我不太给针对个人的具体建议，因为我觉得每个人的购买决策都有个性现象，买还是不买都在当下有主观的原因。但是今天这个案例我倒是觉得有很多共性的因素。

我发现很多朋友都会有一样的问题。

就是大概两三年前，我坚定不移地劝说我妈卖房这件事。

整个事情我回忆起来还是有很多观点可以和大家分享，希望给到一些朋友一些参考。

01

先和大家回顾下事情。

我虽然一直在上海工作和生活，但却是一个十足的浙江小县城出生的小镇青年，爸妈一直都在老家定居。

也是大概两三年前，我记得当时行情还不算特别差，但是我妈有一天来找我商量，要不要把家里的老房子卖了。

这套老房子呢是我从小住到大的老房子，房龄大概和我的年纪差不多大了。也谈不上商品房没什么社区可言，就是一栋普通的房子。胜在位置足够好，也算是县城最老也是最居中的位置，基本上什么资源都有。但却是房子年岁太大，老旧的厉害。而且是没有电梯的多层，老人家日常爬楼梯也比较累。

后来因为小弟我赚了点钱，就给老妈在老家买了套新房子，正儿八经有电梯有社区有物业有绿化的新小区。

各位别笑话，满足以上四个有就是县城还不错的品质小区了。

自从他们住过去之后，老房子也就闲置了下来，也就有了要不要卖的念头。

卖的理由是房子空着，家里也没人会过去住，出租也确实租不了多少钱。

但是纠结是来自第一房子有感情了，第二也觉得楼市未来会不会好，房子有没有涨的可能。

大概这么个情况。

当老妈给我打电话的时候，我大概就一句话：卖，坚决要把这套房子抛掉。

是的，我用了抛这个词。

我妈还挺听我的话，这套房子卖的挺快也很坚决。

时过境迁，现在这个决定回过头来看对我家来说算是非常划算了。

房子一个不错的价格出手了，后来县城的楼市就和其他地方一样一蹶不振了。

然后老家现在账上因为这套房子卖掉有了百来万的现金，未来的生活保障什么都有了。

日子过的就很舒服了，该花花该用用。

02

当然事情现在来看有点事后吹嘘的感觉，但是我还是稍微和大家聊聊为什么那个时候这么坚决。有几个基本面。

第一，当县城没有外部人口流入补充的前提下，当地仅有的需求就是土著用户的改善需求。而县城的房地产居住结构也很不一样，几乎所有土著都有自己的房子，不论是老房子还是宅基地还是拆迁房，反正大家都有房，也就是市场上不存在刚需的情况。

这些二手房因为品相不好，也不存在改善的可能，市面上仅有的一些改善都进入到一手房领域，所以整个市场二手没有流动性，一手只有点状的改善需求。

虽然是共性，但这也决定了县城楼市的根基不稳定。

这也就意味着家庭如果在一个地方拥有多套房产其实不是很好的选择。

所以我对老家朋友一贯的建议就是：在当地换一套最好的小区，然后其他房子全部卖掉。

另外对于县城而言，整体的收入水平和经济能级上限基本上被锁死，不太可能有太明确的跨越，所以如果能够通过卖房来实现个人现金收入的提升，这会对你未来生活品质得到本质性提升。

这就是县城和一二线城市的区别：没有太大的生活压力，存款就能够改变生活本质。

另外一个很重要的点就在于，在县城多套房产的持有也不会有太多的价值，租赁市场的价值兑现极低。

可以和大家分享一下我老家的案例，也算是江浙一个富饶的县城了，但是对外出租的房子都是按照几百几百来算的。

而这背后的根本原因是，大量的家庭多余资产多数为拆迁房或者老破小。

这是2015年那一轮全国房地产大浪潮下，给到县城土著家庭大量房产的背景，而这些房子如今也成为了比较烫手的产品。

03

这也是我非常急迫劝说我妈的原因，我觉得这就是一场看谁提前离场的游戏。

可以和大家聊聊当时卖的故事。

我给到我妈几个建议：

第一，一定要找中介卖，然后一定要给中介费，在一开始挂牌的时候就表明我们的心态。

然后挂一个合适的价格，并且把钥匙放在中介门店里，打消一切不利于卖房的顾虑。

只要你坚决，中介也会主动帮你卖房子，在县城本身需求有限的情况下，中介当然更愿意卖配合的房东。

然后当有客户出价的时候，只要不太离谱就立刻同意不要后悔犹豫。

老人家可能下不了这个决定，那么做子女帮他们下。

依稀记得当时那套房子市场价112万，我们挂牌110。

后来有个客户出价出到107万的时候，这些钱不大但是对于县城来说还是有点敏感，我妈还有点舍不得，我就和她说：立刻收定金。

后来得知买我们房子是一个因为考公务员编制被调配来到我老家的外地人，所以才考虑在单位附近买一套房子。

所以你看看刚需产品在县城的接盘人都是非常非常小众的。

这是场时间的游戏，提前做决定就大概率不会后悔。

04

为什么要这样，这其实还是有背景。

县城的购房认知，特别是大爷大妈的买房观是什么时候开始成型的。其实就是2015年、2016年这两年。这也是房地产发展最为夸张的年份。

当年县城里的棚改拆改的政策，直接推动了当地客群的认知改变，这也促成了碧桂园和恒大在规模上的登顶。

对于个体夸张到什么程度，就是十八线的县城的小老百姓都感受到，买房是一个很能赚钱的事情。

其实在此之前在县城大家都不会想要买房，因为大家其实都有房子。

但是一旦对于老年人都觉得买房能够赚钱的时候，这个认知再改回来其实是很难的。所以哪怕在现在，我不少朋友老家很多套拆迁房，不少老人都觉得这些房子过几年还会暴涨。

甚至我公司还有位同事家里的四五套拆迁房还做了精装修，然后空在那里等待哪天资产变现。

包括我妈，虽然说房子已经卖了，但是还在想着投资买房的事。

现在账户上有点现金了隔三差五还会来问问我，外地哪个城市的房子可以买。

认知的改变是很难的，认知改变了之后再改回来就更难了。

05

而对于县城楼市的未来，我觉得大概率就是一种情况：当地两三个最好的楼盘，价格会推到比较高的位置。

因为当地拥有购买力而且又不愿意离开老家的土著，都会选择住在这个小区。

而除了这两三个项目之外，其他所有项目都陷入同质化和去资产化属性。就是大家都是自家住的房子，不论买卖还是租赁的市场价值低，需求容量小。

而那两三个项目和城市里其他项目的价格差会拉开的非常明显。

还是用我老家的案例举例子。最好的几个小区，楼盘单价现在是2.5万/平米左右，哪怕最近一两年全国楼市不稳定的时候，他们的价格还是比较坚挺的。

但是除了他们之外，其他房子的普遍价格都是八九千/平米，能到一万/平米的也为数不多。

某种程度上县城已经没有所谓的房地产这个行当，无非是几个还不错的房子存在而已。

06

所以，这才是我今天写这篇文章的原因。

我们写了那么多和房地产有关的文字，让大家看到宏大趋势的同时，其实也是想各位能够做出对的决定。

如果你在县城有房子，希望你是拥有最好的那个小区。

如果不巧还有几套其他的，那么也希望最近你能顺利卖掉。

另外，如果你觉得我说的有道理，不妨转给老家的爸妈看看，希望明年过后他们会认同今天这个决定。

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