花几千万买到的经验：如何盘活老旧商业区？

前几天，几个西安的商业、写字楼负责资管运营的小伙伴组了个酒局，主要聊的就是2024年西安商业地产的机会，比较一致的意见是看好两大方向：

• 国有企业存量资产盘活，包括酒店、厂房和传统商场；

• 以龙头企业带动产业链上下游聚集的产业园区运营。

一、项目思考

存量时代，城市中许多老旧的商场、百货大楼、购物中心由于诸多原因，对商户和消费者已经没有吸引力了，都陆续变成了存量资产待盘活。

但见新人笑，哪闻旧人哭。

目前，大多数智库、策略等研究都是基于规划角度提出城市更新路径，但是对实际单体建筑和项目如何更新的研究较少。对城市更新的研究能否连接成网、最终成面，都离不开点状研究。

北京、西安已经出现多个存量商场改造办公的案例，这些商改办的经验对于城市更新和产业升级，推动了城市空间结构优化和品质提升有非常大的意义。

以北京为例，西单时代广场改名中国人保大厦、十里堡西单商场改名万科时代中心、知春路沃尔玛广场改名盈都广场、大钟寺中坤广场变成字节跳动北京总部、太阳宫爱琴海购物中心改名北京金融中心（大客户也是字节）。

以西安为例，民生百货商场五路口店已经转型为商务办公空间，目前已有平安保险、学而思、美团等已进驻，实现1500余人进场办公。

西安大洋百货变身倍格硅巷、交大电脑城变身长安时间·思源智谷也是有代表性的案例。

“小西安”时代，城墙内的东西大街是西安乃至整个西北的绝对商业中心。

“大西安”时代，区域虹吸和细分商业才是竞争优势。

这些商改办项目不只是工程改造翻新，除了定位升级、产业升级之外，在运营上还要花很大精力，改善经营状况，才能盘活老旧商场。

虽然喝了不少，但我努力回忆并集合了饭桌上几个小诸葛的经验，整理如下：

二、经验总结

1. 商改办的难度很大，从北京中关村开始的商改办正好碰上了2015年的双创时代，大众创业、万众创新的背景下，办公需求比商业旺盛，且租金高于商业。

以传统3C卖场鼎好电脑城为例，商改办之后最开始的定位是孵化器，周围聚集了当时知名的联合办公空间，以互联网创业公司为主。历经7年才升级为甲级写字楼。

2. 商改办项目首先是思考产业定位，而产业定位一定是围绕着产业聚集。

产业聚集是指在产业的发展过程中，处在一个特定领域内相关的企业或机构，由于相互之间的共性和互补性等特征而紧密联系在一起，形成一组在地理上集中的相互联系、相互支撑的产业群的现象。

西安几条传统商业大街衰落以后，很幸运的是文旅产业接棒了：旅游、美食、汉服、短剧、摄影拍照都火起来了。

城墙内做商改办主导产业肯定是文旅产业，沉浸式文旅、博物馆消费、演艺演出、酒店住宿、非遗文化，都应该与文旅产业关联，应该是产业升级方案的基本点。

产业定位不能拍脑袋，违背产业发展的基本规律。

3. 城市更新涉及政府、社会群体、市场主体等多方参与，在多方的参与下通过协商达到平衡是城市更新实施过程中的核心之一 。

对于商业建筑改造而言，要考虑政府、市场、租户三方的利益，实现协同发展：

• 对政府而言，建筑安全、施工和资金合理化、社会效益最大化是主要关注点；

  
  

• 对市场来讲项目是否赚钱，赚钱多少是核心 ；

  
  

• 而对租户来讲，建筑舒适度、空间配置、租金价格等是核心。

要想在各方需求和利益不一致的情况下达到共赢，需在确保整体原则和底线的前提下，实现社会多方参与的机制。

4. 城市更新项目涉及城管、消防、住建、市政等多个部门审批，项目审批流程复杂、时间长、效率低，很影响工期。

以西安商业项目改造办公而言，由于原建筑立项过期且相关部门对城市更新项目未办理过立项，导致很难办理规划许可证，从而出现一系列问题，特别影响招商。

简化审批和手续办理程序，可规避审批过程中的一些问题。

5. 合理的设计周期、优秀的设计团队和良好的策划定位是设计成功的关键。

设计工作是创造性工作，特别是城市更新项目，既是命题作文，还有机会获奖，在产品设计的每个阶段都需要设计师的经验和责任心。

现实中，设计师都难免受到现实工期和甲方预算的压迫：

• 为缩短设计周期，被要求改图纸；

  
  

• 为了迎合招商，又要改图纸；

  
  

• 为了降低造价，还要改图纸。

西安某城市更新项目最后提交的施工图纸设计变更超过200 个。

从我的经验来看，前期方案论证清楚，做好策划定位，减少过程论证导致图纸反复修改过程，缩短建设周期，降低工程费用。磨刀不误砍柴工。

6. “商改办”主要看物业位置及硬件适不适合改造新的办公楼，除此之外，运营团队和运营经验很非常重要，市面上大部分都是设计或者策划单位，效果图都很漂亮，但缺少改造后的实际运营经验。

还是要选择具备自主投资改造、产业运营、工程建设、物业管理全产业链操盘经验团队和资本。

最重要的是有实操案例和投资能力。

7. 存量商业改造更新在项目前期不要盲目建设施工，特别是小体量的商业改造办公，一定是设计先行，招商跟进，施工最后。

施工是商业改造项目的最后一步，但并不是最重要的一步。在设计和招商工作完成之后，才好进行施工。如果在前期没有进行充分的设计和招商工作，盲目进行施工，很可能会导致项目的失败。

设计决定了项目的风格和效果，招商决定了项目的商业价值，而施工只是项目的最后一步。咱是亏了好多钱买出来的经验。前几天和西安某写字楼服务商交流，2023年最后一个季度：

• 新项目入市放缓；

  
  

• 写字楼空置率继续上升；

  
  

• 整体租金水平持续下跌。

从传统商场升级为现代化综合办公楼宇，借助西安城内的交通优势、配套优势、住房成本低等优势，“商改办”确实是一条新路子。特别是在目前城区用地紧张、没有新增用地、疏解城市压力的大背景下，城市更新正处在风口中。

不少资本和基金都盯上了这块业务。从我自己的经验来看，城市更新其实是一个很难的地产细分板块，并非适合所有的投资机构，也不是适合所有的地产基金去做，因为改造后的收益具有很大的不可预见性，成本端也经常发生超预算，项目里面的潜在风险很大。

啃硬骨头靠好牙口。

本文来自微信公众号：易旻昊（ID：yiminhao201802139），作者：易旻昊