为了让大家买房，这些城市是真的拼

今年以来，全国房地产市场迎来了密集的政策调整。

事实上，现在卖房促销已经不仅仅是降首付、打折、送车位这么简单了。我们之前也写过，为了让农民买房，有的地方还搞起了用小麦和大蒜换房的活动。

各地为了刺激需求变出来的花招开始变得很魔幻，想方设法推出各种手段。有的宣布可以“先住后买”“7天无理由退房”，有的试行“房贷先息后本”，甚至多个超大城市直接买房就送户口……

从开发商到银行再到当地政府，个个都很拼。这些招数，真能打动购房者吗？

一、买房直接送户口

我整理了下最近正式发布“买房送户口”政策的城市，据不完全统计，有南京、苏州、佛山、合肥、沈阳等近20个城市。

数据整理自网络，供参考

并且大部分城市的配偶和未婚子女都可以随迁，可谓是“一人买房，全家落户”。

不难看出，其中有多个城市的人口逼近千万大关，正处于新一轮“抢人大战”，人口规模直接关系到城市的地位和未来发展空间。

除了这些买房直接就送户口的城市之外，杭州目前则是宣布优化积分落户政策，把购房的分值大大提升，从之前的30分直接提高到了80分，而落户只需要总分满100分。

也就是说，只要你现在去杭州买房，并且实际居住，基本上就能达到落户要求。

谁能想到，曾经炙手可热、一纸难求的户口，现在竟成了全国各地争相送出的“香饽饽”。

一直以来，很多一二线城市的户口和配套资源强绑定，户口的作用涉及买房买车、孩子上学、老人养老以及看病医保报销等，都是非常切实的利益。拥有一座城市的户口，代表了对当地优质资源的享受，这也是大家挤破头都想落户到大城市的原因。

因此在很长一段时间里，落户要么倾向应届生，要么靠人才引进，或者是将各类指标综合打分，和学历、社保、年龄相关，排队几年才能落户是常有的事。

到了今年，越来越多的城市开始放宽落户限制，积极探索更加开放、灵活的户籍政策，试图在这一轮的抢人大战中夺得先机，通过吸引省内其它城市和外省的人口，为其发展注入新的动力，这在一定程度上对购房需求释放也会起到促进作用。

特别是对于在这些城市工作生活的人来说，解决了购房后的户籍问题，才能让他们更愿意留下来安家落户。

二、花式变首套购房资格

楼市火热的时候，各地除了在用户口调控购房资格之外，还相继出台了“首套房”的认定标准。

通常来说，分为认房不认贷、认贷不认房、认房又认贷三种情况。

其中当属第三种“认房又认贷”的情况最为严格，之前在全国范围内有8个城市实行了该措施，分别是北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津、深圳和上海。

当你贷款买房时，首套房能享受到的优惠远多于二套房，不仅关系到首付款的比例问题，还涉及到交易的各种税费，因此，购房者都特别重视“首套房”资格。

据不完全统计，目前杭州、苏州、合肥、南宁、广州、青岛、厦门、漳州、温州、安庆、滁州、贵阳等多个城市，都在变着花样提供首套房的资格。有的是跨区算首套，有的是挂牌变首套，还有的是租出去再买房算首套……

整理自网络，供参考

再以杭州为例，只要你在西湖区没有房子，就认定是首套房，享受首套房的首付比例和利率；如果你西湖区有套房，想在西湖区再买房，只要把西湖区这套挂出去，也能享受首套房。

如此一来，杭州的每个区都可以有一次首套资格，无限“续”。

这次，连北京和上海两个超一线城市也跟进了。具体来看，现在北京离婚不满一年的新购房者，如果家庭名下无成套住房，算首套房。

上海更为复杂，在“527新政”发布后不久，对算入本市户籍的多子女家庭购房细则又作了详细的补充‍‍。

整理自网络，供参考

总的来说，全国各地对首套房认定标准的放松，可以大大降低置换客户的购房成本，加速释放他们的改善需求，进一步推动“卖旧买新”链条的通畅。

三、房贷业务也卷起来了

在房贷利率持续下调、提前还款潮加剧的背景下‍，各大银行也在推出各种创新招数来吸引客户，以提振个人住房按揭贷款业务。

几种特色还款方式包括：二阶段还款、双周供、轻松还和气球贷。

最特别的就是第四种“气球贷”。“气球贷”讲白了就是先息后本，是一种灵活的还款方式。

购房者在前几年只需要向银行支付利息，还款金额较小，随着时间推移，最后一期一次性偿还剩余本金，还款金额就像气球一样“前小后大”，逐渐膨胀。

通俗地讲，与常规的等额本金、等额本息相比，“气球贷”最大的用途就是提供“缓冲期”。主要针对工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人，还有短期内收入有所下降、还贷压力较大的购房者。

据不完全统计，平安、招商、建设、工商、邮储等银行均开展过该业务，涉及的城市有：北京、苏州、杭州、重庆、大连、厦门、成都、郑州、广州、珠海、东莞等。

来源：清海地产研究

不过，尽管“气球贷”能缓解购房者前期的还款压力，但产生的利息要比普通贷款方式高出一大截。

以100万元贷款为例，贷款利率按照3.95%计算，假设贷款时间10年，正常等额本息的还款是：月供约10100元，到期共偿还本息121.2万元。

而分摊到20年的“气球贷”等额本息还款则是：前期月供约6033元，第10年到期一次性偿还60.3万元，贷款到期共偿还本息约132万元。

尤其是最后一期还款压力陡增，购房者仍需要量力而为。

四、先住再买，7天无理由退房？

随着电商的快速发展，我们已经习惯了“先试用再购买”的商业模式，从试喝到试吃，从试衣服到试车……没想到的是，现在楼市也玩起了“先住后买”的戏码，甚至还能7天无理由退货，真的是“卷”出了新高度。

目前，广州和武汉都有多个楼盘推出了“先住后买”活动，允许购房者先入住样板间体验，再决定是否购买，最长甚至可以“试住一年”。

一来是所见即所得，可以从不同户型、不同楼层、不同视角来实景感受，减轻对“货不对板”的担忧‍‍；

二来装修完备，家电、家具都配套齐全，洗澡、做饭、连无线网、睡觉都能充分尝试‍‍‍‍‍‍‍‍。

房子到底好不好，要购房者住过才能说了算。此类活动受到了网友们的广泛关注，调侃希望全国有更多的楼盘开展“试住”，到处住新房，就可以不用租房和买房了。

长沙则是由多个国企开发商带头，如梦想置业、中国铁建、城发恒伟等向购房者推出“购房7天无理由退定”的活动，像网购一样，只要不满意就可以无理由退定金，退房。

虽说买房这样的大事，很少有人会冲动消费，但难免会有特殊情况出现‍，这样一来，大家在购房过程中有更多的知情权、选择权，可以大大提高购买信心和满意度‍‍‍，另一方面也能促进房企提升自身产品质量和服务水平。

芜湖正在探索的是开发商与购房人共持产权。购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人边住边支付租金，用来抵扣购房款，也算是变相的“先住后买”，或者叫“边住边买”。

五、模式创新背后的去库存压力

在这些模式的创新背后，我们看到的是各地楼市的挣扎，他们变着法儿地鼓励大家买房，最主要的目的就是激发购房者的需求，减少购房之后出现的障碍或者不利因素，降低购房成本‍‍，说到底还是为了去库存。

近年来，多个城市的常住人口增速有所放缓。易居研究院数据显示，截至今年2月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为18.0、21.4和32.8个月，三四线的库存压力最大。

无论哪种方式都需要多方合作，从当地政府到银行再到开发商，政府提出更多因地制宜的解决方案，服务于当地居民所需；银行发动更大的自主权和定价空间，在符合监管政策的情况下，结合同业情况、贷款人资质等因素实行差异化定价；开发商打造符合当下真实居住需求的好房子，来推动新一轮的“去库存”‍。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：楚然