与广州一样，深圳将有5个市中心

对超大城市来说，一个“市中心”不够用！

种种迹象显示，超大城市正在批量复制自己的“市中心”。‍‍‍‍

2021年7月，广州被商务部列为五个率先建设的国际消费中心城市之一。同年10月，广州发布服务业“十四五”规划，提出要打造5个世界级地标商圈，分别是：

天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲。

2022年，深圳市商务局发布《深圳市商业网点规划（2023-2035）（征求意见稿）》，同样规划了五个世界级地标商圈，分别是：

罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。

对大部分城市来说，地标商圈往往就是一个城市的“市中心”，所以广深这5个世界级地标商圈，分别代表着两大城市的五个“市中心”。

一、深圳一路向西！打造5个世界级地标商圈

近日，深圳市商务局在其官网上公布了《深圳市商业网点规划（2023-2035）（征求意见稿）》（以下简称“规划”），公开征求社会公众意见。

规划提出，深圳要形成“世界级—全国级—区域级—社区级”四级商业消费空间结构，构建“5+7+42+N”的商圈体系，分别是5个世界级地标商圈、7个全国级引领商圈、42个区域级活力商圈、N个社区级便民网点。

资料来源：深圳市商务局

其中，最值得关注的是5个世界级地标商圈，它们分别是罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。

从区域来看，五个世界级地标商圈，罗湖占1个，福田占1个，南山占2个，宝安占2个，其中前海· 宝中横跨南山与宝安两个区。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这意味着，罗湖、福田、南山、宝安四个区，被认定为深圳的第一圈层。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这同时也意味着，深圳未来的发展方向，仍然是一路向西，尤其是南山与宝安，将继续引领深圳的未来。

从权重来看，罗湖与深圳湾两大商圈的优先级最高，被列入“近期重点建设商圈”，预计3～5年建成。二者也是深圳最成熟、也最具辐射力的两大商圈，毕竟这里分布着深圳两大顶流购物中心，那就是罗湖万象城与深圳湾万象城。

而另外三个一级商圈，福田中心商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈，则被列入“中长期潜力培育型世界级商圈”，预计要5-10年的发展。

从成熟度来看，罗湖商圈最为成熟，其次是福田中心区。福田中心区主要承担商务办公，是深圳最成熟的CBD，但商业氛围不算特别浓厚。

后海-深圳湾是填海而来的，算是后起之秀，近年来凭借深圳湾万象城、万象天地等顶流商业，成为深圳最当红的商圈。

深圳后海-深圳湾（摄影/小鱼）

前海-宝中横跨南山与宝安两个区，目前仍在起步期，算不上成熟。‍‍‍

空港会展商圈位于深圳机场周边，这里有世界最大的会展中心，展馆规模超过福田会展中心，但这里距离主城比较远，发展周期估计会比较长。

以下是深圳规划的5个世界级地标商圈分布图：

资料来源：深圳市商务局

这五大商圈的细分情况如下：

资料来源：深圳市商务局

规划提出，到2030年，深圳社会消费品零售总额达到1.7万亿元，到2035年，深圳社消零规模接近2.5万亿元。‍‍

在规划中，深圳还盘点了一下商业家底：2022年3万平方米以上的购物中心约222个，年营收超30亿元的购物中心10个。“中国女装看深圳”、“中国珠宝看深圳”、“中国钟表之都”等成为深圳品牌标志。

二、南山区赢麻了！‍‍‍深圳还将有7个全国级商圈

以上是五大世界级地标商圈，同时，深圳还规划了7个全国级商圈分别为：

蛇口海上世界商圈、龙华超级商圈、龙岗大运商圈、车公庙-下沙商圈、沙头角深港融合商圈、西丽高铁枢纽商圈、大鹏环龙岐湾‍。

资料来源：深圳市商务局

按发展周期来看，近期重点建设3个：蛇口海上世界商圈、龙华超级商圈、龙岗大运商圈。

中长期潜力培育型全国级商圈4个：包括车公庙-下沙商圈、沙头角深港融合商圈、西丽高铁枢纽商圈、大鹏环龙岐湾。

分区域来看，七大全国级商圈中，南山区2个，龙岗区1个，龙华区1个，福田区1个，盐田区1个，大鹏新区1个。

由此可见，南山区赢麻了，将拥有2个世界级地标商圈和2个全国级商圈。

深圳东部的龙岗、盐田、大鹏新区将各有1个全国级引领商圈。

以下是深圳7个全国级商圈区域分布：

资料来源：深圳市商务局

三、五大商业中心之外，深圳还有五大就业中心‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

编辑认为，一个城市的市中心在哪里，可以有两种方法，一是按强势的商业中心来划分，再一个是按强势的就业中心来划分。

以上说的是深圳的商业中心分布情况，下面来看看深圳的就业中心分布情况。‍‍‍‍‍‍‍‍

2019年，深规院联合创新实验室和百度地图慧眼联合发布了一个研究成果，通过大数据技术识别出深圳有五个最强势的就业中心，它们分别是：

高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”（人民南-东门-蔡屋围）片区‍。

这个研究成果的统计方法是怎样的呢？简单来说，把深圳分为若干100m×100m的网格，然后提取其中就业密度大于3万人/km²的区域，并将其定义为就业中心。

统计发现，就业密度大于3万人/km²的区域目前只有高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”，它们各自的就业人数、平均就业密度分别如下：

五大就业中心就业数据统计（数据来自公众号“UPDIS”）

如上所示，高新园区的高密度就业面积、就业人数都排名第一，6平方公里的区域，共有31.44万人同时办公，堪称深圳最强势的就业中心。

高新园区位于南山区著名的粤海街道，与后海-深圳湾片区重合度颇高。南山区是深圳第一经济强区，仅一个区就有100多家上市公司，超过很多大城市乃至中西部省份。

正是因为有南山、有高新园区在，深圳CBD——福田中心区的首位度、存在感都不高，缺乏陆家嘴和珠江新城那种一统全城的气势。

数据显示，福田CBD的高密度就业区只有2.6平方公里，总就业人口是14.17万，均不到高新园区的1/2。

另外三个就业中心就要弱一些，其中，车公庙片区和华强北也位于福田，华强北的产业大家很熟悉，车公庙则有招商银行总行等大企业集聚。

罗湖“金三角”有地王大厦、京基100等地标建筑，但高强度就业区面积在五大“市中心”中最小，只有1.4平方公里，总就业人数只比车公庙略高，和福田CBD差距较大。

从区域来看，五大就业中心中，罗湖占一个，福田占三个，南山占一个，显示福田作为深圳CBD在带动就业方面的深厚底蕴。‍‍‍‍‍

四、最牛的还是深圳湾片区‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对比五大商业中心来看，既是顶级商业中心，同时又是顶级就业中心的，只有后海-深圳湾、福田CBD、罗湖核心区三个片区。

尤其是后海—深圳湾—高新园片区，无论是商业中心度，还是就业中心度，都是深圳NO.1的存在。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也正因为如此，深圳湾是今天深圳房价最贵的片区，没有之一，包括深圳湾1号、深圳湾悦府、恒裕深圳湾等知名豪宅均位于这个片区。

本文来自微信公众号：城市战争 （ID：sunbushu123），作者：孙不熟团队