消费公募REITs逆流而上

2023年12月30日，嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT先后发布战略投资者配售及网下投资者询价发售情况，国内首批消费类基础设施公募REITs距离正式上市又进了一步。

根据公告，嘉实物美消费REIT定价为2.383元/份，将于2024年1月4日至26日进行认筹和配售；华夏金茂商业REIT价格定于2.67元/份，将于1月22日至26日进行战略配售和网下发售。

2023年10月，国内推出首批4只消费类基础设施公募REITs，目前，华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT还没有公布发售情况。此外，华安百联消费REIT和华夏首创奥特莱斯消费REIT也递交了上市申请，于2023年12月29日获受理。

同花顺数据显示，已经上市的29只公募REITs，2023年升贴水率为负的有19只，其中6只跌幅超过20%。虽然消费公募REITs受到各方大力支持和期待，由于整体市场不景气，资本市场反响并不热烈。

在近期询价发售中，嘉实物美消费REIT网下拟认购只有1.32倍；华夏金茂商业REIT网下拟认购数也只有2.07倍。可供对比的是，2021年首批公募REITs平均认购倍数是7.9倍，其中博时招商蛇口产业园REIT更是超过15倍。

一位消费公募REITs的原始权益人的管理人士表示，虽然公募REITs市场表现不佳，路演时机构反应冷淡，但从整个资本市场来看，过去一年，无论是市值还是收益表现，公募REITs依然优于沪深300，由于公募REITs主打分红，对投资者依然是不错的选择。

一、发售

华夏金茂商业REIT计划募集份额4亿份，初始战略配售占比75.48%，网下发售占比17.164%，面向公众投资者发售占比7.356%。按照2.76元/份定价计算，预计可以募集10.68亿元（不含认购费用）。

根据公告，华夏金茂商业REIT共有8家战略投资者，其中原始权益人或同一控制下关联方配售占比合计达到了62.8%；中信证券配售比例为4.5%；北京盈汇通投资和上海高盾环境节能配售比例分别为2.68%和2.55%；长城财富和宁波方太营销配售比例分别为1.75%和1.2%。

网下询价发售对象有23家，合计拟认购1.4亿份，为配售份额的2.07倍。其中华润信托-瑞安6号集合资金信托计划拟认购数量最多，达到3670万份。此外，招银、中银、人保、申万宏源等管理的产品认购总额也均超过千万份。

无论是计划募集资金总额，还是原始权益人的拟认购份额，一定程度显示了发行方对市场的谨慎态度。在10.68亿元计划募资总额中，如果抛去原始权益人及关联方认购份额，实际募资金额不足4亿元。

嘉实物美消费REIT同样募集4亿份，其中战略配售占比70%，网下发售份额占比21%，公众初始发售份额占比9%。按照2.383元/份定价计算，预计可以募集9.53亿元（不含认购费用及募集期产生的利息）。

嘉实物美消费REIT共有9名战略投资者，其中原始权益人认购2.04亿份，占比51%，华能贵诚信托旗下的一只信托计划配售12%，北京京管泰富基金配售1.99%，其他投资者配售比例均在1%或低于1%。

网下询价发售对象有7家机构，其中大家保险拟认购最多，达到3570万份；国泰君安证券、银河证券、华泰资产、中信建投证券和国盛证券等机构拟认购份额均超过千万份；南京盛泉恒元投资有限公司通过8只私募基金拟认购2900万份。

不计算原始权益人认购份额的情况下，嘉实物美消费REIT预计可以募集4.67亿元。虽然金额上比华夏金茂商业REIT多一些，但付出的代价也更大。

募集说明书显示，北京物美商业集团股份有限公司作为原始权益人，于2023年12月8日出具《承诺函》，承诺2024年至2028年可供分配收益不低于6700万元、6960万元、7279万元、7504万元和7690万元。

如果任何一个年度可供分配收益的金额低于预期，物美商业将放弃部分或全部收益，以保障投资人的收益；如果物美商业放弃全部收益仍无法满足投资人预期分配金额，将通过现金支付方式补足。

这是公募REITs发行过程中首次引入“对赌”。一位资本市场人士透露，由于物美商业与母公司关联交易较多，这一条款是投资人对物美的特殊要求，在公募REITs市场并不具备普遍性。

二、逆流而上

2023年以来，由于退租等一系列因素影响，公募REITs市场出现剧烈震荡，并一直持续至今。以产业园和物流园为底层资产的公募REITs波动尤为剧烈。

截至2024年1月4日，近一个月内，29只上市公募REITs中，有15只价格出现下跌，其中华安张江产业园REIT跌幅超过26%，博时招商蛇口产业园REITs和嘉实京东仓储物流REIT跌幅超过10%。

将时间拉长到最近3个月，29只已上市公募REITs价格下跌的达到了27只，其中博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT跌幅均超过30%，建信中关村产业园REIT、东吴苏州工业园REIT和中金普洛斯仓储物流REIT跌幅也超过20%。

从公募REITs市场自上市以来的表现看，29只公募REITs中，有17只下跌，12只上涨。其中华夏中国交建高速公路REIT跌幅最大，超过40%；建信中关村产业园REIT跌幅也超过30%。

上述消费公募REIT原始权益人的管理层人士表示，在路演过程中，投资人最关心的是，基金管理人和项目运营方如何避免底层资产项目出现出租率大幅下滑情况，一旦出现极端事件，应该如何应对。

该人士表示，不同于产业园和物流园作为底层资产的公募REITs，消费公募REITs底层资产租户较为分散，很少会发生集中大规模退租事件，“个别租户退租，基本不会对出租率产生太大影响”。

作为商业管理公司，消费公募REITs原始权益人拥有完善的供应商体系，后补租户资源较为丰富；而且，作为首批消费公募REITs试点单位，相对而言，底层资产均为运营和收入较为稳定的项目，“除非发生疫情封控这类情况，一般不会出现出租率大幅起伏的情况”。

从投资人角度看，因为大部分配售或认购的份额所需资金是有成本的，如果收益无法覆盖成本，投资者的投资人可能会出现亏损，进而影响持续投资，比如出现抛售、清盘等情况。

所以，在当前市场下，基金管理人和原始权益人更愿意吸纳一些长线资本作为投资者，尤其是保险资金、社保基金等资金。但从目前公募REITs市场来看，长线资金在投资者中占比并不高。

从目前的拟认购情况看，嘉实物美消费REIT战略投资者中，保险资金占比仅为1%，网下拟认购对象中保险资金占比不足1%；华夏金茂商业REIT的战略投资者中没有出现保险资金的身影，网下拟认购对象中，保险资金占比同样不足1%。

据一位商业地产公司负责公募REIT发行的人士透露，由于其他资金积极性不高，他们公司将投资人重点锁定在保险资金，预计正式发行时，保险资金占比会有所提升。

此外，2023年12月财政部和人力资源社会保障部联合起草的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，计划将公募REITs正式纳入社保基金投资范围，如果这一举措成行，未来或将进一步提升公募REITs市场稳定性。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝