候，在建筑的空间设计方面完全失去了发言权，这四幢楼都被设计成了小户型商住，产权是分割到户的。商住两用的小户型公寓，在一线城市有大量的过渡性需求，在一个不知名的四线小城，如何把上千套小户型商住两用公寓消化掉，是摆在我面前的巨大难题。

按常规来说，一个小户型的商住两用公寓楼盘是不需要再做项目定位的，因为商住两用公寓本身的属性就已经再明确不过了，但在一个几近饱和的不知名四线小城里，想把上千套小户型公寓卖掉，就需要考虑做一个比较明确的定位进行再包装，否则你很难找到一个比较好的推广角度，卖点上的乏善可陈，无法去激活潜在的需求市场。

恐怕只能先考虑在某方面有所创新，再考虑销售问题了。

电商基地

整个浙江的电子商务氛围都还是比较浓厚的，一方面马云的布道工作实在很到位，我身边至少过半的朋友都开过网店；另一方面浙江有完善的轻工产业链，普遍的产品都比较适合网络化销售。所以从互联网崛起伊始，对很多浙商来说互联网就等同于电商，从业电商是一件再自然而然不过的事情。似乎根本用不着2012年双十一那个震撼全球的天文数字，电商经过十多年的浸淫，对很多浙商来说早已深入人心。

所在的项目地靠近杭州，虽然是个不知名的四线小城，但有两个产业链都是具有国际影响力的，在百强县的经济排名中偏上，有着比较发达的国际贸易和完善的电商环境，中小微电商不低于5万家。

在这么一个小城里操盘一个商住两用公寓项目，几乎是直觉告诉我如果能把电商的办公需求挖掘并整合出来，这个项目的销售就无忧了，能不能打造一个电商的办公创业基地呢？哪怕做电商人只租不买，用电商的办公需求来激活投资客就够了。

虽然所属开发商只有四幢楼约5万方，但整个园区是9幢办公楼一个商城共15万方成为一个整体的。我完全可以利用手上这5万方来做一个整体思路，顺带把整个园区打包进来，扩大影响面的同时也进行宣传借势，否则区区5万方要包装定义成一个电商基地，对这个各方面都发育良好的四线小城来说，是难以产生实际性影响力的。

从基础条件讲，考虑把这个园区打造成一个电商基地的可行性还是很高的，这座小城有足够好的电商氛围、有足够量的电商创业者和从业群体、园区本身已经具备一定的商业氛围和硬件设施，仓储物流、展示交易商城等都完全可以满足。

各方的态度

一、电商人

关于招商入驻的问题，我最初的想法是，未必全部都要求电商人，不说整个园区的容量了，单单自己就有千套的空间，所以只要电商人能够占到一定的比例就满足了。我自己的小样本调查，当地的中小微电商对入驻还是有相当大兴趣的（具体的兴趣点涉及到商业秘密就不能公开了）。

二、董事长

我把“电商基地”的想法告诉董事长的时候，他的态度很明确：你怎么去定位、怎么去包装都不反对，只要你能赶快把房子卖出去赶紧回款，额外产生的几十万招商预算就当做广告预算好了。我很能理解董事长的态度，对一个普通的小开发商来说，自持物业还是进行销售从来都不是问题，自持物业没有几个人能玩得起，大都要依靠快速的销售进行资金回笼，好进行下一个项目的开展，利用好金融杠杆才是王道。

三、关联开发商

整个园区的定位本身就是商务办公，至于给谁来办公都无所谓，打造成一个电商基地亦无不可，只要不出钱他们自然就不会去反对什么。

四、国家政策

如果要挂国家电商基地的牌照，是要地方政府去主导申请的，倘若不挂国家电商基地的正式牌照，开发商自己去做一个电子商务园区也没问题，但是地方政府的支持力度就难说了。

四、地方政府

对地方政府来说，电商基地是和科技挂钩的新兴产业，如果能够申请到国家电商基地的牌照，这当然是求之不得的事情。打造一个电商基地受益最大的也是地方，一个十五万方规模的电商基地，一旦运营起来，完全能够对一个四线城市的轻工产业链产生整体性影响。但是这事情的复杂程度，是远超一个购物中心项目的，太多时候地方政府恐怕也是有心无力，能不能做好都是其次，怎么去做都是大问题。

没有后来的后来

我最终还是没有能够推动这个电商基地向前走一步，一看事情复杂到短期内不会有任何作为，会影响到我的销售任务，就继续当做普通的商住两用公寓进行慢慢销售了。现在回过头去想想，分享如下几点：

1、2013年初菜鸟项目启动，我终于知道我在2012年的想法在方向上是正确的，房地产开发商和互联网企业完全可以合作起来。

2、想打造一个电商基地，涉及的问题比较复杂，且不说后期运营了，前期的策划、招商以及和地方政府的关系能理顺都非常艰难。

3、老板的态度和决心很重要，你打算让一个习惯了用销售赚快钱的人去做一款产品，那真的不是为难他，而是为难你自己。线下接入线上，不是每个大老板都有张近东的狠劲。

4、最初以销售为目的打造电商基地不是错误的根源，物业是销售还是自持，对电商基地的后期运营有影响但不构成决定性。

5、推动打造这个电商基地，开发商的麻烦比收益还大，最终失去了动力。项目都已经进入销售阶段，策划方案介入的时机也实在有些太迟了。

6、不大的项目涉及了多个关联方，缺乏一个主导方。如果整个园区15万方属于同一个开发商，实际操作成功的可能性要大很多。

7、电商基地能够给入驻的电商人提供什么样的附加值？这个附加值，绝对不是国家和地方政府的政策支持。

8、挂不挂国家电商基地的牌子，和最终能不能办成事情无关。

作者微信公众号：foofou（关注房产、人文和科技的交融部分）

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