房价十年大涨背后的玄机

文 |  Matthew，央行观察专栏作家

前一阵子，北京的雨下的有些大。如果它能补充流动性的话，也许很多人会雀跃着去裸泳。

可惜它不是。

01

小王最近晚上有些睡不着觉。虽然他知道这样会让自己日益稀少的头发更加珍贵，可是他就是睡不着。有时候翻看相册，他总会对十年前上大学时候自己那样浓密的头发感到诧异。

不过，如果回到十年前，他要对当年的自己说的第一件事并不是趁着年轻潇洒风流，而是：兄弟，千万别学金融啊！....

小王也是风光过几年的。特别是刚毕业的时候，他鬼使神差一般进入了没几个知道是做什么的信托公司。

那时候最火的是投行外企什么的，大家都羡慕做IBD（Investment Banking Division）和管培生的，听了小王的单位，难免摇摇头。可是啊，命运这东西，总是很奇妙不是？

那时，正赶上大水灌溉，稳增长的爱心全都流入了地产和基建，全国上下的金融民工们一片欣欣向荣，仿佛世界就在他们的尽调脚下。

师傅把之前的模板丢给小王。“照着抄就行了，不懂问我。好好干，年底奖金少不了”。扔下这句话以后，小王基本就没见着他几面。大家都忙着做项目，大的小的，强的弱的，开发商对资金的需求一如理财资金对项目的需求。

那时候，有一波人专门就是给信托公司推荐项目拿好处费，也叫中介。小王就认识一位姚总，神神秘秘的，一年推荐几个项目，做成一个拿的钱就够吃好几年。什么中小开发商，什么三四线城市，都没关系。做几张报表，写几十页尽调报告，怼风控，签合同，做做做。

现在回想起来，那也是最幸福的时光了，没有什么家庭牵绊，精力旺盛，也不瞻前顾后，老板让做什么就做什么，无知无畏，赚钱了大家分，颇有绿林好汉的感觉。

如果让现在的小王看以前的东西、都是心惊肉跳啊。那样的交易对手，那样的项目，打死他现在都是不敢干的。

也许这就是老了的坏处，或者好处。

02

非标信托业务为什么会火起来呢？

小王现在想起来，逻辑比当时清楚许多。国内金融体系，80%在银行。可以说所有的金融行业，都是从银行衍生出来的。所以好与不好，做与不做，无非银行一句话而已。

有些业务很赚钱，银行也觉得没什么风险，比如给房地产商贷款。但是政策不让干，怎么办？银行和地产公司一合计，出表。把表内业务变成表外业务。

出表怎么实现？通过影子银行体系，跟信托公司合作。信托又是什么？国外的TRUST在进入国内之后经过历次创新和整改，时至今日，已经成为了非银金融机构中监管套利的代表。你说它是持牌金融机构，没错，一共只有六十八家银监会发牌照的信托公司。但它受的监管又与银行这类金融机构完全不一样，只是在银监会下设的非银处监管，与P2P财务公司并无什么不同，这就给了信托人无限的创新（ZhuanQian）机会。

最简单的，信托公司成立个信托计划，银行发行一个理财产品，投资这个信托计划，信托计划把钱借给房地产商。

如果监管限制银行的钱投在信托计划上怎么办？银行就把钱投给基金子公司的资管计划，基金子公司再投信托计划，信托计划再投给地产商。这就是层层嵌套。信托觉得这业务不错，就先募集资金，成立信托计划，有项目就投放，这意味着资金和项目不是一一对应的，资金池业务就这样产生了。

在这个过程中，信托计划/资管计划就是非标资产。银行通过理财产品去购买信托计划，这不算是贷款，是资产管理业务，是表外业务。信托因此而兴，高峰时行业规模17万亿，俨然金融行业除银行外的第二巨头。

但信托也因此而衰，在去杠杆的潮水退去之后，有没有这个行业，都无人知晓，因为它终究不过附庸。

此是后话。

03

4万亿出台的时候，小王幸福的快要晕过去了。

他仿佛看到以百万计的年终奖在向自己招收，什么美女豪车，什么平层大house，第一次离自己那么近。

如果说人能控制自己的欲望，那是不现实的。欲望终将吞噬我们每一个人。

2008年金融海啸席卷全球，美国破产，香港倒闭，国内金融从业者也是噤若寒蝉，人人自危。在此危难之际，4万亿的刺激政策就此出台。

如果真的是扩大内需，其实没什么不对的。投资消费出口三驾马车，从始至终都想把消费拉动起来。

可是……愿望总是美好的，现实总是残酷的。4万亿被金融从业者用各种天才的手段，通过各式各样的嵌套，放入了各式各样的“不需要额外资金但利润高得可怕的”行业中去，包括基建，政府平台，和，房地产。

随着房价在短时间内翻倍，小王第一次开始对这个行业和自己的工作产生了怀疑。不止是因为他辛苦一年的奖金远远不够弥补首付的缺口，更是因为他觉得这就是一场饮鸩止渴的苦涩游戏。唯一的赢家只是谁更早脱身而已。一如地产黄金十年唯一的赢家只是谁更早上车而已。

04

4万亿计划的负面影响很快就出现，2009年开始楼价股价大涨，蒜你狠，豆你玩，被爆炒的实物层出不穷，通胀的隐忧浮现出来。

怎么办？解铃还须系铃人，调控又如影随形。2009年底，新一轮力度空前的地产调控开启。政策连番下发，2009年12月，中央出台“国四条”，2010年1月初出台“国十一条”，当年4月17日出台“国十条”，再到9月出台“9.29新政”。限购、限贷就是这时候“发明”的。

调控是什么？说白了就是越调控越要买，因为价格是压不住的。史无前例的调控，带来的结果就是房地产商一方面是生意红火，资金需求巨大；另一方面从银行借不到钱。这个时候，就需要小王和他所在的金融掮客行业。

在房地产被调控的同时，地方融资平台也开始被清理。从2010年开始，银监会连续出台政策，对不同融资平台进行分类处置以化解风险，2010年19号文要求加强城投平台债务管理，城投平台银行贷款的融资渠道受到限制。

基建项目投资周期都是很长的，开工了就得一直投入，否则就会成为烂尾工程。大水漫灌的潘多拉魔盒，是不可能说关就关的。一如那开动的印钞机。但印钞机不能一直开下去，在收紧货币闸门之后，后续的钱从哪里来？地方平台的融资需求只有通过发债和非标融资两个路径满足。

如果仔细研究一家信托公司的十年轨迹，那么你可以清晰的看到其中的因果关系。因势导利，随着那些融资需求，信托公司的业绩和规模也在这几年如坐火箭一般蹭蹭向上。

最忙的时候，小王每天都要加班到十二点，手头还是有几个项目在催合同和放款。不过好歹也算苦中作乐，毕竟业绩和收入是息息相关的。小王就把那些word页数看成自己奖金的厚度了。

这时，关于信托公司很多传说也就流传出来了，人均年薪百万，甚至前台小姐年薪百万，管理资产几十亿，迎娶白富美这些说的都像真的一样。信托公司的职位也从小王毕业那时候的无人问津变成了炙手可热，想做一名搬砖的信托经理可是比登天还难。

05

时间在不知不觉中划过你的肋骨，不留痕迹的改变着人们的容颜和命运。

小王慢慢发现虽然这几年赚的比前几年多，可是架不住房价涨的更快。当年做的项目，房子总价已经从300+提升到500+了，再加上各种政策趋严，他还是没买上房子。但好歹熬过了一轮牛熊。机会似乎又来了。

2013年开始，股市爆发了一轮结构性（割韭菜）牛市，经济的结构性调整使得市场追捧中小市值有概念的股票（小票能更快的割韭菜，同时反复的割），同时之前出现的市值管理模式在这一波结构牛市里面发扬光大。

市值管理指的是创投机构和上市公司合作，上市公司通过并购做高业绩，高业绩提升股价，高股价支撑再融资，融资后继续并购。

那时候小王记得部门会议的时候副总反复提的案例就是那个什么硅谷天堂还是天堂硅谷傻傻分不清的机构。你们看看人家。副总老是语重心长的说。做非标，你们总是做非标，一年能赚多少钱？看看人家，一二级联动，一个项目退出以后顶我们一个公司的利润！多学学，以后看有没有机会合作....

小王学了一年多也没和这家机构合作上，毕竟，赚钱的生意谁会喜欢分享呢。不过小王也不后悔，这个天堂没过几年，就随着监管加强牛市转熊而风光不再，投资人各种起诉，当年要是真做成了，恐怕还没到退出期...

当然，当年的副总也早已离职，换去了别的金融机构。这是后话。

在这个并购链条中，需要巨量的资金支持，这些资金的保本机制需要有灵活的设计，银行信贷不能满足这种资金需求，这块需求也主要通过非标业务来满足。房地产企业，地方融资平台以及二级市场围绕在上市公司市值管理链条上的各类主体就是非标机构的主要客户。

他们的共同点就是，人傻钱多。哦，不对，是：1、要不是很赚钱的行业，否则支撑不起非标机构的高成本，要不就是信用很有保障的客户，比如地方政府；2、都是调控的对象或者监管不待见的融资行为。小王和小王们就活跃在这些灰色的地带，用自己的青春年华为房价添砖加瓦。

06

眼见他高楼起，眼见他楼塌了。

信托行业规模如滚雪球一般迅速膨胀，监管终于慌了。在银保监会还叫银监会的时候，信托并没有专门的监管部门，只是非银处下面一个小小的机构在管，在很多地方银监局，基本就是一个非银监管员管着所有的财务公司，p2p，租赁公司和信托公司。

所以监管政策出来了，出了非常多，但是治标不治本。非标机构通过不断创新和嵌套来规避监管，监管总是跟在屁股后面出政策补丁。

从上层格局来说，中国分业经营分业监管的设计，也正好给了信托公司这样的非标机构监管套利的空间。

一行三会的格局，三会的监管是不协同的，对同一类型的机构业务，比如保险资产管理业务，证券资产管理业务，信托业务，虽然都是类似的业务，但是分属保监会、证监会和银监会管，监管的要求，监管的尺度都不一样。这就导致了非标机构有空子可以钻。

小王做过各种类型的项目。最开始是信托贷款，简单粗暴。找一个符合四三二（四证，30%资本金，二级资质）的房地产项目，去现场尽调一番，测算一下财务数据，信托期限内能还本付息，内部收益率（InternalRate of Return）15%以上就没问题能做。签合同办抵押，找银行做代销，一般一年也能落地两三单。

再后来，房地产企业的胃口也就不满足于四三二融资了，到这个阶段，银行开发贷都进来了，何必用信托这么高成本的资金。

他们想要更多的钱，想在更早的阶段要更多的钱。那怎么办？信托经理们就又想到一招。用432项目包装啊，把项目贷款金额放大，然后通过归还股东借款或者施工方绕道把钱套到集团去，让集团用。然而流动性还是放的太大了，很多房地产企业都开始追求规模和周转。他们一天就拍下十几亿上百亿的土地，半年以后就想用20%以上的溢价把期房卖出去。

432项目终归是有限的。

天才的信托经理在监管的红线和融资方的需求之间又找到了空隙，贷款不行，那我们股权进啊。需要资金？没问题，我们配资给你拿地，给你把杠杆放大最大。担心股权收益？那就给个固定的什么股权维持费啊，大股东差额补足呗。我们一起演一场叫明股实债的好戏给监管看。什么？股权不能转让？没问题的，我们用股权收益权....信托的最大特点不就是灵活么，一切监管都是为了突破的。

师傅和小王这样说。

小王也基本就是在摸索中不断修改信托方案，不同的是结构，相同的是放款。

07

猫和老鼠的游戏，终归是有尽头的。

小王的师傅在他入行的第五年离职了，剩下小王孤苦伶仃一个人。

在这时候，公司里的新人们也开始称呼小王为王师傅了，虽然那些新人他也不认识几个。

资产和资金就像跷跷板的两头，永远无法配平。小王也就在今年缺资产，明年缺资金的循环中慢慢变老了。

时钟拨过了2016，小王欣喜的发现，原来那些对他带搭不理的地产三十强甚至十强，都纷纷开始找他做项目了。成本也从最开始的10一路上涨到13，15。央妈去杠杆的决心这次看起来是真的，市场上的资金愈发紧俏，小王几乎就要跪在银行门口了，求他们的代销。

在这年的尾巴，小王也终于下定决心，看着被去库存拉疯了的房价，咬碎了牙齿，用上这几年全部的年终奖，把父母的家底掏净，再加上好几个信用贷，上了车买了房。

他希望一切会好起来的。

如果今年能完成任务，如果能多过会几个项目，如果银行能再代销几个，如果年终奖能再发几年，那么就能把债务还清的。

刚需上车不分早晚，价格那是炒房客才关注的，售楼处用来忽悠客户的话语此刻被小王用来安慰起自己来。

然而，人生不如意十之八九。先是听说监管政策要收紧非标，小王安慰自己监管这样说好几年了，不也照做不误么。

然后资管新规的征询意见稿出来了，小王又安慰自己，征询意见稿而已，又不是正式的，这样弄下去整个行业都会垮掉，监管不敢的。

然后，就是资管新规。

这回，小王不知道该怎么安慰自己了。

仿佛股市里的那句至理名言：关灯吃面。

“今天回到家，煮了点面吃，一边吃面一边哭，泪水滴落在碗里，没有开灯。”

小王终于体会到了那种绝望的心情。

资管新规指的是4月27日实施的央行、银保监会、证监会和外管局联合下发的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。

去杠杆的问题的关键在哪里？其实只要能做到两点就可以了，第一对同类业务统一监管标准；第二不管产品怎么层层嵌套，往上追溯到出资人是谁，往下追溯到资产是什么。资管新规把非标机构的路都堵死了。

第一、首次做到了对信托、证券资管业务、基金子公司等不同机构的，所有同类型的业务，都设定统一的监管要求——杜绝层层嵌套绕开监管行为；

第二、不允许刚性兑付——避免金融机构承担太多风险；第三、不准开展资金池业务，也就是出资人和投资的资产是有对应关系的——避免风险传染；第四、对投资非标产品设定更严格要求——压缩影子银行的生存空间。

资管新规要求2020年底之前，完成整改。

降薪，降职，没有年终奖，还不起房贷，还不起信用贷，离职，卖房，离开帝都....小王几乎能想到未来自己的命运了。

这个时候，小王有些羡慕起前几年离开的师傅来。

至少他走的时候，还是体面的....

小王也试图挣扎过。他和监管机构交流过关于资管新规的理解问题。

第一、资管规模大概是100万亿，剔除重复计算的部分，大概是60万亿，这么庞大的资产，要在2020年之前设法完成整改，基本不可能。

第二、60多万亿非标信贷回表，就意味着不损耗资本金的业务变成了需要损耗银行资本金的业务，银行资本金支撑不了；第三、60多万亿的非标资产，很多都是不符合银行表内信贷要求的，这些信贷一刀切掉，又没法办法回表的话，实体经济会受到巨大冲击。

但监管给他的回复冰冷冷：一切从严执行。

所以理解不一致和细则不明晰的地方，都以监管的解释为准。

小王灰溜溜的回到公司，一整天都没吃饭。

到了晚上，他又打鸡血一般开始疯狂加班。

因为小王想明白了，既然他无法改变这个世界，那么只能顺从他，好歹还能在被xx的时候享受一点快感....

现在的他唯一能做的，也只有是尽可能的在新规落地前再多做一点业务，再多一点收入，再多还一点房贷，再改一改简历，再和猎头多打一个电话。

08

“每次走到人生的十字路口，我都知道哪条路是正确的，但我从不走，因为太艰难了。”

弗兰克对查理说。

一个双目失明的人却能看清道路，然后选择错误的方向前进，一个健康的少年完全看不清方向，但是走在了正确的路上，生活就是如此灰色而讽刺。

我们不知道我们究竟是弗兰克还是查理，我们也不知道自己选择是没有自由的幸福，还是没有幸福的自由。

重要吗？也许不吧，因为没有第三条路。

后来，小王有一次在街边等公交，一辆轰鸣的玛莎拉蒂在他身边停了下来。

他正欣喜哪位富婆终于看上自己要带他脱离苦海的时候，车窗摇下来竟然是许久未见的姚总。

上哪？我带你。

姚总显得容光满面，和满面菜色的小王形成了鲜明对比。

姚总，最近在哪发财啊？

小王有些诧异的问。

他一直以为中介现在都已经灰溜溜的消失了呢。没有没有，比不上你们啊。

姚总一向谦虚。

我们现在都傻逼了....小王苦涩的说。

没事没事，有机会咱们再合作。今天有事么，去我新房子看看啊？

姚总满眼笑意。

您换新房子了？大别墅？小王掩饰不住的羡慕。

没有没有，就当年咱们做那个北京壹号院，后来我在那买了个平层，刚交房....

后面姚总说的什么小王基本没听见，他满脑子都在算那套房子要多少钱。

不贵不贵，姚总又摆摆手，也就三千多万吧。

您这几年生意这么好？小王终于忍不住问了出来。

生意？姚总愣了一下。哦，你说中介啊，我早不干了啊....

其实是以前在老家银行的时候有点闲钱，就买了几块地扔在那。谁知道前几年不是去库存么，碧桂园竟然跑去了我们那三线城市，地就卖给了他们，这不赚了点小钱么，和你们比，差远啦....

哈哈哈，您太谦虚了....

小王用笑声掩饰了尴尬。

之后二人沉默无语，到了主路的时候，小王借故下了车。

下车的时候他抬起头，发现依旧是阴云密布，前途未卜。

小王这时候才发现自己没有带伞……