本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者、内文图源：刘颂辉，编辑：陈梦妤，原文标题：《一边繁华，一边烂尾：上海市中心超3万平方米商业项目流拍，紧挨城隍庙景区》，头图来自：每经房产（刘颂辉摄）

近日，上海市区著名景点豫园南侧一处未建完的商业项目被司法拍卖，与城隍庙仅一街之隔。

但直至法拍结束，无一人报名，也无出价记录。

10月11日，《每日经济新闻》记者在项目现场看到，除了项目西北侧广场临时搭建了美食广场，其他部分均已停工。“这么热闹的地方有楼烂尾，太可惜了”，一位在美食广场的食客感叹。

据工地一位施工人员介绍，上海城隍庙广场项目已停工六七年，之前一直被脚手架和挡板包围着，去年才被拆除。

一、开发商破产清算致停工

方浜中路是上海老城厢的一条老街，往东一直通往黄浦江。道路中间段的沿街商铺大多出售着上海雪花膏、梨膏糖和丝巾等特色商品，无比繁华。

沿方浜中路到城隍庙门口，周围游客络绎不绝，民俗传统特色的灯光流光溢彩。大门正南面却是一整排尚未完工的仿古式建筑群，有的屋顶布满灰尘，窗户上的钢材还未拆除，院子里留着成堆的建筑垃圾，与周遭格格不入。

根据建筑群旁边竖立的指示牌，这是上海城隍庙广场升级改造项目，整个项目南至昼锦路，东至光启路。项目占地12970平方米，附带3000平方米独立广场，属于典型的以“商业、旅游、文化”为一体的商业综合体。

阿里司法拍卖平台显示，上海城隍庙广场项目的建筑面积共36087.90平方米，目前改造装修工程未竣工验收。2022年6月30日，北京市第四中级人民法院委托上海申房房地产估计有限公司作出的申房司法估（2022）第0003号《房地产估价报告》显示，该处项目的价值20.22亿元。

从现场张贴的现场总平面图来看，该项目曾被称为豫城时尚改造项目，由多幢2~3层的仿古式商业楼组成。今年5月25日，上海城隍庙广场置业有限公司管理人张贴了《接管公告》，上海市第三中级法院于3月30日作出民事裁定书，裁定受理了上海城隍庙广场置业有限公司的破产清算一案。

10月9日，上海城隍庙广场项目第一次拍卖在阿里司法法拍平台举行，起拍价10亿元，另含债权本金及利息共计18.76亿元。截至当日下午5点，未有买家出价，竞拍失败。但这次竞拍吸引了31396 次围观，还有189人设置了提醒。

有意思的是，这次竞拍还需要意向人签署一份问询函和承诺函，问询函内容主要包括“请贵司（阁下）明确说明参与竞买的资金来源，是否与项目所涉债务人及担保人或其关联方存在关联，以及竞买资金是否与项目所涉债务人及担保人或其关联方存在关联”这三方面。

承诺函内容则主要是承诺公司不具备“国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、金融资产管理公司工作人员、国有企业债务人管理层以及参与资产处置工作的律师、会计师、评估师等中介机构人员等关联人或者上述关联人参与的非金融机构法人，以及与参与不良债权转让的金融资产管理公司工作人员、国有企业债务人或者受托资产评估机构负责人员等有直系亲属关系的人员”等情形。

二、有如此资金能力的买家不多‍

对于这次流拍，业内人士并不感到意外。

上海某房地产机构一位不愿具名的分析人士表示，城隍庙广场项目虽然处在上海传统著名旅游景区，周边人流量大，但在目前的整体市场环境之下，有资金能力的买家不多。

“零售地产项目不仅考验资金能力，后期运营也是很大的难题，一般不具备运营能力的买家不会考虑商业项目。”该分析人士认为，目前，大宗交易市场的买家比较谨慎，尤其是对零售地产项目更加谨慎，该项目的起拍价和债权较高，也是买家未出手的原因之一。

第一太平戴维斯的统计数据显示，今年前三季度，上海大宗教交易市场的交易总额仅达2022年全年的38%，于三季度内录得9宗成交，合计成交金额69.2亿元。

第一太平戴维斯方面表示，尽管投资人对大宗资产的问询度有所提升，但实际收购意向仍较弱，险资及自用买家仍将是主要投资人。

不过，部分机构对上海零售商业项目继续保持乐观判断。据仲量联行统计，第三季度，上海零售商业租赁势头稳步复苏，更多品牌寻求核心商圈的扩张机会。

仲量联行华东区零售地产部总监黄臻认为，接下来，随着租赁需求的逐步恢复和更多的租金优惠，零售物业中的空置面积仍会被逐步回填。

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