谁能想到上海保租房已经是这样了？

今年关于保租房我们写过几篇文章，不过以往都是站在宏观视角来看待这件事，却很少去探究这背后对租房用户的真实影响。

刚好10月份上海又有很多保租房开放申请了，于是我实地暗访了几个正在申请阶段的热门保租房项目，即使工作日，现场也遇到了不少来看房的年轻人。

作者供图

而这次暗访，我最好奇的就是作为租客真正租一套保租房，是不是真的更贵？是否有我们注意不到的门槛？和普通租房又有什么根本不同？

按照政策划分标准，我选择了2个代表项目：

一个位于中心城区的大宁，另一个则在浦东外环外的周浦。

即使在传统租房市场上，也是各区域的热门板块，通过这次暗访，除了摸清保租房的整个租赁流程，还有很多在我意料之外的发现。

一

首先最根本的问题，什么人才能去租保租房？

上一篇文章里，也有朋友对此产生过很大的误解，就是保租房都用来租给企业了。

但实际情况来看，并不是如此。不只租给企业，更多的还是租给个人。

之所以会让人产生误解，是因为保租房目前有2种承租方式：第一种的集中配租，就是面向社会企业，一般在公开市场供应之前，由企业集体申请，提前预留租赁房源。

这次暗访的市北高新人才公寓，就是这个模式。

工作人员告诉我，此公寓今年3月开始向市场供应504套房屋。而在此之前，很多周边的企业都会提前来预约集体房源，比如天翼数字生活，就一次性租赁了36套房源，提供给原本远距离上下班的员工。

不过，这种集中配租的体量并不会占项目大头，更多的还是常态配租。目前随申办一共上线了41个保租房项目，都是常态配租状态，面向市场个人出租房源。

@随申办APP

而且政策上保租房也不限学历、年龄、沪籍，甚至不要求居住证，只有2个大的条件，但必须同时满足：

一个是在上海名下是否无房，

二是有没有合法工作。

如果你和我一样，刚好是无房那一类，又有一份合法工作，那么保租房对你来说基本零门槛。至于到底什么才算是合法工作，我特意查了下，这个合法就业包括的不仅是劳动合同，还有各种三方协议，甚至录用通知、社保缴纳证明等等。也就是说，不只写字楼的白领、金领，像清洁工、外卖员等合法就业人员都可以申请。

不过这次暗访前，我最好奇的是，除了无房的，上海有房的人群到底能不能申请保租房？答案是可以，但也分情况。

以浦西7个中心城区和浦东外环线为界：

如果你在上海有房，想申请黄线区域内的保租房，比如静安区的某人才公寓，那么有2种情况，是可以确定让你租到这套房子的：

第一种情况，只要你名下的房子不在黄线的范围内，就可以租这个区域内的保租房，

第二种就是黄线范围内有房，但房子本身面积太小，家里人口又多。

按随申办上的计算公式和房屋系数对照表：

@随申办APP

算下来人均建筑面积＜15㎡，那么也是可以租的。

我们理清了这个逻辑，黄线以外的部分规则就很好理解了。排除需要单独制定计算方案的五大新城，所有其他区域都只看该区的人均住房面积，比如周浦的慧智仁恒派：只要在浦东新区的外环外范围无房，或人均面积＜15㎡，就可以租。

这一点也是蛮细心的，对于住房困难的评定标准，甚至考虑到了房屋系数和人均面积，所以保租房的准入门槛完全不高，基本照顾到了大部分单身人士和家庭。

总的来说，只要在上海无房的人，再加上一份合法工作，都符合条件。住房紧张的家庭，也可对应找到可租的小区。

二

不过即使有资格也别着急，一个更关键的问题：保租房真的划算吗？对大部分人来说，租房更关心的还是钱的问题。

保租房租金是不是更贵？以及这个钱花得到底值不值？

为了验证答案，我把这次暗访过程中的代表项目和周边小区的租金情况做了2组对照，包括传统老小区和同类型公寓。

鉴于保租房基本是整租房源，所以我们排除单间合租，只看链家挂租的整租情况，大致是这样的：

部分整租价格。数据来源：链家

首先最重要的，保租房的租金水平，比想象中便宜。

以市北寓为例，如果你想整租一室户，那么对比下来保租房的租金并没有上浮太多，基本和传统租赁房源处于同一个梯队。而同样一室户的公寓产品，价格稍低些，但要和别人共用开放式厨房，居住尺度也小了很多。

还有周浦的某个项目，位置比较新，周边没有临近的小区、公寓，所以我对比了下稍远的瑞阳苑和斐瑞曼酒店公寓，结果还有些意外。

部分整租价格。数据来源：链家

仁恒派一室户的租金，目前折后是3300元/月左右，而建于2007年的某苑，差不多户型每月租金要3700元。

同类型的酒店公寓，租金区别不大，但是面积比仁恒派小得多，可见整租市场上，保租房比周边同类型房源稍微便宜并不是虚的。除了租金，保租房还有一个最大特点就是稳定。

之前我们也统计过，目前市面上的保租房背后基本都是国企。

相当于政府做房东，踏实又可靠，还有就是租金稳定，保租房的租金涨幅每年不会超过5%，而且签订租房合同后，还可以在随申办上提取租赁住房公积金。

每月最高可提取3000元，按季度发放到预留银行卡上，按每月5000元的租金来算，等于实际支出只要2000元。

不过我咨询了下工作人员，他告诉我需要注意一点：

即使家庭租房，每个户型也只能一个人申请签约，并且只能由该签约人提取公积金。

但整体算下来，保租房的成本还是比想象中低很多。

其次，谈到性价比除了租金成本，我更关心的是住进去后生活品质怎么样。

我选的2个代表项目，无论中心城区还是浦东外环外，看上去品质都不差，室内家电，从空调、冰箱到微波炉都是全新配置。

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工作人员告诉我，只要我进了房间肉眼看到的就是交付标准。

我特意问了下，保租房小区是没有物业的，也没有物业费，但是有负责人，所以该有的服务全都有，日常电器维修、生活需求，拨打门后的电话就会有专业团队24小时上门响应。

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出小区后周边街区配套也很成熟，一路能看到星巴克、大润发、地铁站等。

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三

最后，如果你真的想租，请一定要做好心理准备。

我自己体验下来，有2个感受明显是和普通租房不太一样的：第一个就是整个流程真的很快，而且是无法想象的快。

如果你实地看中了某套房源，大致有2种签约方式：一种是网上轮候审核，过程也很简单，打开随申办-我要租房，然后选中你的目标房子，填好基本信息、上传身份证、提交预审即可。

@随申办APP

线上审核时间最多需要3～5个工作日，通过后去现场签订合同。

不过还有更快的方式，就是现场审核。

工作人员告诉我，每个项目都是联网随申办的，他们当场审核只需要10分钟不到，也就是你直接去现场看房，确定好意向户型后，从签约合同，到录入信息、拿到门卡密码，加起来半小时足够。过程中的材料基本都能通过大数据获取，除了身份证，不需要额外带太多资料。

当然钱一定要带够，因为保租房也是押一付三，这一点和传统租赁市场没有太大区别。

看房之前，我一直担心轮候的名额问题，会成为保租房在租客面前最大的门槛。

几百人同时轮候，排到自己好的房源基本就被选走了。

但实地看房后，发现竟然还有一条捷径可走，也是现场工作人员告诉我的一句话：保租房优先急租高意愿租户。也就是只要你急着入住，直接带着身份证去现场就行了。

工作人员会迅速帮你审核好一切资料、直接现场签约，完全不用排队。所以真诚建议大家，选择保租房最多提前预留一星期就可以了。如果不能现场签，房子不等人，你看中的那套可能明天就租掉了。

第二个，也是保租房和传统租房最大的不同点：保租房没有中介。

普通的看房，大家基本上第一个想到的就是联系中介，但看保租房，根本不存在这个环节，因此也没有任何中介费。

每个项目除了门卫的安保人员，还会设置一个前台。

比如在市北寓·西苑，就是由前台的工作人员带我走了一遍流程。不过因为不是中介也没有KPI，全程不会有服务感，交谈也比较随意。

更合适的说法，应该是租房协助或指导。主要目的是解决你在看房过程中的需求和后续的签约问题。所以，如果你想租一套保租房，从一开始的寻找房源，到电话预约，再到实地看房，都需要极大调动自己的主动性。这一点和普通租房模式还是有区别的。

四

这次，真正尝试去租了一套保租房，才能更直观地感受到这座城市正在发生的变化。

之所以会做这件事，是真实的感受到了这样一股趋势。

此前我们也统计过上海保租房的几个关键数据，最基础的就是土地端的供应，到2023年的4月上海共出让了208块纯租赁地块，这些地块大概能为市场提供24万套租赁住房。

还有一组更值得注意的数字，到2025年，上海保租房新增供应房源预计将达到47万套，累计筹措保租房将达到60万套。

60万套啊，这什么概念，上海一年卖出的二手房不超过20万套。

这意味着，保租房在上海住房的供应体量，未来是举足轻重的地位。

我们粗略统计过随申办已上线的保租房套数，今年6月底超过了3万套，而且进入下半年，节奏又明显加快了。

我整理了下不同阶段的数据变化，各位可以感受下这个供应速度。

数据来源：随申办

尤其过去一个多月，已经超过了此前一个季度的供应体量。

从今年年初我们最开始在地铁站看到保租房的广告，到今天越来越多的保租房出现，去填补传统租赁市场的空白部分，也才不到一年的时间。

这意味着，今年我们看到的都还只是个开始。

未来几年内，这座城市在租房市场，给予年轻人的选择将会越来越多。

比起以前只能挤在老破小，或者无奈接受天价水电费的商业公寓，如今，上海为年轻人提供了另一条极具性价比的道路。

同时降低了政策门槛、还精简了各种流程，尽可能扫清了障碍，让这条路真正走得通，而做这一切的目的，其实很简单。

为了让年轻人在这个城市，真正留得住，上海真的很拼了。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：余奔雷