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2024-08-27 19:25

存量房收储进行时:近60城表态,收购价5折以下成共识

本文来自微信公众号:时代周报 (ID:timeweekly),作者:曾思怡,编辑:黎广,题图来自:AI生成


从517楼市新政提出“回购商品房用于保障房”后,全国多地存量房收储动作频频。


数据显示,截至目前,已有超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房,用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。其中,至少36个城市已经发布征集房源的公告。


随着我国房地产进入新常态,楼市去化慢,部分房企卖房、回笼资金难,政府下场回购商品房,被视为一项创新性救市举措,不仅提振楼市信心,更能提高保障性住房供应。


但推进过程也阻力重重。如有从业者指出,政府收房价格一般是半价,而且有配套和地段要求,对于房企来说,这样的房子自己六七折也能卖出去,为什么要和政府交易?


多名地产专家在接受时代周报记者采访时表示,当前楼市预期较弱,加之保障房保本利微的属性,大部分城市收储要实现资金平衡、可持续经营,5折收房几乎是价格上限,不过对于资金流动困难、急于出手的房企而言,这个定价也可以接受,房企即使有所亏损,也能够回笼资金。


不过从收储房源要求和推出形式来看,还有很多可灵活调整空间,以扩大收储房源范围,加快收储进程,提升保障房供应效果。


那么,当前全国各地收储进度如何?对于收储推进的难点和障碍,当前存量房收储先行城市们,有何实践经验?不妨从当前多地收房实践一探。


“收储”队伍越来越大


据中指研究院统计,目前约60城表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。


也就是说在517楼市新政之后,几乎每隔两三天就有一座城市加入“收储”队伍。


从收储城市名单来看,既有广州、深圳、天津等一二线城市,柳州、常州、佛山等三四线城市,也有兰考、灌南、赤壁等县级行政单位。


虽然“收储”队伍中涵盖大中小城市,不过从占比来看,时代周报记者梳理发现,名单中以二三线城市占主体,一线城市和县城数量较少。


值得注意的是,虽然“收储”队伍涉及各个能级的城市,但一线城市在收储过程中对房源限制相对较多。


如首个迈入存量房收储的广州,收储区域主要在增城区,此为广州远郊区;又如深圳作为首个在全市领域(不包含深汕合作区)开展存量房收储的城市,其收储房源面积为65平米以下,综合其他细则,当地符合收储范围的房子不多。


相比之下,大部分二三线及能级更小的城市,收储的存量房基本都是全市城区范围,房型面积上限也多为90平米、100平米,或者120平米。


不过总体来看,根据相关细则,这些城市对收储房源要求大同小异。如均要求竣工验收备案、权属清晰可交易,仅个别城市允许期房收储;房源面积,大部分城市要求100平以下的中小户型;交通便利、配套齐全,或位于核心区位、大型产业园周边;为方便运营管理,整栋或整单元未售项目优先;收购价格方面,有的按划拨土地成本+建安成本+5%利润定价,有的按同地段商品房价格50%,最终商议敲定。


从落地情况来看。虽然表态收储的城市多达几十个,但对外公布已完成收储甚至已转化为保障房投入运营的城市,还是个位数。其中包括郑州、济南、重庆、福州、青岛、天津,值得注意的是,这些城市也是全国首批租赁住房贷款支持计划的试点城市。


2023年1月,央行推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持,以市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。


某种程度上,该计划可以理解为517新政“收储”发布之前,一次关于商品房“以购代建”的试水,或者说“收储”的试水。


该轮货币政策助力之下,本就落子保障房以购代建的郑州、济南加快跟进,成为当前收储量最大的两座城市。


梳理发现,截至今年6月,郑州收储总量达10.6万间,超过400万平方米,规模居于全国之首;济南截至今年3月末,济南收购房源3.05万套,面积210万平方米。


和郑州、济南同被列入试点城市的福州、重庆、天津、青岛,当前也已经有项目完成收购,有的已经投入运营,不过收购规模相对较小,均为数千套。


而在517新政后加入“收储”队伍的城市,大多数还在物色目标房源的阶段。克而瑞认为,随着越来越多的城市发布收储细则,明确征集房源要求,叠加保障性住房再贷款支持加力,下半年存量房收储有望取得更多实质性进展。


收购价5折以下成共识


517新政以来,国家队下场收房,被视为全国层面救市的一大创新举措,去库存、加强保障房供应的积极效果不言而喻,关于政策推进过程的资金来源、资金成本、收购存量规模及定价始终是业内关注的核心问题。


其中政府给出的价格,又被视为收储的关键。


综合多地发布的收储细则和多家机构预测,本轮收储中,政府购房价格一般定在周边同类房源市场价的5折以下,且对收储房源有配套和地段的要求。对此有从业者指出,这样的房子房企自己六七折也能卖出去,为什么要和政府交易?


“国企收购的时候,只能把价格压到地板上。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者,当前楼市预期比较弱,加之保障房保本利微的属性,国企在收购时要考虑资金平衡和可持续性,就必须把价格压低。


李宇嘉认为,以当前的收购价格来看,卖得好或资金链不紧张的项目不会交易,只有那些资金链非常紧张、保交楼压力特别大,通过主动促销、卖资产、卖项目,断臂求生的房企,可能会和政府交易。


与此同时,综合大部分城市对收储房源的要求,各地符合要求的房源非常有限。


李宇嘉指出,很多城市收储细则中,收购的大都是小户型,但是现在新房以大户型为主;另外已建成的期房不行,要求资产负债清晰,不能有抵押,但当前的现状是,很多房企已经连土地贷、在建工程都抵押出去了;还有就是整栋、整单元的要求,满足这些条件,而且地段和配套不错,又愿意4、5折出售的项目是比较少的。


当前来看,收购价格和房源要求,是影响各地收储进程甚至收储能否落地的两大关键因素。


易居研究院副院长严跃进对时代周报记者表示,从当前楼市表现来看,地方国企5折收房,对于资金流动困难、急于出手的项目而言,“这个定价问题不大,房企即使有所亏损,也能够回笼资金”。


不过从房源要求和推出形式来看,还有很多可灵活调整空间,以扩大收储房源范围、提升保障房供应效果。


严跃进举例,很多城市收购细则中明确要整栋未出售房源、因为便于运营管理,有的房源其他条件符合、但是有几套卖出去了,就被剔除收购范围,这个问题其实可以用互联网技术解决,这样即使不在同一栋楼,一样可以对分散性住宅进行拼凑式管理;又比如户型面积也不用严格锁死,根据地方人口分布规划出适当比例的大户型,用做人才房。


收储项目投入社会的时候,也可以创新租金、购房补贴,或者租赁、购买同时推进,符合条件的租户住了几年想把房子买下来,前面的租金可以抵扣部分房款;又比如保障型住宅集中的小区,可以划拨一部分吸引高学历年轻人入住,这也在一定程度为小区提质。


此外,对于收储推进的难点和障碍,当前存量房收储先行城市们,又有什么实践经验以供参考?


以早年推进保障房以购代建的济南为例。据财新报道,济南以购代建的项目中,能实现可持续经营的、保本利微的,大都是人才公寓项目,因为公寓的购入成本更低,不过即使如此,当前济南国资收购公寓用作租赁的利润之低,低到一旦中央取消相关利率优惠,有的项目就可能转轻微盈利为亏损。


福州国资下场收购存量房套数也已近万。时代周报记者梳理发现,近期福州首批收储房源将面向社会配租,租金为周边房源九折以下,刚毕业大学生、外来务工人群均可申请,项目运营成本和收益正在等待市场检验;今年7月,福州以2.73亿元打包收购来自5不同楼盘的154套存量住宅,收购价为挂牌价的76.47%,高于大部分城市收储定价;更早以前,福州就收购约5000套存量住房,这些房子覆盖106个小区,未来将作为分散式公寓,于明年分批入市。


李宇嘉表示,考虑到资金平衡和运营的可持续性,比较快落地的应该是公寓项目,“因为公寓本身开发商卖的价格比较低,而且公寓一般都是建成的、精装的,直接配置一下就可以做人才公寓了,投资回报率相对不错”。


而郑州作为当前收储规模最大的城市,虽然以购代建项目中不乏住宅,但其楼市比较特殊。早前郑州房价跌幅位居全国前列,部分楼盘房价较高峰期跌了近一半,保交楼也压力颇大,多重因素既考验当地政府的应对能力,也成为政府先行收储的契机。

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