我们的“租房焦虑”如何解？

听过我之前日本杂谈系列的朋友可能知道，我的第一期日本杂谈其实讲的就是我在日本的租房经验，当时这一期播出之后，也有很多朋友在评论区分享了他们在国内租房的一些辛酸苦辣。

包括我后来跟小酒馆串台，就房地产这个问题进行探讨的时候，其实很多朋友的留言也是说，我以后可能很长时间都会用租房这件事情来解决自己的住房需求。

所以说，租房对于中国人来说，在未来我觉得也会越来越重要。

所以这一期其实我想不仅仅讲保租房REITS，更多的想跟大家聊一聊，中国的租房市场现在是什么样子，未来会发展成什么样子，如果对比一些海外的经验，我们又最可能会像谁的模样去发展？

希望这期节目能够帮助大家从宏观的视角去俯瞰这件和我们的日常生活息息相关的事情，最终如果能让大家对于保租房REITS这一类资产有更深刻的了解，那就更好了。

好，事不宜迟就让我们正式开始。

一

首先必须要说的是，不知道大家的体验怎么样，但是回想起我这么多年的租房史，可以说租房这件事情一直是我换工作，包括换城市生活后最头疼的事儿。没有之一。

回想起我当年刚研究生毕业从海外回来，在北京租的第一套房，就回忆满满。这回忆打引号。那个时候还是通过BBS去寻找租房——因为不想让中间商赚差价，然后找到的一个二房东。住进去才发现有很多的问题，包括室友的生活不规律，房子没有当时在帖子里看到的设备那么完善，当然更重要的是住进去，我才发现我每天需要从朝阳的最东头通勤去整个海淀的最西头，进行一系列的笔试面试等等找工作的流程，当时可以说是苦不堪言。

但因为合同也签了，所以3个月之内都没有办法去再搬家，最后的结果就是等到我一找到工作，立刻麻溜的就把这个房子给退了，然后去找新的住处。

整体来说，租房对于很多朋友来说，可能都有过类似这样不太美好的经历。

然后我看了一些研究也发现，这并不是个例或者说是我们自己运气不好。

看了一个安居客在2020年发布的研究报告，是说有超过90%以上的租房的人群或多或少的遇到过各种问题，比如说房屋设备损坏无人修理，就有高达50%的比例的人遇到过，包括刚才说的像房源信息跟之前看到的并不完全匹配，有三成的人遇到过，包括押金问题也是一个老大难的问题，也有三成以上的朋友遇到过，甚至还有20%的朋友都遇到过房屋房东提前解约，导致自己不得不狼狈的去寻找住处。

所以整体来说，特别是在国内租房的时候，给我的一个感觉，如果能遇到一个好的房东，然后有一套不错的房子，真的是要烧高香的，住着尽可能就不去搬家的。

这个事儿其实这两年也稍微有所变化——我们常常说00后整顿职场，其实00后进入到租房市场之后，也对整个租房市场有所整顿。

贝壳有一个研究里面就写着，现在的年轻人或者说是毕业生，有90%以上的人如果遇到租房有我们刚才说到的各种问题，无论如何都会硬刚，甚至有10%的毕业生说会死磕到底，只有百分之不到0.5的人会忍声吞气。

我觉得这个跟我们当年租房的时候就有很大的区别。

某种程度上也是因为现在的年轻人可能原来在家里，其实住房条件已经相当不错了，所以当自己毕业之后自己一个人住的时候，当然也希望有相应的生活质量。

所以另外一个数据就是说，像我租房的时候，往往租房前会去看两三套、三四套就会把它定下来，但是现在在00后中，有25%以上的人会看8套以上的房，才去决定把这套房租下来。

换句话说，大家对于租房这件事儿要求越来越高，对房子本身的质量要求也越来越高。

另外一个很有意思的发现，我原本以为租房最活跃的肯定是北上深这样的一线城市，特别是北京上海，应该是租房人群最多，包括整个存量最大的，结果没想到很多数据都指向的是，其实真正对于中国而言，租房人口分布比例最高，包括规模最大的，反而是珠三角。

在珠三角有48%以上的人会选择租房，这个比例甚至已经超过了我们后面会聊到的美国等等的发达国家。而在长三角大概有30%的人，在京津冀甚至只有20%的人。

而在珠三角内部也不仅仅是广州跟深圳，还有像东莞佛山这样的城市，租房群体规模甚至也超过了300万。

另外一个指标就是生活配套来看，广东的房子的生活配套比较完善的比例是远远高于全国的平均水平，甚至是其他任何一个一线城市或者是发达省份的。

这背后的原因可能有两个，一个是珠三角是外来务工和现在的大学毕业生非常热门的去处，另外一个也说明了当地的整个租房市场的成熟度相对来说确实是全国最高的。这也就能解释，为什么那么多的长租公寓的品牌，包括一些类似这样的社区，其实最早都诞生于珠三角，这是一个比较有意思的发现。

二

说回现在在国内租房，特别是年轻人租房，其实不可回避的说是中介也好，或者说是平台也好，就是自如。

我身边有非常多的年轻人都会选择用自如来租自己人生的第一套房子——其实最核心的是方便，便宜倒不一定有多便宜，但是方便其实是非常重要，而且标准化可预期，其实也是现在年轻人租房很重要的一个考量的指标。

自如的兴起其实代表的是未来整个租房市场中一股很强大的力量，那就是轻资产运行的这种专业化机构。

它们最大的特点是什么呢？那就是自己不拥有这些房子。

自如的房子都是从别人手上收来的，其实有很多分散的这种房东，他们负责统一的管理，然后可能会做一些后期的维护，装修，然后再把一套房子去把它分割开，租给不同的人。我们叫做轻资产模式的租赁生意，代表是自如，当然也有其他的包括青客等等的一些青年社区。

他们的一些很大的问题，我相信如果通过自如租过房子的朋友可能都会有所体会，第一还是贵。

平均来说，自如比起你去找个人去租房一定是要贵一些的，而且后期的服务你对它的预期其实是比较高的，但它实际上可能会达不到预期。这也就说明了，其实轻资产的这种租赁住房有几个很难规避的问题，比方说他的收入是不稳定的——房子能不能租出去，能不能持续的租出去，对于运营平台来说是不太可控的，受到经济的影响，就业市场的影响，但它的运营的成本又是非常刚性的——你只要把这个房子租下来了，你给房东的租金就得每个月都得付出去，然后装修的一次性的成本也得付进去，这个时候整个平台的运行就会非常的不稳定。

这也就是造成了为什么在2017年之后，其实有一大批的类似自如这样的平台其实纷纷倒闭。

我记得我当时其实也把自己的一套成都的房子交给了一个长租公寓。开始挺好的，每个月都能定时收到租金，然后疫情来了，然后就没有然后了。

后面再去跟当时租我房子的房客进行了直接点对点的沟通之后，发现长租平台给它的价格甚至比给我的还要低。换句话说，长租平台完全就是在亏本做生意，而且这不是一个很少数的情况。

为什么会做这种亏本买卖？背后的原因也是因为有资本的力量。其实当时对于很多平台来说，更重要的是获取更多的房源，然后把自己的规模冲大，自然有资本会做冤大头，把钱投到这个平台上，然后让他做大上市圈钱等等。

所以它是一个不太可持续的商业模式，其实也是中国过去几年租赁市场走过的一条弯路。

跟这种轻资产模式相对应的其实就是重资产模式。

这个可能体验过的朋友就更少了，但是很可能有很多朋友听说过，比如说万科的泊寓，再包括很多房地产公司都会去做自己的一些青年公寓、人才公寓，包括我们后面会聊到的已经上市的几只保租房的REITS，其实它都是一种重资产的模式。

它背后的逻辑是通过自建收购的方式，然后持有这些房源，然后对外出租。

所以它的好处是什么？这个房子是我自己的，我不用向别人去支付房租，运营成本其实相对来说比较可控。

另外因为它不像自如可能分散在整个城市的各个角落，而是一个统一的楼，管理起来的标准化一定是更加好的，管理的成本也相对来说可控。

但它最大的问题是什么？大家可能也一眼就能看出来，它的前期投入比较大，资本沉淀很多——一栋楼可能价值就是几个亿。而对于自如这样的平台最大的好处是可以白手起家，可以空手套白狼，前期可以撬动的杠杆是非常大的。

那么对于重资产模式来说，为什么这么多的运营长租公寓的都是一些房地产开发商，包括一些酒店集团？也是因为他们拥有这种房地产交易的经验，或者自己就拥有一些房地产的项目，所以可以去做这种重资产的维护。

三

那么我们下一部分就会去讲，在海外是一个什么样的情况。像这样的重资产和轻资产，甚至是目前中国还大量有的，这种个人往外出租的房子，比例到底是什么样子的呢？

可以说，海外现在主要分成三种租赁住房的模式。

第一种其实是以德国为代表的。如果大家有所耳闻的话，会知道德国其实是一个非常特殊的存在，它的这种租赁住房的模式叫做社会市场模式——相对来说政府干预度高，用税收减免和一系列的法律法规来鼓励机构去投资建设租赁住房，强调的是住房的社会属性，大力发展成本定价的租赁住房。

他的住房大量的还是偏福利化的，我也有一些亲戚在德国也享受过，他们甚至到了40岁50岁，还是有很多人会住在这种租赁住房里面，因为确实挺便宜的，然后质量也不错，直到比如说自己的小孩已经比较大了，需要一个更加宽敞的住房的时候，可能才会考虑自己去购买住房。

第二个模式其实也是大家相对来说会比较熟悉的，就是以新加坡为代表的普惠模式。它希望的是以大多数的居民都可以承担得起为导向去进行住房的供应。最为大家所知道的就是组屋。对于本国人来说，买组屋相对来说比较便宜，以此解决居住问题。和新加坡类似的，还有包括像荷兰等等一些欧洲的福利国家。但这一类的问题就在于它对于国家的财政的负担是比较重的，只适合于一些小国。

第三类其实是最大头的海外的租赁住房的模式，那就是以美国、英国，包括日本、韩国等等国家为代表的纯市场化的模式。

它也有一些补贴，但它的补贴都是货币化的，补贴的对象往往是租客，而不是向出租方去提供补贴。但是它会利用像REITS里的一些税收减免优惠，去鼓励市场主体新建租赁住房。

在以上说的这些国家里面，我们可以在拿一个国家为例去更仔细的分析一下，那就是美国。

美国其实是一个租房市场非常发达的国度，根据数据统计，现在美国前20大的城市里面平均租房比例高达53.6%，换句话说就是一半以上的人都选择租房。甚至像在纽约这样的城市，有65%以上的人都是租房住的。

如果去美国留过学或者在美国工作过的朋友可能深有感触，在美国租房其实是一件非常稀松平常的事儿。

但它的整个发展历程其实也并不是一帆风顺，或者说从一开始就确定了市场化这样一个路径的。

其实在二战之后很长一段时间，包括有大量的军人复员等等的原因，其实美国的住房非常的紧缺，所以那个时候其实美国实施的也是以公共住房建设为核心的住房政策。直到70年代之后，随着住房大量的建设，其实已经不缺房子住了——有点类似现在中国宣布的，整个住房市场的供需关系发生了重大变化，这句话有点像美国在70年代曾经说过的话。

那个之后其实美国开始走向了一个市场化的路径。政府之后向新建租赁住房的市场主体提供一些税收的优惠——但这个税收优惠其实也越来越少，它更多的还是我们后面会讲到的REITS这种方式帮助这些企业也好，机构也好，更好的去融资，然后在REITS的形式之下提供一些税收优惠。

而美国政府其实更多采取的