从中国近代商品经济发展史，看房地产行业分化

2024年是中国龙年，上一次龙年是2000年，是中国入世贸前夕，当时国家政策（取消福利房）及国际贸易环境给了中国地产行业两份大礼包，是亚洲金融危机后地产业的一个分水岭；2012年龙年，面对美国次贷危机，中美联合救市；12年过去又是一个轮回，面对疫情冲击和国际贸易环境恶化，中国房地产行业又走到了另一个分水岭，未来中国房地产行业将如何走？

先不急着去讨论或者下定论，我们可先回顾回顾中国近代商品经济发展史，也许会有助于我们透过迷雾，对未来中国房地产行业走向有更多清晰的认识和理解。

一、中国近代商品经济发展史

我国商品经济由解放初期的统购统销“计划经济”走到今天的“市场经济”经历了七十多年的发展，现在中国商品经济已经获得高度发展，供需矛盾得到了有效解决，其发展过程主要经历五个阶段。

1. 匮乏阶段（1949年~1978年）

中国近代因国家常年处于战争动乱年代，物质极度匮乏，即使解放后我国日常商品仍长期存在供需矛盾，特别是粮食短缺较为严重，为扼制粮商投机，防止物价上涨，1953年10月16日，中国政府讨论通过了《中共中央关于粮食的计划收购与计划供应的决议》，中国统购统销政策于当年的12月开始实行。

在对粮食实行统购统销成功后，该模式开始向其它日常消费品推行（包括粮票、肉票、布票、棉花票、油票、糖票、豆制品票等各类五花八门的商品购买凭证），从此中国商品经济开始进入了漫长的票证供应时代。  

建国初期中国是一个农业大国，产业结构单一，社会资本短缺，国家资本基本为零，因国家战略需要产业重点向重工业发展，发展重工业主要靠抑制城市消费和“三农”长期支持。城市提供低工酬、低福利产业工人；三农提供廉价劳动力、庞大消费市场、土地及矿产资源，通过近乎“无偿奉献”的产业工人和工农产品价格“剪刀差”，为国家工业化建设提供资本积累。

长期“重”重工业“轻”轻工业战略规划，导致日常商品匮乏，消费被压制，市场不活跃。

数据来源：国家统计局，1954年~2022年，中国历年外汇及黄金储备

国家长期倚重发展重工产业，60年代~70年代中国形成了以重工业为主的产业群，东北、华北、华中是重工业聚集地，同时因产业而兴起新城市群和经济圈，成为中国经济发动机，外来迁入人口最多的区域。

这时期中国房地产行业处于国家计划经济管控之下，居民住宅是由国家统一管理建设，统建统分的福利房年代，处于极度匮乏时期，也是“票证”时代，住宅属于公共财产，不具备商品属性。

2. 起步阶段：供给侧改革（1979年~1992年）

中国通过60、70年代经济建设和发展，完成了工业基础建设和部分国家资本积累，从而具备了经济改革的条件，随着中美破冰建交，国际经济大环境转好，1979年，为解决国家经济发展及改善百姓生活条件（主要解决吃饭问题），中国政府顺应时代形势发展需求，开始推行改革开放（即供给侧改革），解放生产力，商品允许自由交易，市场经济开始全面复苏发展，中国开始了第一次工业转型升级——重工业向轻工业转型升级。

从1984年到1988年，轻工业为主的乡镇企业迅猛发展，企业数量从165万个激增到1888万个，就近解决了农村富余劳动力。企业发展主要从欧洲、美国、日本引进了大批空调、洗衣机、汽车等产品的生产线，通过进口替代的方式进行大规模生产，以市场换技术、以空间换时间，逐步实现了制造业生产线的国产化，初步解决了居民日常消费商品内需问题。

数据来源：国家统计局，1951年~1993年，中国历年货物进出口

80年代初期商品供应量仍旧满足不了中国巨大市场需求（内需为主），主要通过自产+进口解决内需（出现贸易逆差），因大部分商品仍受管控，市场处于半开放状态，是“计划经济”与“市场经济”共存的时代，全面市场经济发展仍处于摸索阶段。

由于工业大规模生产需要大量资金投入，中国城市部分小型国有和集体企业开始进行多种多样的股份制尝试，启动股票发行。1990年12月19日，上海证券交易所正式开业，1991年7月3日，深圳证券交易所也正式营业。

产业升级促使中国经济发展重心往沿海地区转移，珠三角和长三角城市开启引领中国经济的序幕。外贸产业发展吸引全国各地人才及产业工人涌入两个经济区，出现“孔雀东南飞”现象，另外也出现建国以来的移民潮高峰（1986年~1992年），其中人口流动及移民背后实则是贸易全球化和工业产业链布局发展驱动的结果。

数据来源：世界银行，1960年~2021年，中国历年净移民

数据来源：中国统计年鉴，1978年~2019年，中国历年留学生归国统计

这时中国房地产跟随改革开放脚步，走出体制，从供给侧入手改革，从土地（农村土地承包制及城镇国有土地拍卖制）和制度（房产允许售卖）要素进行改革，因户籍迁徙限制，工业发展刚刚起步，居民购买能力有限，所以中国社会仍以日常消费品供需矛盾为主，住房需求矛盾没有凸出显现出来，是被经济条件抑制的年代。

3. 发展阶段：需求侧改革（1993年~2000年）

经过十多年的改革开放，中国市场经济制度已经逐步建立完善，市场经济体系确立，计划经济转向了市场经济，内贸型向外向型转型（内需基本解决，对外出口创汇，1994年开始贸易顺差），社会生产力已经得到极大释放，农村粮食产量逐年提升，城市工业发展得到了大幅度提升，商品供应日益丰富。

1993年，粮票取消，随后其它产品票证也相继取消，中国票证时代正式谢幕，这标志了中国政府开始解决了困扰中国近百年的温饱问题。

数据来源：国家统计局，1994年~2022年，中国历年货物进出口

90年代初期我国产业结构以劳动密集型和资本密集型产业为主，高投入、高消耗、高排放的传统粗放发展模式，自主创新能力不强，产品附加值低。中国产品以国外进口和国内仿制为主，进口与国产产品质量泾渭分明，“Made in China”代表粗制滥造、价格低廉。

90年代中后期西方发达国家呈现“去工业化”倾向，跨国公司把部分高端制造和研发环节向新兴国家转移（类似中国2010年后一线城市出现资产泡沫化，制造业被迫外迁发展，典型案例如深圳富士康向内地搬迁和华为制造厂搬迁到东莞），中国引进发达国家的资金、技术投资，并承接来自发达国家的工业生产线转移，工业蓬勃发展，产能快速提升，中国开始第二次产业升级，受到产业发展带来的红利，股市迎来多轮小牛市，上证指数从开始100多点涨到2000点，人口持续向珠三角和长三角及内地大城市流动。国际制造业流入刺激产业人才需求，移民潮开始第一次大幅回落并趋于平稳（1993年~2000年）。

1997年亚洲金融危机，中国第一次面临产能过剩问题（需求侧危机），此次危机是国内消费能力没有形成，国外市场没有全面对中国开放所导致，后期通过加入WTO，中国经济融入世界经济圈，第一次产能危机得到有效化解（需求侧改革），2001年后对外出口总量快速增速。

这阶段中国房地产行业是福利房与商品房共存的时代，受到工业经济发展红利带来的社会财富增长（外汇收入），房地产快速发展，房价开始上涨，1993年为应对过快上涨的房价，政府出台首个房地产调控政策。

1997年亚洲金融危机爆发，政府为解决住房需求问题（需求侧危机），1998年终止福利分房，实行货币化分房，实际就是取消房地产“票证”，全面推行住宅完全市场化，这时中国房产才真正意义上回归了商品性质，完全进入了“市场经济”时代（需求侧改革）。

4. 成熟阶段：需求侧改革（2001年~2008年）

2001年，中国正式加入世贸组织，经济全面融入国际产业分工体系，公平参与国际贸易竞争，同时倒逼中国工业生产体系与国际接轨，规范化工业管理制度，充分利用国际和国内两种资源、两个市场，全面引进技术建设国际先进制造业加工中心和区域性研发中心，中国开始第三次产业升级，从工业经济转向了知识经济，由“速度与规模”向“效益与集约”转型，使中国工业进入新的发展水平，中国产品质量得到了大幅度提升，“Made in China”代表物美价廉，中国小宗商品开始横扫全球。

受益于外贸业务增长，中国股市2007年迎来第一次超级大牛市（上证指数突破6000点大关，至今仍未被打破），中国产业全面发展，珠三角城市群、长三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群、关中城市群初步形成，人口分流向各城市群，产业升级对高端人才需求，使2001年留学归国人员占比开始止跌回升。

出口货物大幅提升，国内经济快速发展，居民收入水平大幅提升，内需开始形成，电商兴起，居民开始接触网络购物，中国商品经济步入成熟阶段，互联网和新兴产业崛起成为中国新时期主要推动经济发展的引擎，但中国仍旧以需求侧改革为主，依靠出口拉动中国经济发展。

这阶段由于工业化、城镇化快速发展，大量农村人口涌入城市，中国房地产行业迎来快速发展的机遇。国家经济实力提升（外汇收入增多）、居民收入增加，使得住宅市场长期积聚的巨大需求能量，开始具备释放条件，房地产开启了普涨模式，快速上涨的房价让中国百姓初尝到房产投资的高溢价，此后中国开启了全民炒房的时代。

5. 初级发达阶段：供给侧改革（2008年~2019年）

2008年，美国房产的信贷危机引发华尔街金融海啸，全球经济下滑、外需下降，使国内长期存在的供给侧结构性错配问题集中暴露出来，导致了中国第二次产能过剩（供给侧危机），中国股市暴跌到1600点（上证指数），此次产能危机时，国内消费能力已经开始形成，但消费市场却没有形成，这主要原因是供给侧出了问题，消费市场出现分化需求，对产品品牌、设计、质量、个性化等方面有更多、更高的要求，国内市场无法满足消费分化需求，造成了消费市场始终低迷，而国外有成熟供应市场，居民出境游消费连年暴涨，在国外到处疯狂扫货（奶粉、日本电饭煲、智能马桶、名牌包和化妆品等抢购潮）。

2015年，中国开始第四次产业升级——推行供给侧改革。适度扩大总需求时，着力加强供给侧结构性改革，提高供给侧质量和效率，推动我国生产力水平整体进一步跃升。经济发展要素由投资驱动转向创新驱动，即社会生产从“量”转到“质”，淘汰低端产能，增加高附加值产能投资及研发，创建扶持自己本土品牌。

这时中国已经完成了两次基建大投资（1997年和2008年），全国航空、通信、铁路和公路交通网络开始成型并完善，使中国物流和互联网行业得到飞速发展，物流和网络基建的打通为电商发展提供了发展空间。电商的发展为工业生产提供了实时需求数据，便于优化产能，满足个性化需求，同时降低了交易成本，刺激了国内消费市场，进一步助力供给侧改革。

近十年火爆的双十一电商活动已经证明中国消费市场开始形成，中国经济进入传统商品经济+互联网经济时代。受益于基础建设及经济改革的红利，全国各省会城市群、产业圈、经济圈开始形成，城镇兼并化快速发展，2010年城镇人口超过农村人口，农村人口快速流向各大城市，同时出国移民潮第二次大幅回落，2010年出国留学人员归国人员占比首次超过出国人员。

2008年为应对经济危机，中美联合采取较激进的金融刺激性政策，次年全球经济开始复苏，政府超发的货币最终以各种方式流入房地产行业，2010年为防止一二线城市房产过度炒作，政府开始试行“限购令”，即房产的“新票证”措施。

2015年中国政府推行货币化棚改（国债地方债增多，连年创新高），进一步推动了中国房价近十年的高涨势头（中国股市2015年迎来第二次大牛市，上证指数5000多点），中国房地产行业步入黄金发展周期，2020年全民炒房达到高峰期，但这时期房价过快上涨让中国刚需家庭的负债过重，制约了日常消费，从而进一步影响到内需市场的构建。

6. 高级发达阶段（未来30年）

从中国商品经济发展五个阶段来看，市场经济发展在具备一定经济基础之后（资本积累），将会由产业升级推动社会经济螺旋式上升发展，在供给侧改革和需求侧改革之间周期摆动，矛与盾的促进式发展，每一次供需侧改革成功将会使整个社会经济发展水平得到“质”的跃升。

中国商品经济螺旋式发展示意图

从上示意图看出90年代初之前中国一直在解决内部刚性需求，90年代初之后开始建立出口+国内消费市场（刚性需求+弹性需求），以解决工业产能过剩问题，经过20多年的发展，仍旧过度依赖外需，内需市场仍没有全面建立起来，主要原因是普通居民家庭收入偏低，家庭医疗、教育、住房负担过重。

未来30年中国经济发展将步入发达国家行列，居民可支配收入增多，医疗、教育、住房在家庭支出占比减少，中国消费市场将全面形成，消费水平将从中低端到中高端，消费能力达到欧美发达国家水平。中国供给端的科技生产及管理水平将全面达到发达国家水平甚至超过，需求端将从必须消费（刚性需求）到品牌和奢侈品消费（弹性需求），这时期中国商品经济进入高级发达阶段。

二、中国房地产行业的发展

房地产的发展也遵循供需侧周期性的发展模式，通过供给侧改革进一步刺激新需求，行业发展将会螺旋式上升，从而达到新的发展阶段。房地产在经济大周期早期发展中受制于小宗商品的发展，所以滞后于小宗商品发展，直到经济大周期中、后期房地产才反向影响小宗商品的发展，两者是相互制约和促进的过程。

中国房地产螺旋式发展示意图

中国房地产行业发展趋势与商品经济有着很类似的发展过程，但房产不能靠出口解决产能问题，只能靠内需市场，外汇收入能间接解决房产产能问题，未来中国房地产如何发展？这个取决于地产行业的内外因素的驱动。

1. 内部因素

中国房地产发展最大驱动力始终是内部需求。未来3大内部需求仍旧将作为主要驱动力（人口因素不再是主要驱动力），推动中国房地产行业下一个周期的发展。

a. 城市发展需求：现中国房地产行业处于低迷阶段，表面供过于求存量过多导致，实际是区域开发不合理，结构性错配导致。房地产火热时，开发商为了加快开发速度及降低成本，往往优先选择开发三四线以下城市新区（实际是城市偏远地段），拿地成本低、审批手续快，资金回笼快。

而人口集中的一二线城市因土地资源少，拆迁难度大，开发周期长等原因，开发建设越来越少，以致大城老城住房需求仍旧没有效解决，还有很大缺口，而新城新区位置偏远房源严重过剩；同样，三四线以下城市主城区还有很多老旧小区及危房需要改造或者拆除重建。解决住房问题关键是让居者有其屋，这是中国未来城市发展的实际需求。

b. 个人住房改善需求（普通群体刚性需求）：目前中国收入群体分布是金字塔型（2022年基尼系数0.47，属于收入分配差距较大），而房屋拥有分布是倒金字塔型，富人群体占多数房源，底层多为无房群体，随着社会的发展收入分配更加合理，中产持续增加，中国将迈入橄榄型社会，住房分配也迈入橄榄型，更多底层群体迈入中产阶层，将加大对住房改善的需求，未来中国一二线城市是人口净流入城市，是中产增长占比较高的城市，改善需求将会增多（刚需群体），急切需要政府解决的民生问题。

c. 社会投资需求（富裕阶层需求）：根据费雪方程式MV=PQ可知，一般社会经济活动中货币总量约等于现有社会财富总和（财富创造货币）。

因为人类社会存在的种种矛盾及政策失策等原因，往往会导致经济危机、战争动乱周期性发生，产生额外债务，政府为应付债务危机，往往会选择超量发行货币M来解决危机，在社会资产数量Q一定的情况下，超发货币往往会导致资产价格P的上涨，产生通货膨胀，通胀会使货币贬值，为规避风险社会资金往往会流向大宗商品市场，这需要政府推出政策在解决刚需同时也要顾及投资群体的需求，近年统计数据显示，中国居民消费能力约为美国的20%，表明我国消费市场还有很大上升空间。

图表来源：《逃不开的经济周期》（挪威）特维德，居民购置资产的层次结构图

2. 外部因素

中国将来会更深程度地参与国际经济分工与竞争，每一次经济改革及产业升级出口创汇带来的经济红利，将反推国内房地产市场的发展，要想了解创汇对中国经济发展影响，首先了解我国货币的发行机制，要想了解货币发行机制，需先了解中国央行资产负债表。

我国央行的资产负债表中，总资产=总负债，总资产有一笔收入增长，总负债同样有一笔债务增长。中国人民银行发行货币主要有三个途径：向政府提供借款（购买国债）；从商业银行中购买外汇、形成外储；向商业银行提供再贷款或再贴现。

中国央行资产负债表

从1994年中国开始实行强制结售汇制度，即外汇收入者必须把外汇卖给商业银行，商业银行再卖给央行，央行印发人民币给外汇收入者，所以我国改革开放后，大部分增发人民币是根据外汇收入来印发（人民币增量发行锚定外汇）。2008年修订《外汇管理条例》明确企业和个人可以按规定保留一定数量的外汇。

数据来源：国家统计局和中国人民银行，2000年~2021年，图1央行资产负债表—历年各资产占比统计表

数据来源国家统计局，2007年~2021年，图2央行资产负债表—历年各负债占比统计表

数据来源国家统计局，2007年~2021年，图3历年国外资产与储备货币统计表

图1总资产一侧占比最高是国外资产，而统计局历年数据国外资产中占比最高的是外汇，图2总负债一侧占比最高是储备货币，而储备货币中占比最高的是金融性公司存款和货币发行（约为广义货币M2），从图3可知2014年之前，国外资产≈存储货币，约同等于国家外汇收入≈M2，表明2014年前国内货币发行基本上是锚定外汇收入；2014年之后，国外资产＜存储货币≈M2，开始出现偏离，表明2014年后国内货币发行开始多余外汇收入（内债发行原因）。

1993年~2000年是我国初步解决内需而转向发展外需，出口创汇的过程，对外贸易获得外汇，外汇增加国内对应开始增发货币，中国社会财富增长，使得中国房地产获得第一次工业发展红利（外汇），迎来第一次涨价潮（1997年危机有短暂下调）。

2001年加入世界贸易组织之后，我国强劲的出口带来的了巨量的外汇，央行被动扩表（国内货币被迫快速增发，货币发行≈外汇≈M2），国民财富快速增长，同时中国房地产迎来发展黄金期。

2014年后出口减少，外汇占款开始回落，央行才夺回货币政策的主动权，表现在对其它存款性公司债权的增长上，通过各种货币政策工具向商业银行投放的货币，央行主动扩表（为拉动经济，国债地方债快速增发，货币发行≈M2+国债地方债），国内货币增多，地方政府负债增多，使中国房地产2015年开始实行棚改货币化顺理成章，推动房价快速增长，在2020年达到了高峰。

三、中国房地产行业分化

中国房地产近40多年的发展本质是由产业升级带动，并由内外因素共同作用，推动了中国几十年浩浩荡荡的城镇化发展的大幕，2023年中国城镇化约65%，人口自然增长-0.60‰，表明中国第一轮城镇化已经接近尾声（农村人口向城市迁徙，农民向产业工人转变），其特点是速度快、时间短（密集工业生产投资周期短，投产需要大量工人），每个城镇人口都有增加，全国各地房子都普遍上涨；未来中国将进入第二轮城镇化（小城市人口向大城市迁徙，城市相互兼并整合，产业升级人才流动），特点是速度慢、时间长（高新技术投资周期长，只需要专业人才），各城镇人口有涨有落，这一阶段中国房价将由普涨转为有涨有跌的分化模式，房价分化模式将受到地区产业发展、人口流入、居民收入、配套设施等因素影响。

1. 产业

人类文明发展是不断分工推进生产力发展的过程，是劳动力从第一产业向第二、三产业不断转移的过程。社会生产力发展推动产业升级，产业升级带来城镇化发展，是城镇化的原始和直接推动力。

数据来源：国家统计局，1978年~2022年，中国三次产业历年就业人数占比统计表

中国在1978年之前一直是农业大国，以第一产业为主（就业人数占比超过70%），第二、三产业为辅（就业人数总占比低于30%）。改革开放后，工业快速发展，需要大量产业工人，农村人口开始涌进城市工作。

到2022年第二、三产业就业人员占比达到将近30%和50%，第一产业降至将近20%。产业升级引发人口流动直接推动了中国近40多年的城镇化发展，在1979年之前中国城镇化率长期徘徊在20%以下，到2023年中国城镇化率已经超过65%。

中国产业升级引发的城镇化示意图

中国产业升级从代加工到精加工，再到现在的高质量创新发展，经历了一个产业升级的大周期，引发了中国第一轮大规模的城镇化人口迁移，第一轮产业升级周期中第二、三产业在全国各大城镇都均有发展，让各大城市就业人数增多，住房需求激增。

未来中国将进入第二轮产业升级周期，向高精尖产业发展，由于高端产业对人才、基础配套设施及资金投入要求较高，该产业主要在一二线特大城市或特设城市发展，将触发第二轮城镇化人口迁移，迁移人口主要从发展中低端产业的中小型城市迁入，中小型城市因产业淘汰收缩人才流出，而一二线特大城市因产业升级再次聚集人才。

例如20世纪50年代美国底特律因汽车产业兴起，90年代因汽车产业衰落而没落，20世纪80年代美国硅谷因互联网发展而兴起；20世纪50年代中国鹤岗因重工业发展大量需求煤炭资源兴起，90年代因国家产业调整而没落；沿海省份80年代因改革开放轻工业出口而兴起，这些案例都是因为产业升级而导致城市兴衰。

2. 人口

数据来源国家统计局，1950年~2022年，中国历年城镇和乡村人口统计表

中国长期以来人口资源比较丰富，1979年中国城镇化约26%，人口自然增长率12%，持续的人口红利强有力的支撑了中国改革开放后几轮产业升级，引发第一轮城镇化人口迁移，1979年~2022年期间城市人口新增约7.4亿。

2023年中国城镇化约65%，人口自然增长率-0.60‰，中国首次出现人口负增长，意味着人口红利即将消失，近40年大规模农村人口快速迁徙将会放缓甚至停止，未来中国第二轮城镇化人口流动，将由第一轮抢夺农村劳动力，转为各城市之间相互抢夺人才资源。未来高端的第二、三产业大多主要聚集在一二线特大城市，人口将会向一二线特大城市流入，中小城市人口进一步收缩，住房需求将进一步减少。

3. 收入

一般行业产品附加值决定行业利润高低，行业利润决定从业群体的收入水平，而产品附加值通常是第一产业≤第二产业≤第三产业，行业利润第一产业≤第二产业≤第三产业，所以第三产业占比高的地区收入相对第二、一产业高，第二产业占比高的地区收入相对第一产业高。

数据来源：国家统计局，2015年~2021年，中国历年各大城市第二、三产业增加值统计表

数据来源：国家统计局，2015年~2021年，中国历年各大城市住户存款余额统计表

根据近几年国家统计局对各大城市第二、三产业产值统计，第二、三产业产值较高的主要位于一二线大城市，特别是一线城市第三产业产值完全碾压其他城市，同样统计表显示住户存款高的也是一二线大城市，这表明越是占据高端产业的城市，居民收入越高，存款相应存款越多，居民消费能力更强。

4. 配套设施

基础配套设施主要是指城镇道路、市场、供水、排水、供电、邮政、卫生、环保、教育、体育、文化娱乐等设施，这是城镇功能的主要体现。城市基础配套设施建设程度主要取决于地方财政一般预算支出，预算支出越多，表明城市每年投入基础配套设施建设资金越多。

预算支出多意味着城市基础配套设施更加齐全完善，城市更加宜居生活，所以基础配套设施是衡量宜居城市的重要指标之一。一般一二线城市每年地方财政一般预算支出远远高于其它城市，城市基础配套设施远比小城市发达。

数据来源：国家统计局，2013年~2022年，中国历年各大城市地方财政一般预算支出统计表

通过对上述四个指标分析（产业发展、人口流入、居民收入、配套设施），初步预测未来中国各线城市房地产将出现如下图分化发展趋势。

中国房地产分化示意图

小型城市分化趋势：五六线以下城市将出现产业收缩，年轻人口流失，迅速人口老龄化的趋势，由于缺乏产业及人口支撑，房价将向下行，很多城市房地产将会出现“鹤岗化”现象；

中型城市分化趋势：三四线城市近30年的快速扩张将达到顶峰，各个产业达到饱和状态，人口增长趋于平稳，城市房价将趋于平稳，城市核心优质区将继续有上涨空间；

大型城市分化趋势：一二线城市未来经过调整期后，经济将再一次向上行，投资住房将再一次被激发，投资进一步出现分化，房产位置地段，地产品牌、规划设计、房屋质量等方面都将作为投资考虑因素，核心区房价上涨幅度取决于经济增速及热度，普通区房价将趋于平稳。

四、一些问题

中国房地产近年是国民热门话题及投资热土，房价年涨幅率（约10%~30%，个别大城市有些年份甚至高达100%~300%）已经远远超过物价年通胀率（约3%~10%），房价增值完全领跑通胀。

近20年房价总体是向上增幅，但期间也多次出现调整回落现象，房价周期涨跌的背后都是政府、开发商、购房者三方不断博弈的结果，在博弈过程政府一直在努力驾驭掌控这条不断搅动民生的“恶龙”，可每次管控总是陷入一控就跌一放就涨的怪圈，至今未有破局之法，三方博弈至今未见胜负，但各方已是精疲力尽。

每一方都知道房价大涨大跌对行业健康持续发展不利，但每一方都身不由己陷入无休止的涨幅漩涡周期中，并苦苦挣扎不得解脱。如今中国整体经济面对如此局面，政府、企业是否已找到解决之策还是继续在探寻之中？目前不得而知，下面对国家经济和地产行业列了一些问题看能否对大家有一点启示。

1. 如何解决财产转移问题？

在外需市场不振时，中国经济拉动长期靠国家政策及资金推动属于“运动式投资”，而不是自发的市场投资行为，企业生产不根据市场调研结果，而是跟紧政府政策，容易出现盲目跟风扩大生产，产能大起大落，同质化竞争，行业内卷严重，往往是“政策一来产能不足，政策一过产能过剩”，不利于市场平稳发展，扰乱了市场发展规律。

为拿政府项目投资商人热衷围猎权利，不关注技术升级研发，总是抱着赚一波就走心态，官员容易被腐蚀犯罪。重大项目落地靠裙带关系中标而不是靠技术和服务优势，整个社会投资产生的利润分配出现巨大不平等，收益官员和企业家分走绝大利润，技术人员及工人只能获得微薄收入。

因企业资本积累存在“原罪”和官员存在非法收入等问题，为逃脱法律制裁，企业家及官员热衷往境外转移资产，这些财富本该取之于民用之于民，却通过非法手段流失海外，使国内再投资资金乏力，技术升级无法受惠，消费市场迟迟无法形成。

2. 如何解决收入分配及内需不足问题？

改革开放初期，为了与其它发展国家竞争外贸加工订单，政府采取了逐底式竞争（采取人民币贬值和出口退税，低价供地和低工人待遇及福利，宽松的劳动和环境保护制度等措施）；股票市场也为企业融资提供宽松的管理和审计制度（企业长期在股票市场赚得盆满钵满，股民权益缺乏保护损失惨重）；后期地方政府为了解决财政问题，通过低价征收农民土地，用于建设工业厂房和商业住宅，而获得高税收和高土地出让金，结果中国成了投资天堂，国内早期从事外贸加工和后期从事地产开发企业，获得极大利润，在短期内积聚巨大财富，这些财富其实很大部分是中国政府和广大老百姓让利的结果（特别是住房，大部分家庭3代人积蓄全被掏空，并透支未来30年的收入），无论是实体经济还是虚拟经济（股市），政府政策总体倾向让利给企业。

中国让利带来的问题是社会保障长期缺失和居民收入低下，年轻人开始不敢结婚生育，不敢消费，抑制了内需市场形成，产生产能过剩问题，使得中国产品消费长期依赖外部市场消化产能问题。

3. 如何解决不合理房价问题？

中国近20年一直高涨的房价，始终是政府一块心病，如何解决虚高房价使房地产行业平稳发展是每一届政府重点工作。虚高房价背后实则是收入差距过大、产能过剩投资实业回报低、社会投资渠道少、房产持有成本低、保障房存量不足等问题的集中效应。

收入差距过大，巨额资金掌握在少数人手中，在房源不足的情况下，容易操纵垄断市场推高房价获取暴利；

市场消费单一（主要为刚性消费），消费力不强，导致同质化竞争内卷严重，产能过剩，使投资实业回报低，出现中小企业一年经营利润不如一套房子一年涨价所挣的多；

社会投资渠道少，银行存款利率低，股票市场长期被压制，为获取高额利润，民间资本疯狂涌入地产行业。

多套房产无持有成本，会扭曲实际市场真实需求，面对不断上涨的预期，刺激了个人到房企的不断加杠杆投资（房产税问题）；

一线城市保障房存量不足，每次房价涨价潮都是由一线城市引发，所以稳定一线城市房价即可稳定全国房价（楼市行情低迷期间，政府是否可以低价收购开发商商品房转为保障房？），保障房在地产行业有一定的“削峰填谷”的作用。

4. 如何认识合理高房价问题？

大城市一般是政府发展国家经济，早期优先重点投入资金、人才和政策扶持的区域。随着产业发展带来资金流和人流涌入，城市资产（如土地、房产等）将变得稀缺，资产将普遍涨价，城市资产在没有人为干预情况下（垄断、炒作等），资产涨价将有助于经济发展：

a. 倒逼资金流和人流外溢到周边城市及偏远地区，有助于区域平衡发展；

b. 形成资金流大循环，促进产业链和消费市场的发展。一线城市资金产业外溢二三线，二三线外溢边远地区，偏远地区投资获益（生产低廉产品供大城市消费）资金回流投资大城市固定资产；

c. 促成城市间协同发展，形成产业分工链和合理人口分布。如产业和人口过于集中发展往往会给城市带来“臃肿症”，出现上学难、就医难、交通拥挤通勤长，环境恶化等情况；

5. 如何解决内循环问题？

中国经济发展长期依赖外循环（欧美市场），产业链和消费需借助发达国家的资金输出和技术支持来完成，这个过程需要我们不断购买美国国债（借钱给美国人消费）和欧美技术，同时欧美国家购买我们产品来完成外循环。

内循环市场始终是我国经济发展短板，主要是货币和技术两个方面没有自主权。货币发行制度的特殊性和金融体系没有建立完善，使企业融资难；工业生产链条没有打通高端制造和设计研发环节，企业一直处于“产业微笑曲线”的底端（利润率只占整个产业链6%），无法扩大产业利润空间。

设计研发方面是持续烧钱的游戏，一直被发达国家垄断，资金投入一般需要几年到几十年，而我国因经济基础薄弱货币发行受限于外汇收入，相当于没有自主货币发行权，使烧钱游戏受限于外需市场，国家技术升级受到双重封锁（资金和技术），这两方面一直是发展中国家难以突破“中等收入陷阱”的命门。

封建社会是农业社会，产业和商圈单一，为防止百姓投机取巧荒废农业生产，中国历代王朝采取重农抑商政策，使得中国错过了进入资本主义社会；工业化时代则重实业抑制虚拟经济，在国家物质匮乏阶段能让企业家全身心投入工业生产，避免产业空心化，而在工业生产能力发达、产能和资本过剩的阶段，适当发展虚拟经济将会引流部分资金和产能冒险投资技术研发和文娱开发，避免同质化竞争和刺激消费，缓解产能过剩问题，利于发展内循环市场。

五、结语

瑞·达利欧在《债务危机》中有关于典型通缩债务周期的描述，通缩性债务周期是一种经济现象，通常会经历以下阶段：繁荣、滞涨、通货紧缩和萧条。其中萧条阶段主要明显特征有：经济下滑、高失业率、资产价格下跌、政府干预、债务危机、谨慎消费。根据这些典型特征描述，近十年中国经济发展比较符合典型通缩债务周期，虽然负债占比不高，但经济发展具有典型通缩债务周期的特性。

图表来源：《债务危机》（美）瑞·达利欧，典型通缩性债务周期的各个阶段特征——周期12年

数据来源：CEIC Data，中国政府债务占国内生产总值百分比

2019年之前中国经济一直处于泡沫积累过程中，到2021年达到顶峰，期间政府一直在调节去泡沫化，希望经济软着陆，无奈2020年后疫情反复爆发，国际环境恶化，2021年泡沫破裂，2021年中国直接进入经济萧条阶段（基本上是经济硬着陆）；

2023年开始和谐去杠杆化阶段，这个阶段一般需要3年~4年，期间政府将允许非系统重要性机构有序倒闭、保护系统重要性机构，审慎采取货币刺激政策（如调整利率、债务货币化、资产重组、货币贬值等）；

随着经济触底，政府不断加大刺激性政策（加大发债2023年债务占比加速拉升），将会出现“推绳子效应”，2023年第二季度中国经济已经开始出现这种效应（特别是房地产行业），增发货币一直在空转，投资者一直在观望，这个情况可能会持续1年~2年左右；

随着利好政策不断推出，营商优惠力度不断加大，预计2025年~2026年中国经济开始进入正常化阶段，经济开始整体向上走入复苏阶段，这个阶段预计将需要5年~10年。

中国近年典型通缩性债务周期的各个阶段特征

近二十年是中国经济大开大合的二十年，百舸争流千帆竞、大浪淘沙英雄辈出的二十年。前十年是刚入世贸组织的十年，经济高速发展，财富急速增加，形成了产能过剩，积聚了泡沫，是投资热的十年，是典型通胀债务周期的十年。

为了应对通胀及消除经济泡沫，中国政府开始采取措施为投资降温、消除泡沫，导致后十年经济开始步入典型通缩债务周期，而地产行业被这个经济大周期裹挟着向前行，前十年经济高速发展掩盖了它存在的众多问题，后十年经济下滑，突发疫情把行业未及时消化处理的问题集中暴露出来，地产行业突然陷入建国以来前所未有的危机。

未来中国地产行业是否渡过这次危机？完成成熟阶段的调整？再次顺着经济大周期重新搭上时代发展的红利？如果当它再次归来，期望它变得更加稳健、成熟、合理、规范。

参考文献：

[1]瑞·达利欧(美）.债务危机[M].中信出版集团.2019

[2]特威德（挪威）.逃不开的经济周期[M].中信出版集团.2012

[3]商羽.“土地财政”的起因与中国经济增长模式[J].2023

[4]南风一史.票证时代为何兴起又如何落幕[J].2021

[5]王恕立， 吴楚豪. “一带一路”倡议下中国的国际分工地位——基于价值链视角的投入产出分析[J]. 财经研究， 2018

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