这届中产，开始反向换房

作为舶来概念，“中产”在国内的定义并不十分明晰。由于所处环境的差异，人们对这一身份也有着迥然不同的理解。但能形成一定共识的是，在一二线城市有一套及以上房产，并有着较为体面的收入，大概率能够进入中产家庭之列。

和欧美国家有所不同，国内中产家庭的资产配置，往往偏好于房产领域。在房屋价格处在上行期时，他们凭借相对独到的眼光和较为超前的意识，赚得了一笔财富。这其中还有不少人，会在资金积累至一定程度时，进行房产置换。

在早先的这股浪潮中，“小房更换为大房”是更为主流的选择。彼时，房产被视作财富的象征，也一度成为保值、增值的理财工具。但随着楼市行情的不断变化，一些中产家庭逐渐意识到，单纯的房产持有与财富保障无法画等号，曾经重金购入的房屋，甚至可能为自己的生活带来更大的风险。

生活压力的增大致使内心安全感日渐降低，这也成为了部分中产的心病。在这类心理因素的驱使下，“反向换房”的现象开始在房市出现。借由这一方式，有人摆脱了巨额房贷，有人获得了更充裕的流动资金，也有人背上更重的负累。

一、以不动产换现金，掌握人生主动权

五年前购置房产时，李一象未曾想过自己有朝一日会走上“反向换房”的道路。那时，他正处在职业上升期，稳定的收入让他颇有底气。30岁这年，与家人协商后，他在北京东四环购置了一套总价750万元的新房。

对在外企做技术主管的李一象而言，每月2万余元的贷款是完全可以承受的。他有自己的判断基准，“只要生活质量没有大幅下降，这个房子就是正向资产，后面能卖上什么价格，那不是我们这种买刚需住房的人要考虑的问题”。

买房的前两年，他和妻子过着相对体面的生活：每年有一次出国旅行，偶尔到奢侈品店里置办一点儿行头，出门吃饭时很少会把价格作为重要参考因素，隔三岔五和朋友开着车到郊区露营。与身边的人闲谈时，他们的话题常常涉及未来，“一直好下去”是他和同辈人的希冀。

然而，事实是计划远不如变化快。受疫情影响，李一象的工作出现了数次波动。最先到来的是降薪。由于业务无法顺利开展，李一象看着工资卡里的数额逐月递减，却无能为力。紧接着是公司的改组和裁员。作为技术骨干，他算是侥幸“躲过一劫”。

也正是在收入走低的那段时间里，他产生了换房的想法。在与一些中介交流的过程中，他得知，过去换房的城市中产，大多以改善居住环境为目的。可在最近几年，越来越多的中产家庭研究起“以大换小”的方案。多数人的出发点，变成了希望得到一笔可以灵活取用的现金，来抵御潜在的风险。

2023年年中，李一象从114平方米的房子搬出，住进73平方米的新房。房屋的面积变小了，但李一象却因此得到了200多万元的现金。他说：“这是那个阶段的我所能想到的维持生活水准的最佳方案。”

推动李一象“反向换房”的直接原因，实际上是失业。他记得格外清楚，那是个周末，他还未起床，大老板给他打来电话。对方开门见山——公司被收购了，给他留下两个选择：要么办好签证，来美国本部工作；要么就接受赔偿，等待裁员。考虑到家庭，李一象选了后者。这也极大地加速了他的换房进程。

不过，在出售房屋时，他还是遇到了不少问题。比如，当下房市不景气，看二手房的人本就不多，更何况是动辄七八百万元的房源。所以，每遇到一个潜在买家，李一象都比中介还积极。他耐心讲解，显得诚意十足，还将挂牌价一降再降，等了几个月，终于把大房子顺利出手。

在选择小的房子时，李一象的角色转变为买家，轻车熟路的他也通过砍价，省了十几万元。一通操作下来，李一象如愿完成换房大计。换房后，他的焦虑情绪得到了极大缓解，他说：“换完房，最直观的感受是手头有了‘活钱’，生活的主动权也在自己手里了。”

如今，接受了企业裁员赔偿的李一象，已近半年没有工作。他想短暂停下来，换一口气，看看自己的职业生涯是否还有其他可能。换作以前，他只是想想，断然不敢付诸实践。他说：“过去，房子是一种无形的压力，一直推着我往前走，现在表面上看起来是‘消费降级’了，但其实拥有了更多的自由。”

二、搬离城区，过不那么“卷”的生活

在“反向换房”时，中产的关注点除了空间大小，往往还涉及房屋的地理位置。今年年初，36岁的陈璐就举家从北京城区搬到了郊外，随住房位置变更而来的，还有生活方式上的种种调整。

过去许多年，陈璐一直是“别人家的孩子”。她用了并不长的时间，就从“小镇做题家”变为“新北京人”。在金融业工作的她，也始终是他人眼中的“搞钱能手”，在财富积累方面，她已走至前列。这些外在的标签，很难让人想到陈璐会有换房的想法。

搬离城区的念头是在病房里产生的。去年年初，陈璐上腹部隐隐作痛，持续了大概半个月。实在疼痛难忍时，她才放下工作，到医院就诊。此前，她的身体已经频频发出信号，处在“小病不断”的状态之中。

检查结果显示，她的胃部长有肿瘤。不幸中的万幸是，病变处的切片为良性。做完手术，陈璐依旧感到后怕，平日里因工作而养成的各种损害身体的坏习惯，在她眼前一一浮现。她反复问自己：“拼了命地工作究竟是为了什么？”关于这个问题，她始终记得自己刚来北京时的答案，是“要过更好的生活”。但现在的一切，似乎正在背离最初的设想。

六年前，她在北三环买了一套属于自己的房子。在装修接近尾声时，她身处其中，发出“终于有家了”的感叹。可这些年，除了居家办公，她在家的次数屈指可数。出差、见客户、做项目，占据了她大部分时间，她说：“有时为了方便，我甚至在公司附近的酒店将就一宿，然后醒了接着去上班。”

“钱确实赚了不少，但很难谈得上有什么生活质量。”在意识到这点后，她又思考工作与生活的平衡关系。最初，她打算到郊区买个小院，时不时去待上几天，可一想到自己有家都时常不回，便就此作罢。

做事果决而条理清晰的陈璐放弃了这一方案，转而思考“当发现自己的工作与生活无法平衡时，能不能提前过退休生活”的问题——她看过类似的报道。一场突如其来的疾病，让她反应过来，自己也可以去尝试做新闻里的那个主角。

她算清楚自己的资产，最终得到的结果是“卖掉城里的房子，换个郊外的，哪怕不工作，也能过很久”。趁着房价稍有回落，陈璐置换了一套位于京郊的更大的房子。尽管领导再三挽留，她还是提出了辞职。

半年多过去，陈璐能察觉到自己与之前相比的种种变化。首先是物质层面——现在的她，会将消费品分成必要的和非必要的。过去一些带有符号性质的商品，已不在她的选择之列。心境自然也随之变动——她变得更为平和，还培养了养花、徒步等爱好。她说：“拖着疲惫的身子太久了，确实想体验几年没那么‘卷’的生活，至于以后变成什么样子，谁也说不准。”

三、走出“中产围城”，从住房起始

在接受采访时，李一象和陈璐都提及了一个词语——“围城”。他们二人都认为，“城里的人想出去，城外的人想进来”能较为精准地形容他们当下的状态。而“反向换房”，正是他们向“围城”之外迈出的第一步。

然而，并非所有中产家庭都有意愿走出“围城”，也有相当一部分人一边怀着心病，一边努力生活着。房产中介刘惠已有十几年从业经验，在她的观察中，“反向换房”的人群大多分为三类：前两类分别是为适应市场变化、需要资金做其他投资准备的人，以及手头有较多房产、打算腾出价值较高的不动产以求变现的人。

第三类人，则是为了满足改善生活质量的需求。刘惠说：“它与‘正向换房’在本质目的上是一致的。通过这样的方式，家庭能拥有相对舒适和便捷的居住环境，同时又安心地握有一定数额的资金。当职场压力过大和房贷来源不稳定的时候，这也不失为一种策略。”

但刘惠也说，这样操作的弊端也较为明显，因此，“选择‘反向换房’这类财富增值策略的人还是较少”。“反向换房”虽然能够起到降低杠杆、换取现金流的作用，但整个过程中也会存在诸多不确定性，最常见的是，在完成房屋置换后，有些人会后悔。

“房价永远涨”的时代似乎一去不返，当潮水退去，依靠房地产走入中产行列的人们也来到一个十字路口——向前行去，无数未知因素或许会成为生活的“拦路虎”，而向后挪动，似乎能短暂地从困局中脱身而出。这也就不难理解，为何那些担心生活向下滑落的人，在勇于冒险和谨小慎微之间，会倾向于选择后者。

但话说回来，无论是“正向购房”还是“反向换房”，都不过是资产配置的一个环节。真正影响中产生活本身的，仍旧是人们对自己的清晰定位，以及对待当下境况时抱有的心态。起码，“换房”这件事，就已经向一些中产昭示了一个道理：生活从来没什么绝境，任何时候都有得选择。

本文来自微信公众号：新周刊 （ID：new-weekly），作者：L