租房市场整体降温，你的租金降了吗？

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：刘天天，原文标题：《17城租金环比下降，租房市场整体降温，你的租金降了吗？》。

天意渐凉，与楼市一同降温的，还有租房市场。

国泰君安最新发布的监测报告显示，10月份，全国租金上涨态势已趋缓，但同比增幅依然维持在高位。在其监测的33个城市中,已经有17个城市的租金涨幅环比转负。

3个月前，北京房租的异动触动着北漂者们敏感的神经。同时，针对个别房屋租赁公司以哄抬租金的方式抢占房源，北京市有关部门召集自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业负责人开座谈会。

不进行恶性竞争抢占房源、未来两个月内不涨租金且拿出手中共计超12万套的全部存量房源投向市场是彼时这些企业的承诺。

那么，3个月过去了，北京租房市场的整治效果究竟如何？

一线城市去火

截至10月底，一线城市中北京仍是全国租金绝对值最高的城市，达每月每平方米93.67元，但从租金涨幅看，北京地区的租房市场有一定程度的降温。

数据显示，10月，北京顺义区和朝阳区的租金分别环比下跌3%和1.06%。国泰君安表示，虽然北京剩下区域的租金继续保持上涨，但是环比上涨的幅度已有收缩之态。

北京10月租金同比涨幅度最大的依然在三环外：昌平区上涨44.21%、石景山区上涨25.72%、丰台区上涨21.7%。

对此，有北京的租房人士对记者表示，在北京三环之外租房，租金压力相对小一些。如在地铁沿线，租客去往中关村、金融街等公司聚集地的通勤时间虽然超过1个小时，但换乘起来相对方便。

事实上，北京市房地产中介行业协会公布的最新数据显示，截至10月20日，此前作出承诺的10家租赁服务企业累计投放房源133131套（间），完成公开承诺总量的1.1倍。业界人士认为，房源的大量入市从供给角度减轻房租上涨动力。

除了北京，其他一线城市的租房市场也降温明显，不过各区域内部亦有所分化。

数据显示，上海地区租金上涨幅度低于北京，其中静安区、杨浦区、浦东新区、普陀区租金环比分别下跌2.61%、1.04%、0.44%和0.18%。

广东深圳多数区域的租金均出现环比下跌，其中下跌幅度最大的是盐田区和南山区，分别下跌5.4%和3.59%，但除盐田区，深圳其他各区租金的同比涨幅几乎都在20%以上，居一线城市中同比涨幅之首。

此外，距深圳150公里开外的广东省广州市，10月租金环比涨跌参半。

整体降温明显

总体来看，租金环比涨幅排名前三的城市分别是海南三亚（2.2%）、湖北武汉（1.89%）、福建厦门（1.54%）。在17个租金环比增幅转负的城市中,山东青岛、山东济南、宁夏银川环比回落最多，分别达到-2.86%、-2.22%、-1.87%。

三亚博得租金涨幅的“头筹”或源于市场对于海南未来规划和增长潜力的看好。国泰君安指出，从全国二手房市场交易情况来看，截至今年10月末，三亚也同时是全国二手房房价涨幅最大的城市。

租金环比下降最多的青岛虽为二线城市，但有青岛人士反映，受房价降温的影响，不少房东选择在楼市观望期“转售为租”，导致青岛租赁市场上的房源增加。此外，毕业季、旅游季已过，租房市场也随之有所降温。

对于租金并无延续此前上涨势头，有观点认为与租房市场的周期有关。

“一般来说，每年11月至次年2月是传统租房淡季，临近年终很多房子会因承租者工作变动、返乡、租约到期等原因空置出来，在供大于求的情况下，房租回调很正常。”一位上海中介告诉《国际金融报》记者。

优化问责机制

业内人士指出，租赁市场的整体降温也同样离不开市场机制的日渐完善，尤其是对违规中介和企业的问责机制的完善。此前，住宅租赁市场过度金融化，长租公寓企业借道资本“圈马跑地”打“规模战”，交房租变还贷款等现象已引起包括北京、上海、浙江等多省市相关监管部门的重视。

10月，浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》，要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务。

此前，上海也出台了类似规范要求，对租金贷业务的办理流程、用途、机构等进行层层管理，强调租赁企业要注重把控自身杠杆率和流动性、降低金融风险。

有观点认为，租金贷等金融业务的整治一定程度上迫使企业为了保证现金流，以价换量。

在业内人士看来，租赁公司金融化一方面可以通过资本快速垄断房源，谋取市场支配地位并进而得以影响租金；另一方面，聚集的资本可挪作他用，但一旦资金链断裂，常作为二房东的长租公寓企业无法支付房东房租，而从这些企业手中承租房源的租客们则面临房东的驱赶和第三方金融机构的“讨债”。

“如何拥有一个健康的商业模式，不盲目或肆意利用资本扩张，将租赁回归消费本质或是目前参与租赁市场企业的发展方向。”一位长租公寓工作人员对记者表示。

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：刘天天。