三月成交爆了，但上海楼市真回暖了么？

各位刷到过这张图没，说上周六上海二手房成交了931套。

3月30日上海二手房网签量

中介盆友们纷纷动起小手指正愁没有三月小阳春文案呢。

上海单日网签931套二手房大概什么概念呢？

我们来个幼稚但有效的比方。

如果用931✖31天就是2.89万套，如果用月均1.5万套➗30天那就是单日500套。

嗯，931套隐约又具体的快乐就在这，量是上行的。

其实过去两周围绕有没有小阳春已经有了些声音：预估1.8万套、有小阳春但好像不如去年......

那今天来看事实是怎样？这个三月二手市场究竟成交如何？

站在四月这个第一天，首先实打实地跟各位说句：确实，货真价实小阳春。

一

3月30日单日网签931套，截至30日三月二手累计成交19364套。

不过这个数字包括了二手住宅和二手非住宅，跟我们日常说的二手成交有差别。

我拉出近1年上海各月二手住宅/二手房的成交占比，平均在92%左右。

按这个比例今天我们看到的19364套二手房成交意味着，17815套二手住宅成交，加上31日的周日成交（3月前三周周日成交平均值✖92%），最后二手住宅成交可以精准到18494套左右。

这个数字是高还是不够高，18494套的成交环比2月涨了172%、同比2023年3月降了23%。

但环比有点胜之不武、同比又心有不甘，数字分析就狡猾在这了。

其实我们不妨多加两个维度，一个段位、一个弹性。

首先，过去一年上海二手住宅成交里，月均成交在14958套，这个三月的成交比这个均值高出了23.6%。

带着这个维度我们去看每年的这个数字。

这里面我去除了特殊时期的成交数据，尽量让大家看到相对客观的对比：

注：2023年倒推1年的平均值去除了4月、5月

当你去除特殊月份成交数据之后，23.6%的增幅也是中等段位。

去除还不够，哪怕刨除2020年、2022年，这个三月数据依然高于2018年。

这还是市场在去年9月、12月、今年1月已经释放过几波购买力前提下。

再多一个维度，如果上面的数字对比的是3月vs年度平均值，那3月对比2月的反弹波动可以让你看到市场成交的真实活力。

这个数据里面你可以看到这个2024年的小阳春数据照样不差。

地产人关于数据分析的维度是有点搞的，希望上面的数据被我讲清楚了。

也是这种多维度去观察我们说的1.8万套，你才能说这个数据到底算不算好。

讲真，这个三月小阳春还是可以的。

二

那为什么我们对小阳春感受不那么强烈？

老实说，这个三月结束，很多人是感受不到小阳春的。

哪怕我们都知道成交量上来了，但市场体感无论是房东还是客户都感受不到。

江苏路的老中介跟我说目前为止开了1单，相比去年的零要好，但真感觉不到火。

其他大型中介的同学带回来的消息里也是都听说了1.8万套热度，但他们门店还跟去年底差不多。

就码字的刚刚，某楼盘的链家中介还在说一套240平户型，上套成交价2400万，现在有套挂牌价就2400万。

所以1.8万套的火到了哪里？

老中介前面话还没说完，“江苏路那里成交变化不算大，但你去外环看看”。

于是我拉出这个3月各环线的成交情况，还别说，变化就变化在这里。

我们在上篇市场文里提到过一些这方面的原因，主要是外环外成交起来了。

不过不好意思，那篇写得比较着急，还有很多事情没说清楚。

外环外成交占比全市一直是50%左右的存在，但这个3月成交占比却来到54%。

当时统计的是3月前3周的成交情况，真实的成交占比的增幅应该在4%~5%左右。

这种结构性数据1%的变化都是变化，更不用说这种5%的改变。

那这里的5%到底多在哪呢？

我们打开几个外环外区域的成交数据，一个横跨多环线的、两个纯外环外的区。

不管哪个区你都会看到这些区域今年三月300万以下的低总价段，相比去年的成交结构都有了明显改变。

稀释的是其他价段的成交，不管是刚改还是改善。

刚需无一例外都增加了。是的，1.8万套的成交主要来自外环外，而且是外环外的刚需。

而这也顺带让我们看到了一些未来趋势。

因为坦白说刚需成交跟改善成交有一个很大区别：

今天的2条网签记录里是两套改善、还是一套改善、一套刚需，这背后涉及的房屋流通量其实是3套成交还是2套成交的差别。

如果说两个置换客交易，这背后意味着至少3套房子交易。而刚需上车大概率意味着背后2套房子的交易。

上篇提到过的中介朋友开年以来成交的4单里，2单都是两位小姐姐刚需上车，一套总价220万、一套总价278万，身后都没有房子在卖，纯上车。

所以现在的成交链滚动还在低总价段。

就是这条简单购房链条让你我体感上不太能感受到接近2万套的热度。因为这不仅是发生在外环外的成交，更是短了一环的成交链。

还别小看短掉的这一套，根据55%的占比，你将这个链条✖10000套算算看。

而这里面我们也应该要看到一点，就是今年的三月后续市场我们需要放到更长周期里去观察。

相比以往小阳春市场，今年的三月后续市场需要让子弹再飞一会。

三

说到这也有两点Tips想跟各位分享。

具体而言是跟外环外房东说的。

今天市场成交流量已经很大程度向外环外倾斜，毫无疑问这是机会。

挂牌市场来看，300万以下房源挂牌量占比整个市场26%左右，外环外被包括其中，相当于三套房中有一套就是三百万以下的房源。

竞争还是很激烈的，在这样的市场里外环外的房东们至少要意识到两件事。

首先，机会来了。

出现在去年9月、去年12月、今年1月的机会又来了，你看看要不要把握下。

其次，市场成交量上行期间其实更适合挂牌。

这是一位资深中介分享给我的，因为市场下行的时候，挂牌价格是失真的。

一套挂牌300万的房子，上套挂牌价是295万还没卖掉，这个300万就是失真的。但上套如果是成交价，哪怕是290万，你也知道你的房子大概多少能卖。

一个小区只要半年没成交，它的成交价参考意义就失去很多。

这也是为什么当我们遇到这种成交量上行的时候，更适合挂牌的原因。

再多说一点，也是之前有提到过的，外环外房东现在需要做的是如何在高浓度挂牌中突出自己。

是更低总价还是重新美化房子都可以，总之要让自己的房子更具性价比，不是同类产品里最便宜的，也要是同价格段里最好看的。

这件事对于想卖掉房子的房东而言很重要，而且事不宜迟。

从目前最新的挂牌数据来看，这个3月外环外挂牌均价在走低。已经有房东这么做了。

四

其实市场的变化是有周期的，量和价的周期最为明显，成交量提升伴随价格下滑，前期先走量。

成交量再提升就会带来议价空间收窄、再提升就会是价格回稳、如果还能提升就会遇到2021年市场不断上行的局面。

但怎么说呢，这些确实发生过，但不是最重要的。

今天我们不断去推敲市场走势、不断观望后续市场，其实最为重要的一点可能所有人都没意识到，就是眼下这种不再一路高歌猛进的市场才是正常市场。

当我们经历过去几年甚至十几年的楼市暴涨的时候，可能我们都忘了这种买的是房子而不是情绪的市场才是正常的市场。

所以接下来我们还是会关注二手市场，但如果可以的话不妨心里再想起一句：这才是回归正常。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽