别卖房炒股，炒股的都在“卖房”-虎嗅网

还记得清华大学资本经营总裁班的国世平吗？如果你真的采纳了他的建议，眼下该对他没齿难忘罢？是的，他就是那个去年9月间因为在给总裁们讲课时略忘乎所以，抛出“卖房炒股”论调的深圳大学教授。

国世平认为房价到今天这个的地步，对中国经济造成伤害。实体经济的利润只有5%~10%，而房地产的利润高达100%。这种结果说明什么？所有的实体经济，只要有可能都朝房地产转移。而实体经济才是一个国家的立国之本。他认为楼市最快将于2014年崩盘，建议卖掉房子入市炒股。

若你非要把鄂尔多斯的“鬼城”和温州的“断贷”当作楼市崩盘的先兆，我亦无言以对，但地球人都无法阻止中国一线城市的房价上涨是个不争的事实。

根据国家统计局公布的2013年11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。

遥想2013年初，“宏调”的调子还很高，“国五条”要求“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。”大多数城市当即“赌咒发誓”般提出：新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。2014年已经到来。数据显示，扣除价格因素影响后，绝大多数城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%，哪怕是堪作珠三角经济引擎的广州和深圳，亦仅达8.1%和8.6%。

其实各地的“调控”可谓力度空前，尤其是进入去年第四季度以后，眼见着房价暴涨担忧“问责”，多地接力升级调控措施。“京七条”、“沪七条”、“深八条”、“穗六条”各种“条”接踵而来，武汉、南京等省会城市也不甘人后相继出招。可据眼下的实情来看：2013年各地楼市“宏调”若要“达标”，恐怕得依仗于当地统计部门勇做葫芦僧敢算糊涂账了罢。

可有些账本还是清楚明白的，譬如卖地。

上周中国指数研究院发布了2013年中国城市土地出让金数额。仅北上广深四个一线城市的卖地总收入就超过5166亿元；全国前20名卖地收入超1.5万亿元，同比涨幅达63.69%。其中，上海土地出让金超过2000亿元，排名第一。另类“地王”全年频频现身，譬如北京农展馆地块，其楼面价飙升到了35500元/平米，而2013年北京新开盘的住宅均价为23616元/平米。

有一种说法貌似合理：现在在卖的房子，土地使用权可是多年前就被开发商拿下的，跟眼下卖地多不多、贵不贵没有直接关系。这样的说辞显然五毛得可以，简直不堪一辩。我们还是回到国教授的课堂上来吧——房地产的利润高达100%。是不是果然有100%呢？

岁末年初，房企龙头万科虽被央视的“欠税”报道推至风口浪尖，但这并不能影响它刷新行业纪录。数据显示：2013全年，万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15%和21%。与此同时，根据其披露：近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿元。也许在这些遮遮掩掩、欲言又止的数字背后，我们还难以计算万科的实际利润，但税与利孰高孰低已是一目了然。龙头万科尚且如此，何况其余？

助推房价飙升的，固然有任大炮为代表的“黑心”开发商，但在山呼万税的地产庙堂内，房企只不过是些小角色。倘若它们真如购房者想象中那般一本万利，也不会陷入而今逐步被资本市场抛弃的境地。是的，刚过去的这个交易日里万科A的股价收报每股7.48元，创下了2012年来的新低。与之相呼应的，是招商金地保利乃至整个A股地产板块的全面沦陷。

这是一个令人疑惑的悖论：一面是房价高企，房企销售面积逐年加码，房地产业的超级公司不断涌现；另一面是二级市场上整个房地产板块的长期低迷，相对于创业板的诸多概念，房地产板块若能达到超15%的平均市盈率都能令行业分析师欢欣鼓舞。可再火爆的楼市和再低的市盈率都无法引起市场更大的涟漪，机构资金似乎认同了国世平的“卖房”言论。

Wind资讯数据显示，房地产板块成为了2013年三季度成为资金主要撤离区域。三季度末万科的机构持股比例已经降至37.73%，而这一比例在二季度末还有50.6%。在三季度基金减持额排名前十的重仓股中，地产股就占据了三席，分别为万科A、金地集团和保利地产，其减持金额分别达72.67亿元、33.20亿元、25.50亿元。

在新年的暴跌之前提前用脚投票，或许与机构的天赋嗅觉和投资需求有关。但不可否认的，是房企的盈利能力已经被资本市场测算清楚，机构尤其了解其天花板在何处。房价再如何飙涨，炒作者们锁定的还是房企们未来的想象空间，考虑的还是房企盖楼究竟要祭出几多成本。最简单的比方：楼面价超35000元/平米的土地，拿到手以后得把盖起来的房子卖到什么价位才能实现盈利呢？若要实现100%的盈利，恐怕开盘价得直接刷到只有外星人才买得起的地步吧。

这就是一个恶的循环。弱者试图从这一循环中突围，需要的绝不是类似“卖房炒股”一般的哗众取宠，而是破解固有利益格局的大杀器。

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