前阵子为各位统计了上海租赁市场变化，没想到大家对租赁这么关注。

当时那篇多少有点遗憾，我们人肉统计了上海市各区头部板块的中介开单量，试图通过中介和市场零距离去最大限度夯实一个样板市场。

但毕竟不是全市范围精准统计，所以当我偶然看到这份全市范围租赁数据，我就知道这个选题值得再说一次。

01、成交量相比8月砍掉32%

在我们人肉统计里租赁订单少了不少：9月环比8月各区门店开单量减少30%是家常便饭。

10月更是如此，当时统计的月租过万订单的变化，14个区有统计的32个板块里，56%板块的开单量同比减少25%，10%板块同比减少40%。

在链家统计的租赁数据里9月、10月确实开始走低：

10月链家开单量相比9月少掉8%-10%，相比8月更是砍掉32%，

而10月0.7万套的订单放在过去3年里有着怎样对比呢？

少于过往三年的每一年，这个10月租赁确实有点冷。

九月古北链家跟我说他们门店8月还能开个9单，但9月只有5套，虹口凉城链家说8月2/3时间都在带看，但9月大部分时间都待在门店。

如果说环比必降，那同比数据的降低更值得关注。

十月我的市调表单里还记录着，碧云链家说自己月租过万单子只有往年同期7成，徐泾链家往年这类订单单月能有5-6单，但今年只有一半。

徐汇滨江这类订单同比去年少掉30%左右，而南京西路、徐泾、漕河泾基本都比去年同期减少40%左右。

如果之前人肉统计还存在统计偏差的侥幸，那么眼前这份数据的走势跟对比应该是冷静客观的呈现了。

02、全市范围租金整体下探6%什么概念

很难得的我们也拿到了链家近3年租金变化。

在之前的租金市调里，除崇明金山以外的14个区的32个核心板块里，有接近50%的板块基本都有3%-7%的跌幅。

而链家这份全市的租金波动数据也确实在不断下滑，六七月还在坚持的房租进入九十月就掉头向下了。

这份表格我们没有重做，就是因为租金的波动范围很小，通常5%就已经是可记录的数据节点，接近10%就是市场上比较大的波动。

你看着还平滑，但其实对于租金这种高密度变化数值，这种明显向下走向就已经说明问题。

链家统计了具体数值，全市普通租赁订单10月租金单价环比下降3.5%，同比已经下降了6%，这数字意味着什么。

我们之前就说过5%就已经是值得记录的点，更何况这里还是全市数据，6%的平均数据意味着多的是超过6%的降价案例：

仁恒西郊花园比去年也降低了1千/月、万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右，降幅接近10%；

瑞虹新城每期价位不等，1万8-2万/月的月租，降幅都在2000元/月左右，11%的降幅；

长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈到3000左右；

前几天我的中介迟到了，他说他刚开了单租赁，同一套静安的房子2021年12800元月租租出去的，今年空了半年，那天8000元才租出去。

而且这个表格走势你发现没，这个月全市租金已经回到2021年。

我记得市调的时候有一两位小哥就跟我说过现在的租金回到三年前，当时我还觉得多少有点夸张，现在想来中介小哥诚不我欺。

03、租赁库存几乎来到峰值

房源多，这是我们对市场的模糊印象。

关于租赁库存的数据这次我们也看到了，是真的多，而且和二手的关系也弄清楚了。

现在链家租赁前后端房源存量已经超过5万套，而这个数字平均水平在4万。

更重要的是你可以看到这个数字目前在2021年以来3年里的“段位”：

按这个趋势，接下来库存量成为近三年之最并不难，不过各位有没有好奇过，为什么库存会高成这样、为什么越来越多的房子租不出去。

一句市场差就可以回答所有，但这样的回答多少有点泛，数据层面看，目前如此之高的库存量至少有3方面原因：

首先二手房源回流这点被印证了。

我将租赁每月新增房源数据，和二手房源每月新增房源数据放在一起，典型的此消彼长：

也就是说如果把上海市房源比作一个沙漏，二手房源减少，租赁房源就会增多。

其次是房源库里的核销房的数据也在走低。

核销房就是租掉了的、别家中介租掉了的，以及不租了的房子。

这里面就包括各位都知道的不断走低的租赁订单，所以现在房源库就相当于一个池子。

二手房源量流入加大，同时成交量、核销房这两个出口不太顺畅，你说这池子里的水能不多么？

04、所以接下来的数字都来到近三年最高

所以这个十月的租赁数据里还有蛮多没有见过的：客房比来到历史新低。

这个数字是客户量/房源量，各位可以理解为此时此刻你的房子有多难租。

一位两年前才开始做租赁的小哥跟我说，他还没见过这么低的客房比数据。

那可不，1.9的客房比已经是近三年最低：

这也就意味着市场上的房子去化越来越慢，同小区房源的竞争越来越激烈，价格也是越来越低。

议价空间来到近三年最高点。

这个数据也是非常宝贵，这是我近两年第一次找回这个数据。

现在全市16个区的链家租赁范围都有接近6%的议价空间，可以想象其中具体到单个成交的数据可以有多夸张。

各位房东盆友可以拿这个数据比对下自己房源，看下自己的房源下降幅度跟全市平均水平相比是怎样的。

瑞虹新城每期价位不等，每月1万8-2万1、2万8-3万1不同价位都有，但价格降幅都在2000元/月左右。

长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右。

成交周期也快突破近三年最高。

碧云板块的云间绿大地的三房去年挂5-6万/月，成交在4-5万/月，今年还不知道，因为还没租出去过。

房东最后说看租客，只要能看中价格好谈，从今年开始租房价格就不太稳定，很多房子租不掉。

其实分析到这我已经不吃惊了，毕竟行情之下没有数据是可以独善其身的。

05、这里面有个数据，有点把我看懵了

这次数据最神奇的一点是，还真有个数据是独善其身的：就是新增客户。

按理说如果订单量少了，那不很明显是市场客户少了么？

但其实不是，客户都在。

首先上海地铁里的人一点没少。

这是每月新增客户数据，虽然有下探，但总体平稳，想租房的人也没少。

更没想到的是，带看数据没有太大变化，他们也都还看着房呢……

也就是说，有客户，也有带看，但就是不成交。

二手住宅里的观望，现在观望到租赁了，也是出了奇。

有中介小伙伴跟我分享一个案例，就是客户都出来看房了，都是出来找更便宜房子的，只有更便宜房子出来了，他才出手。

这大概是上海租赁市场的一次整体消费降级。

不知道是不是这个关联，在链家10月全市各区的成交占比里，中心城区成交都在下滑，崇明、金山的反而上涨了。

老实说市场上的观望情绪我们没少说，行情走低，观望也是当然的，只是让人没想到的是这种观望蔓延到了租赁

06、我们极少短时间内重复一个话题

不管是租赁市调还是今天这份数据，都让我们看到了很多数据以前没见过。

不管是数据本身的没见过，还是对于市场而言的没发生过。

这些市场的旁支末节都值得为各位记录下来，为年前上海租赁市场观察做一次收官。

也希望这份数据能让你心里更清楚眼下的租赁市场。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队