便宜100多万，买法拍房捡漏？

本文来自微信公众号：凤凰网财经 （ID：finance_ifeng），作者：凤凰网“风暴眼”，题图来自：视觉中国

今年1~5月，全国各城市法拍房市场中，成都的法拍房挂拍数高达9580套，赫然位列全国第二。但另一面却是：成交率仅26.32%，而流拍率竟高达73.68%。这无疑昭示着，法拍房，越来越拍不动了。

但另一方面，好房源却还是争抢者众多。在观察成都楼市一年多后，皓子从看新房、到二手房、最后过渡到买法拍房。他手头资金宽裕，参与竞拍的房源都是位置优越的大户型。他参与了5次竞拍，前4次终因超过评估价而放弃，最后一次，他咬紧牙关，不断加价，最终以高于评估价41万的价格，花费360.91万买到了一套复式的大房子。

以下是他的自述，有删减。

一、捡了个大漏

我是2016年来到成都的，那时候刚踏入高中的校门，此后便一直在成都生活。2023年我大学毕业，专业学的是表演。毕业之后有幸参演了一些话剧，也参与了一些创意短片、广告的拍摄，但演艺的工作并不稳定，有时一个月接不到活。

但我家境还算殷实，父母在成都做酒店生意，再加上我自己投资了一些酒店项目，以及一些专注于读书、电影、音乐等艺术形式的俱乐部，也攒了一些钱。

我父母和姐姐都已经在成都扎根，我自然也想留在成都。今年3月，我拍下了一套位于成都三环附近的顶层复式房子。由于当时我正在外地出差，所以没能亲自参加开拍前法院组织的看房活动。不过，我姐姐去现场拍了视频。这套上下三层的毛坯房，一梯一户，我还是比较喜欢的。

从外地回来后，我也抽空去了周边实地考察。小区位于南三环内，北临南2.5环、‌南靠成都国际金融城、‌东临5万平米的琉璃公园，‌临近3条地铁线路，周边有幼儿园、小学大型、商超等，算是集地理位置、交通便利、生活配套于一体的不错居住地。

房子的不足是有的，小区是2013年竣工的，有点老，而且附近有高架桥，可能会带来一些噪音干扰，这让我觉得是一个瑕疵。但总体而言，这套房子还是值得参与竞拍的。

房子的评估价是319.87万，而起拍价仅为223.91万，相当于打了7折。竞拍规则是在24小时内可以出价，最终价高者得。如果在结束时，还有人出价，那就会延长5分钟。

竞拍过程中，每个人心中都有一个底线价格。对于我而言，320万就是我的底线。但这套房子非常抢手，参与竞拍的人数多达20余人。竞争异常激烈，大家纷纷加价，那种感觉就像赌博一样，容易让人上头。

有些人一开始就出价非常夸张，甚至一次性加价50万。他们可能想通过高价来吓退其他竞争者，但很多时候，我觉得这种做法风险很大，而且往往效果不佳。

我每次出价都小心翼翼，生怕出高了亏了，又怕出低了错过，但出价还是突破了我的底线，那种非理性的环境下，真的很容易上头。

当价格超过340万时，我开始感到有些不安。犹豫了一下，我决定再加价。当价格逼近360万时，虽然我感觉竞争逐渐减弱了，只剩下一两个人在与我争夺，但我已经产生了放弃的念头。

当时，我就打电话给我姐，告诉她我想要放弃。在我看来，这套房子可能不值这么高的价格，但我姐是去现场看了房子的，她认为这套房子至少值400万元，让我再继续加三轮。

我的心情紧张到了极点，每次加价都让我心跳加速。加完三轮后，发现还是有人竞价，我开始感到不知所措。但我姐让我再加一手，这次加价后，终于没有人再跟我竞争了。那一刻，我的心情复杂到了极点，既有拍到心仪房子的喜悦，也有对价格超出预期的担忧。

第二天，我找人拿到了房子的钥匙，决定亲自去看看。一圈看下来，我感觉简直就是我的梦中情房，南北通透，视野极佳，而且之前不确定能否使用的露台也完全可以利用。

后来我才了解到，这套房子虽然房本上面积只有153平米，但实际上套内面积有360平米，再加上一个六七十平米大露台，总面积就超过了400平米，而同小区同户型的房子差不多能卖到500多万，简直是捡了个大漏。

二、法拍房越来越多了

在拍下这套房子之前，我看了差不多两年的房子，参与过四次竞拍。

一开始，我看的是新房。从一环到三环，再到新兴的天府新区，成都市场上大的房企我几乎看了一遍。好位置的房源稀缺且价格高昂，而位置稍差的则难以满足我的需求。当然，也会担心期房有难以预料的交付风险。

中间，我也有想入手的房子，但那时楼市还算火爆，房源供不应求。购房还需要摇号，我参与了两个楼盘的摇号，但都没有摇到。其中一个房子，在我摇号大约过了半年后，他们销售主动联系我，降价推销剩余的房源，一套房子差不多降了三十四万。但那时我觉得市场已经遇冷，不想买了。

后来我开始看二手房，在这个过程中，逐渐接触到了法拍房，觉得性价比还是挺高的。大概是去年1月份，我第一次参与竞拍，那次竞拍让我深刻体会到了市场竞争的激烈，参与者众多，出价次数达到了几百次，单次加价从五千到一万不等，起拍价在290万左右，价格接近400万成交，超过了350万的评估价。

此后，我又陆陆续续出手了三次，但好的房子似乎永远不缺买家，最终都是因价格过高，没有加价到最后一刻。这其中也有感到后悔没有买下来的房子，那是我第二次参与拍卖。

房子位于非常稀缺且价值高的板块，小区对面就是成都金融城双子塔，周边配套设施完善，交通也十分便利。当时起拍价是400多万，我加到了600多万，但还是有人出价，最后以700多万的价格成交。后来我才知道，同小区同样的户型，市场价更高。

尽管一些房子成交价会高于评估价，但由于一些房子的实际面积远高于房本面积，我觉得买法拍还是很有性价比的。而且从2023年年底开始，我明显感觉到市场上的法拍房越来越多了。

在那之前，我每周浏览法拍房信息时，基本上都是熟悉的房源信息，新房源的出现频率低到几乎可以忽略不计。但是进入2024年，每周能看到的新房源越来越多了，而且一些房子户型和位置要比市面上现有的新房和二手房还要好，并且还有可能低于市场价买到。

我觉得许多人购房的初衷并非基于一时的冲动或盲目乐观，而是在购房之前，他们确实拥有足够的经济实力来支撑起这份承诺。他们手头的资金充裕，对未来有着清晰的规划和信心，相信自己能够轻松应对房贷的压力。

然而，生活总是充满变数，计划往往赶不上变化。有些人即便在购房时经济状况良好，但在后续的日子里，可能会遭遇一些突如其来的变故，如失业、健康问题或是其他不可预见的支出。这些变化如同突如其来的风暴，迅速消耗了他们的经济储备，让原本看似稳固的经济基础变得摇摇欲坠。

当经济压力达到临界点，一些人不得不面对一个残酷的现实——他们无法再像过去那样轻松偿还房贷。这时，房子被法拍便成了一种无奈的选择。比如我最后拍的这套房子听说就是还不上房贷被法拍的。

三、不建议普通人买法拍房

对于大多数普通人来说，购买法拍房可能不是一个明智的选择。因为，如果你没有足够的时间和精力去深入了解，会遇到很多麻烦。

比如，买了法拍房之后可能无法马上入住。这种情况通常发生在房子之前已经出租，或者被抵押了。所以在买之前，得小心确认这房子是不是已经有人住了，或者房子的归属权有没有问题。特别是要注意原业主的情况，要是他们因为欠钱跑了，房子被强制拍卖，那可能会有其他债主来找麻烦。

尽调工作就显得尤为重要了。只有尽调清楚了，才能避免很多潜在的问题。有些人就是因为尽调不清楚，结果亏了很多钱，甚至几十万上百万都打水漂了。

我之前准备拍一套房子，但在开拍前了解到有10年租约后，就放弃了。但后来有人拍了下来，买卖不破租赁，那拍下来的人可能要10年后才能入住。但好在，按法理上来说，他可以收这10年的租金。

还有人因为没有做全面的竞调，在拍到房子之后才发现房子有问题，没办法，就选择了悔拍。但悔拍的话，保证金就不退了，而一套三四百万的房子，保证金就有几十万，而且如果下次拍卖，达不到他出的成交价，自己还要补差价。

现实中，这样的情况还挺多的，很多人会二拍，要么是因为没人报名而流拍，要么就是有人拍到后不想要了，只能再拿出去二拍。

尽管市面上也有辅助法拍的公司可以帮忙提供竞调，这些机构鱼龙混杂不说，而且他们提供的信息也只是房子是否涉及欠款，是否曾是凶宅，但关于腾房是否容易等问题，他们是不会说的，还是要靠自己去实地调研。

一般在决定是否参与拍卖前，我会去找该房源小区物业和附近卖房子的中介聊聊。找物业聊天，其实是有难度的，很多时候对方未必愿意回答问题，这时候就需要一些技巧。我会准备些小礼品，拉近关系，让他们更愿意透露信息，比如房子有没有拖欠水电、物业费，以及有没有人住等。

此外，我还会找中介去看同户型的房子，了解一下价格。比如，如果我看的是高楼层的房子，我就会去看看同户型高楼层的实际情况，这样我就能更准确地评估房子的价值和是否适合我。当然，我也会自己去周边转转，来全面了解小区的情况和未来发展空间。

当然，最好去买毛坯房，这样的房子一般不会有人住。

整体来说，买法拍房还是比较麻烦的，但如果对这个市场有深入的了解，明确知道自己的需求，并且追求高性价比的房产，同时有足够的耐心和精力去处理可能出现的问题，那么购买法拍房真的是一个不错的选择。

本文来自微信公众号：凤凰网财经 （ID：finance_ifeng），作者：凤凰网“风暴眼”