如果将2021年视作楼市节点，过去3年我们共同见证了上海楼市的重要周期，这3年几乎所有重磅政策的解读我们都未曾缺席，这次也不例外。

可能很多人都会跟你说这次政策的重点，是五年改三年、是外地单身可以买进外环内……

我就不在这赘述了，做了张表大家可以看个明白。

我想说的是这次政策其实大家都忽略了很重要的一点，也是从这点切入各位可能会看到更多有用信息。

一

外环内放开的不是所有，而是二手这点被很多人忽略。

因为今年1月上海放开外环外限购是直接放开的新房+二手，那现在限购放开的格局就是外环外新房+二手、外环内二手。这从侧面反映了外环内新房应该算是上海楼市最优质资产。

同时也有两个问题值得我们思考：谁来买外环内的二手房？又卖的是外环内哪些二手房？

这两个问题在政策里都是有倾向的。

原本考虑外环外的新房或二手房的客户现在又多了一个选择，而政策本身给出的答案也是，非沪籍单身人士。

我们不排除这其中的高知高收入人群，但非沪籍单身人士更大概率是刚需，而且社保从五年放宽到三年，也意味着更年轻的工作者也被纳入其中。

如果这点还不明显，我们看看接下来这条：

换言之鼓励企业可以购买2000年前、建面≤70平的二手房，而且用于职工租住，倾向于锁定外环内刚需户型。这点更为明确的是在政策收尾处，就是通过补贴鼓励外环内房东挂出自家的房子，置换到外环外新房。

补贴的对象又是2000年前、建面70平以下的房子，然后30平以下的每套补贴2万、30～50平补贴2.5万……

你会发现这波政策里的二手房具备一些较为明显的特征：房源较老、面积较小的二手房。

这放在市区不就是我们熟知的老破小么？

而面对这类房子也确实是刚需初次上车的不错选择，他们往往地段好、配套齐全、且上车门槛低，而且为了鼓励刚需上车你会发现这次的信贷政策也不太相同。

以往下浮20～30个点的房贷利率这次下浮了45个点，同时你再看二套商贷利率下浮点数，5个点。

45比5的差距背后是平衡银行正常运作的取舍，同时也是最大程度地向刚需倾斜。而且政策补贴对象是谁，市区以旧换新的置换客户。

这整条线串联起来就是：鼓励刚需上车市区老破小——鼓励市区老破小房东置换——置换方向外环外新房。

背后这条置换链条可能是这次最重点部分。

二

也因此这背后有几点值得房东朋友关注首先上面的置换链条确实是可以跑通的。

刚需客户，通过降低首付门槛、极大降低首付利率、进入外环内二手市场，市区置换客户，需要卖掉市区老破小、进入外环外新房市场。

而从这根链条上我们需要关注到几个角色：外环内二手、外环外新房。各自有需求的背后，从政策端看其实是各自有库存。

从新房、二手两个市场来看，他们的高库存正好位于外环外、外环内。

我半夜拖起兔博士小伙伴帮我拉了下目前上海新房、二手供应情况。新房供应里70%都出现在外环外，而在挂的二手挂牌市场里房龄偏老的小户型70%以上都位于外环内。

从中也可以看出上海政策的急迫性，不过这还不是我们关注的重点。

从这个数据出发，房东朋友需要站在这个数据维度思考未来自己在这条置换链条里的角色。

政策放开第一反应一定是提振市场，但对于房东而言，政策受力的地方同时也是置换链条承压的地方。

外环内的老破小的库存接近全市的70%以上，也就是说大量的卖房需求都集中在这部分，高库存、高挂牌难免带来价格比较。

链家的小伙伴跟我说最近他们500万以下的议价空间又来到新高，也就是说低总价成交面积段在眼下市场还处于以价换量的阶段。

而这也是政策后值得所有外环内房东需要注意的地方。

政策放开更多是卖房的好时候，而不是涨价的好时候。

三

如果说这次政策解决都是置换链条上的痛点的话，那这次政策解决的更为痛点的问题是土地。

其实政策文件原文里第一条并不是放开限购，而是土地端的调控，这是被放在第一位的。

也是这个顺位你可以看到另一种的政策侧重，不是下游的细分市场，而是我们常说的供给侧。

土地端的收紧今年以来也不陌生了，全国范围内的土地供应的收紧，这其中也包括了上海。

而这次重提的土地概念里你不仅会看到土地供应的细分，要实行精准供应。

还有点不知道各位注意到没，也是近半年隐隐约约和大家见过面的调整中小套型住房面积和比例。

这两条至少意味着两点：未来上海的新房市场必然会减少供应，更多时候会量入为出；从套数供应来看，不仅土地供应会精简，套数也会进一步优化。

而这两点对未来新房市场供应有相当大影响，也是目前看来无所谓，五年之后见真章的香蕉型政策。它的效力自带弧度，需要时间推后再看。

四

这次政策还解决了两个痛点第一个就是之前的政策补丁的放开。

最重要那条就是离婚之后三年内限购，这点不仅仅是购买力的问题。朋友圈各位中介朋友发的民政局段子也不是重点，实际生活中最为重要的是那些离婚后有真实购房需求的群体。

我在实际生活中听过老中介跟我介绍过她的客户：上海户籍，以为离婚后还可以自己买一套，跟中介看房的时候因为这是隐私问题也没跟中介说，结果付了定金才发现，被限购了。

这样的案例过去几年屡屡发生，而从这次政策开始这群购房人群终于解放了。

还有一个是多孩家庭可以多购买一套房，也同样不仅仅是购买力的问题，这里面确实一方面上海的多孩家庭其实是个庞大的群体。

有数据统计2023年上海常住人口中，生育妇女人数225万人，其中一孩率为66.24%，二孩率为29.10%，三孩率为4.21%。也就是说二胎以上家庭达到将近75万户，这个数据是庞大的。

但另一方面你会发现这点是针对所有二孩及以上家庭，不单单是指沪籍。变相的说这也是某种程度上多孩家庭的新增一套购房名额也是一次对多孩家庭的选择‍‍。

尤其外地户籍多孩家庭大概率需要接老家父母过来照顾孩子，限购前这类需求往往都是通过租房、或者附近公寓来解决，现在都可以再购买一套。

五

你会发现这次的政策背后其实并不是细碎的九条，而是可以相互串联且精准定位问题的政策调控。

新房、二手，通过置换链条拉动两边的购房需求，土地端试图从供应解决高库存、放松以往的政策补丁，释放被误伤购买力。

后续应该很难再有这样力度的调控了，也很期待后续市场的反馈。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽