这可能是上海租赁市场，最大的一次转变

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，头图来自：视觉中国

还记得两会期间，那句关于地产的表述么：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

没想到这么快，我们就看到了一份来自一线城市的强回应：11月3日上午上海发布、上海人大等N个官微推送一条《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见。

这份文件也让我身边很多小伙伴激动不已。这还是头一回不同行业的朋友，这么整齐地定向投喂租房文件——这也是目前为止，看过的上海租赁市场最大变化的文件。

我打开看了看这份文件，确实有很多之前没见过的新鲜事，把最重要的几条都给大家挖出来了，希望对大家有所帮助。

一、首先关注，“禁止群租”

这份文件一共7章65条，很多媒体转载这份文件的时候，第一条都是禁止群租。

其实从普陀开始我们听过不少整治群租房的消息，这次有什么不同？

群租这个词大家应该不陌生，但其实我们很难说清楚什么是群租，到底如何界定？一般说起群租我们脑子里就会蹦出一间房住了很多人、卫生条件差这些画面。

但其实一间房到底住多少人才算群租、一套房怎样才算是群租房？这件事放其它城市，界定的标准就是——室内是否有隔断，一个两室一厅住5个人不算群租，但如果被隔成三室一厅哪怕只住3个人也算群租。

不过上海的界定维度不同，它加入了参数。

整理自©上海松江官微，依据：《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》

这些维度都蛮清爽的，比较微妙的是另一件事。之前那位《一个二房东教会我如何租房》被大家疯狂追着要装修联系方式的二房东小姐姐，跟我描述了一下实际落地的判别依据：

就是你的房子是不是N+1，就是原始户型再加上1个房间那种。你可以粗暴地理解为，原本两室一厅被你隔成三室一厅可以，但是四室一厅不行。

而关于N+1规定的原文其实是这样的，是针对客厅＞12㎡以上的房子：

单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。

这一点未来在“禁止群租”这件事的界定上还蛮重要的。而且之前不管是不是群租房，最后结果取决于你会不会被举报，举报了就被整治，不被举报就一切继续，但现在不一样了。

如果说之前是强烈抵制，这一次就是明文禁止。这方面各位在未来租房过程，对群租打击力度，以及市场供应应该都能感受到前后之间的差别。

顺带说一下二房东，这份文件也专门提到了（这也是这份文件最先吸引我的点）——它居然有份城市级文件要开始统一管理二房东，别的还不知道，但至少先来一个市场主体登记在册。

我承认不是所有二房东都是不正规的，但是踩雷二房东的概率实在有点高。如果他们能得到统一管理，那租客权益应该会得到更多保障。

至少在二房东跑路的时候，大数据能找到他。

二、还有一件事很值得关注：一个特殊账户

文件里有一份前文一带而过，后面篇幅也不大的描述，虽然文字不多，但很重要，至少以前没见过：

就是未来会为那些长租公寓，或者租赁平台，建立一个账户——住房租赁交易资金监管专用账户。

在商业银行开立账户，然后资金被监管，而且还需要通过平台对社会公示。而被监管的资金是多少呢？

假使你是一家住房租赁企业，如果你向一位租户收取6个月租金，难么其中3个月租金需要打入这个监管专用账户，押金超过一个月的部分也需要打进这个账户。

不过具体规定，还需要市房屋管理部门和金融管理部门再制定。

这是很重要的一点，至少资金监管这件事不仅会出现在新房、二手房交易过程，未来还会下沉到租房市场。

这条规定意味着，官方层面正在试图规避类似蛋壳公寓这件事的发生，同时也在告诉所有人，眼下的租房市场正在变得越来越规范。

三、还有一些细节，很小，但巨有意思

在第7章65节里面，很多点都放在不同章节，但连在一起看真的巨有意思。分别是这3点，鼓励长租、限制租金、不得驱赶租客。

鼓励租客签长期租约，就算是短租的话，房租显著上涨，也会被限制，并且租约不到期，谁也不能赶租客出去（有多少小伙伴跟我一样捂嘴感动坏了）。

作为此刻正在码字的租客，不得不说这3条连一起可能会给每一位外来租户一份最大的生活底气，而且你看这份文件到底“细”到什么程度：

只是一条房源信息发布而已，这里面围绕发布平台、发布人、信息管理和处罚做了多少规定。这还不包括我们前面提到的资金监管、市场主体登记、企业备案、网上签约和登记备案。

如果是这样的话，不知道未来像安居客、58同城会不会要收敛些。如果不这么做，各种条线的处罚措施也都明白清楚：第47条、48条、整个第六章全部14条，都是关于以上这些信息如果做不到的话，会采取的处罚措施。

不过还有更大的底气，就是保障性租赁住房。这件事我们在去年就跟过，57万套这个数字记忆犹新，但这次更加明确，从供给来源，到建设管理要求，再到租金租期都有规定。

比如未来保障性租赁住房，会以小户型为主，不过会增加共享空间。

不仅会集中在新城，也会在高校园区、产业聚集区、商务聚集区，甚至轨交站点周围都存在。

如果没有看过新加坡的房屋管理规定，我一定觉得这么规定是不是有点多：从保障性租赁住房、租赁企业、房产经纪公司、个人房源、贷款......多方面都有规定，甚至连租赁企业信息、房源信息、保障房租赁期限等等都做了规定，连数据接口这件事都不放过。

但对比新加坡、德国来看，目前这些措施可能尚未具体细化。不过前者的经验表明，规范的市场会带来更加长久、稳定的社会效益。

四、这可能是上海租赁市场最大的改变

这些文件我差不多看了3遍，每看一遍都会有一些新收获——因为当你前后串联起来的时候，一些画面似乎出来了。

比如前面说到的鼓励长租、稳定租金，还有不得驱赶租户，这对租客而言是极其友善的，但是如果我是房东的话，可能就笑不出来了。

同时这也似乎意味着城市更鼓励规模化租赁，尤其是保障房租赁。

也许对于上海来说，这不是一门生意，更不应该是一门暴利生意，而是每个人的生存底线。

对于企业来说，如果你是规模化租赁，那就追求规模效应，而稳定是城市、供给方、承租方三者持续合作的根本。

这似乎是一条完整链条上的系统操作，从个人房源、企业房源、保障房源三个供应主体，围绕个体实名、房源信息真实、出租人管理、资金监管、保障房供应来源这些信息事无巨细的系统规划了一遍。

甚至土拍市场，都被规定土拍的同时，租赁地块都需要单列。所以我们才会看到这同样是一次牵涉超多部门的一次联合行动。

这件事比一般以为的租赁方案要认真得多，堪称9月北京出台的《北京市住房租赁条例》的姊妹篇——也就是说未来一线城市租赁市场，在大的框架上都是一个方向。

上海的租赁条例在落地执行层面似乎更接地气，支持措施增加了金融、保险手段，也增加了稳租金、不得驱赶租户这类更细节、更人性化的措施。

而《上海市住房租赁条例（草案）》这份文件的最大意义还在于——租赁最大的问题是什么？

我不知道房东会不会抽风要提前收房，也不知道我再租房的时候会不会遇到租金猛涨？如果签很久的合同，房东不愿意，我因为工作的关系可能也不会长租.......

租房，对每个来上海打拼的人来说两个最大的不确定就是：租期不稳定、租金不稳定，这也导致很多时候，我们觉得租房和买房简直是天壤之别。但如果有一天你被告知，租期是稳定的，租金上涨也被限制。

租售真的同权的时候，你的天平会不会倾斜？

这份文件目前还是草案阶段，期待最终方案的出台，这期间各位小伙伴有想法的都可以通过官方渠道去反馈。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽