20幢豪华装修的花园洋房拍卖，钢企“抄底”上海市中心房产

曾经历三次流拍、一次撤拍的上海市中心20幢花园洋房，最终被一家江苏钢铁企业收入囊中。

阿里拍卖平台显示，1月9日，上海徐汇区兴国路111号20套住宅、电子设备及家具合并拍卖结束。经过39次拍卖延时后，该标的物最终被永卓控股有限公司（以下简称永卓控股）及其子公司江苏永钢集团有限公司（以下简称永钢集团）的下属企业及14个自然人以约14.02亿元获得，整场拍卖共引来20000余次围观。

该标的物位于上海市徐汇区兴国路与湖南路口的翡翠苑内，证载建筑面积12195.80平方米，其中包含车库证载建筑面积3235.35平方米，毗邻上海市中心区域徐家汇商圈，周边环境优美，花园洋房及别墅聚集，属于上海徐汇衡复风貌区的核心资产。

根据公告，此次拍卖标的物的处置单位为上海华信国际集团有限公司等十五家关联公司合并破产清算案管理人，监督单位为上海市第三中级人民法院。

来源：阿里拍卖

一、钢企“抄底”上海市中心房产

从2021年8月被首次公开拍卖以来，该标的物就受到市场关注，到本次成交前共经历了三次流拍、一次主动撤拍。与此同时，该标的物的起拍价也从最初的16.8亿元一降再降，直至此次拍卖时，起拍价已降至13.5亿元。

上海徐汇区兴国路111号住宅的历次拍卖情况 来源：阿里拍卖 

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，整场拍卖主要由编号为“V9175”和“L5854”两位买家竞争，双方从1月8日一直厮杀到1月9日上午，共出价44次，每次加价幅度为50万元。

据竞价结果确认书，竞得人“V9175”为永钢资源有限公司、上海永钢实业有限公司、上海铠钺钢铁技术咨询有限公司、上海海栎钢铁贸易有限公司4家法人及14位自然人。而永钢资源有限公司、上海永钢实业有限公司皆100%间接隶属于永卓控股，上海铠钺钢铁技术咨询有限公司则100%间接隶属于永钢集团，永钢集团则由永卓控股控制。

永钢集团初创于1984年，中国民营企业500强，公司坐落在江苏省张家港市南丰镇永联村，现为永卓控股钢铁制造板块的经营主体。

来源：阿里拍卖

公开资料显示，永联村被誉为“华夏第一钢村”。2019年，永联村村民人均收入突破48000元。据永卓控股官网介绍，公司业务布局涵盖钢铁制造、新能源、物流、建筑、金融贸易等，年营业收入超1450亿元。

永钢集团和永卓控股所处位置

翡翠苑曾经是资本大佬叶简明旗下“华信系”的豪宅资产。2018年3月，中国华信实控人叶简明因涉嫌贿赂被调查，主营能源及金融的华信帝国逐渐崩盘，企业陆陆续续进行资产处置。

公告显示，翡翠苑原设计用途为花园住宅，建成后多年来进行了改造或拆除，曾作为集团公司总部办公使用，目前为空置状态。20幢房屋中，大部分存有结构改造，现状态及平面布局可能不适用于住宅使用，房屋改造后缺乏实际建筑面积及规划图等信息。

上海徐汇区兴国路111号住宅实景 来源：阿里拍卖

其中，8栋（D6）房屋已拆除，现改建成了穹顶建筑物，且该改建未经审批。原规划设计每幢住宅楼均含地下室，现大部分已被不同程度地进行了改动。地下室存有扩建和改建，部分被改成了食堂、活动室等。2022年10月21日，这些房屋被认定为附有违法建筑的不动产。

经改造后，上述资产多为豪华装修：大理石地面及墙面、铜制大门、石膏板造型吊顶天花、水晶大吊灯、配备有中央空调等。

二、2023年上海大宗交易市场回暖

每经记者注意到，去年以来，上海多宗核心地段的资产出现在市场端，被地方能源巨头收入囊中。如2023年12月底，江苏金峰水泥集团以24.3亿元的价格从央企华侨城手中，收购了上海顶奢酒店；上海永鹏实业有限公司上海鹏力（背后是来自内蒙古的“煤老板”）则在同年11月以41.42亿元，从央企大悦城手中收购了上海陆家嘴的中粮海景壹号豪宅项目的5、6、7号楼。

据仲量联行报告，2023年上海大宗交易出现回暖迹象，资产类别呈多样化趋势，涉及住宅、酒店、办公、产业园区及工业等热门资产类别。其中，办公投资在上半年全部被自用买家占据。内资买家中，除传统保险、金融机构外，地方政府和私人买家正积极入场。

戴德梁行数据则显示，2023年上海大宗交易市场共录得115宗、合计806亿元成交额，虽成交总额同比2022年下降8.9%，但降幅有所收窄，成交宗数创五年新高，市场交投情绪活跃。

2023年投资型买家继续主导市场，全年成交占比达79%，且以个人投资者和机构为主，公寓住宅及办公/产业园备受关注。自用型买家2023年共成交50单，约76%为办公/研发办公资产，青睐一线江景或重点核心区，总价多控制在10亿元以内。

戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰向每经记者表示，在房地产行业资金紧张的挑战下，预计2024年上海将会有更多的核心商圈优质资产放售。“2024年，内资买家将瞄准上海大宗资产的捡漏机会，继续成为市场交易的主导；外资买家受到美联储加息影响持续疲软，将持观望态度、下半年待美联储降息后逐步回归。”

本文来自微信公众号：每经头条 （ID：nbdtoutiao），作者：刘颂辉，编辑：卢祥勇、魏文艺、杜波