上海楼市，后面的走势会怎么样？

大家好，我是卢俊。

我又爬起来给大家码字了，想必各位也知道为什么——上海楼市出政策了。

说实话我看到消息的第一反应是五味杂陈的。

首先确实也是因为这次的政策力度很大，各个维度不同层面其实都有覆盖，而且整体的政策也很慎重，也广泛地听取了各个方面的意见。

我其实作为第三方内容机构也不止一次受邀去到政府部门做主题汇报，这当中的过程我比很多人更清楚。

可以看出上海的决心，就是一定要为楼市注入信心。

也是因为态度上的坚决，对于后续走势反而就显得比较微妙了。

上海楼市之后的动态发展有着很多的意义。

基于此，我提几个观点，供大家参考。

贴一张政策汇总表，大家对照着看：

这次政策面的本质是完成不同维度需求的图谱式构建。

一、看到明显的鼓励二手房的流动性

很多政策需要连起来看。

大家注意一个细节，这次对于非沪籍单身放宽了限购区域，外环内的二手房可以买了。

注意，外环内可以买的是二手房，新房依然不可以买。

另一个维度还可以看到两个辅助政策：

第一，企业可以买上海2000年以前的老房子，不限套数。

第二，房东卖掉2000年以前的老房子并且置换可以得到以旧换新的补贴。

这三点大家连起来看可以看到什么，就是尽可能地拓宽渠道购买二手房，特别是老破小。

要理解这个举措，本质上需要明白上海二手房在整个房地产运转体系内的枢纽位置。

对于当下客户购买力而言，所有人都是通过卖房获得资本从而再买房，也就是二手房创造了需求也创造了供应，成为上海楼市拥有自循环的链条。

也因为二手房的买卖同时进行的置换模式、一套带两套的模式，未来直接影响一手房和土地市场的成交情况。

而且二手房拥有推动成功就可以几何倍上涨的可能。

这里关键的关键，就是老破小的卖。

因为只有刚需才会买老破小，如果刚需不充沛本质上这个交易链条就不会滚动。

所以我们看到这次让非沪籍单身可以买二手房，内核关系就在这里。

这整个楼市的活水机制就在这样的驱动下，让二手房的置换流畅，从而市场可以更好地运转起来。

二、以旧换新的补贴全都给到老破小房东，让他们换郊区新房

我们不妨看下这次花钱鼓励的交易模式。

就是卖掉外环内并且2000年之前的、70平米以下的房子（这应该是我看到对于老破小最为精准的描述了），然后去买外环外新房的客户。

这个交易链条的客户为什么需要补贴，因为解决的是楼市里两大痛点。

卖掉老破小本质上就是吸引刚需进入，让上海最大基数二手房流动，买入外环外新房就是解决上海当下一手房最大的库存。

所以靠着一己之力解决上海楼市的两个问题，当然需要补贴。

对于补贴，不论是2万还是2.5万还是3万，都会被房东理解为对于交易税费的减免，从而坚定了自己抛售的决心。

这次政策的目的就是如此，让上海房东更多地卖掉老破小，让非沪籍更多地买老破小，卖掉老破小的人鼓励去郊区买新房。

对于这个补贴我觉得开发商可以支持一下，毕竟数额不多。

甚至我建议房企可以在政府的基础上增加补贴，政府给2万，售楼处再补2万，总比花在渠道上来得强。

广告词我都想好了：政府补多少，我也补多少。

三、外环内新房是这次政策的最大庇护方

看到买房的门槛在降低，也同样可以看到哪些品类的房子门槛还比较高。

现在来看言下之意非常明显了，就是外环内新房。

在非沪籍单身的可购房源里，二手房是全上海可以买，一手房是外环外的可以买，只有外环内的新房对于非沪籍单身是有门槛的。

为什么会有这个举措？

本质意义上就是外环内的新房可能依然有点状存在一二手倒挂的情况，特别是今年上海很多核心区域的热门楼盘出现。

也是因为如此，对于这一门类的产品现在还有比较高的门槛。

当然对于客户而言，此时此刻你看到这个政策大概就知道外环内的新房现在还是比较吃香的门类。如果有资格不妨把这个方向作为自己的第一选择。

当然你问我未来这一块会不会也逐步放松，当然会，再往后可能就是环线的逐渐压缩，从外环到中环到内环。

四、信贷政策真的低得离谱

其实我们细看政策，你会发现虽然放开很多，但是相比较其他城市完全放开，在上海买房还是有一定门槛的。这也是一直以来政策制定的根本。

但出乎意料的是，不论是利率还是首付，这次真的是对齐全国做到非常非常低的标准。

我从业这么久还没见过这么低的利率。

本质意义上也可以看出银行此时的焦虑。急迫地想要让资金最大程度地进入到楼市，在这件事上好像已经没什么遮掩，都达成了共识。

五、对于多孩家庭而言，这次政策意味着什么？

对于多孩家庭，这次应该是最具象的红利，完成高端购买力的补充。

这件事倒是值得说道说道。

一直鼓励大家多生小孩，总是没有看到具体的政策，上海算是迈出了一步。

首先是很有魄力地，不论是沪籍还是非沪籍，只要是多孩家庭就能多买一套。

只要上海政策没有完全放松，多买一套就是政策利好。

我稍微看了下数字，上海二胎以上家庭为75万户，1%的购买力也有七千套，10%就有7万套，不论多少对于市场也是一个补充。

而且能够在上海生活并且生两个小孩的，一定程度上也是购买力不错的，对于激活高端市场还是有点帮助的。

与此同时，还有一条没有展开解释的条文：关于优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

这个没有展开，我估计未来会有细则，我理解可能是类似多孩家庭第二套的利率也按照首套来的意思。

其实关于多生小孩，确实需要拿出真真切切的利好才有可能提升出生率。

房产是一个维度，下一个维度可能是教育。

类似于多孩家庭学区摇号重点概率更高或者高考直接加分之类的，我觉得有关部门可以考虑。

六、后面的走势会怎么样？

这次的制定其实很精准，看准了一个城市楼市的内核本质上是二手房。

短期内的市场热可以通过简单调控一手房而完成，而长期市场的稳定一定需要具备流动性的二手房。

这一轮最大的主力就是二手房，让二手房有更多人买，也让二手房房东更坚定地卖，信贷政策也最大化地支持。

二手房好，一个城市的楼市包括土地市场才会真正地好，希望其他城市抄作业的时候谨记这一点：得二手房得楼市根基。

另外更重要的是，上海确实是有刚需被抑制。

就是大量的非沪籍刚需之前确实受政策抑制，对他们的释放也就让二手房有了需求的补充。

这其实也是让其他城市羡慕的地方，如何解决刚需来源问题确实是需要无数城市持续思考的问题。

我们来看整体的沙盘推演：

首先是成交量，会有效果吗？

当然有效果，而且会有不错的效果。

这个数据支撑来自于之前上海放开外环外非沪籍单身政策之后我们监控的成交走势，落地两三个月后整体的上浮7.3%。

这一次让非沪籍可以买外环内二手房会激活整体楼市的成交。

而且更重要的是盘活老破小对于市场一套带两套的联动效应，目测整体的成交量会有10%的提升。

但是成交量会大涨么？

这个我却没那么乐观，个人推测未来上海二手房成交套数也不太会破两万套。

所以大家需要盯紧二手房成交是否破两万套这个数字，这个数字在未来三个月会显得异常敏感。

另外关于价格，现在我觉得可能就是底了。

目前的政策已经给出了最大诚意，而且市场也接收到了这样的反馈，未来的价格不太会有再度探底的可能。

整体的热度轮动周期从老破小开始，蔓延到500万左右的中产主力段。

所以大家需要注意的第二个数据是老破小的挂牌价和挂牌量。

目测挂牌价还会持续攀升一段时间，但是挂牌价如果出现筑底，那么房价也有可能筑底了。

而对于一手房来说，我的观点也很直接，郊区依然不乐观，所有郊区操盘手应该放弃幻想，打响自己的客户保卫战。抢客户这件事，或许要提前提上议程。

对于外环内的一手房，因为依然被政策保护，所以塔尖购买力依然视其为最稳健的资产。目测外环内的一手房的热度还可以保持1年的时间。

从此上海一手房市场也彻底分化，我甚至建议房企内部针对这条标准搭建两个不同团队来应对。

七、结语

那么关于普通人，现在是买入上海楼市的好时候么？

其实这个问题我也不知道。

但是现在一定是买上海房产不差的时候。

这轮政策之后，未来会有2年的政策稳定期，而房价的跌已经有一段漫长的时间，恐慌性抛售也度过了最焦虑的时候。

另外伴随着一手房价格一直在提升，一二手倒挂越来越多地消失，干扰楼市的非理性因素也变得越来越少了。

虽然挂牌量依然很大，虽然购买力依然没有绝对充沛，虽然……，但现在总不是最差的时候。

如果你最后问我个人的意见，我差不多这么和大家说吧，我已经有三年没有考虑过换房了，最近这两天我看了看家里的房本，开始考虑这件事了。

当然，这个时候也要记住这个时代里楼市的一句名言：

不论是不是买房的好时候，一定都会是卖房的好时候。

ps：如果看得不够清楚，不妨看看我们昨天写的：《昨天政策，我感受到了上海的迫不及待》。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊