东南亚房产只有 “首都” 的值得买

本文来自微信公众号：叁里河（ID：Sanlihe1），作者：吴锦清，头图为作者拍摄：马尼拉公交车

导读：首都和特区的资源政策优势明显。

“想在泰国买房吗？你有超过 45 万个选择。” 彭博一篇文章在评价泰国房地产市场时这样说。

据房地产事务机构（Agency for Real Estate Affairs）总裁索彭•邦乔克猜（Sopon Pornchokchai）透露，2018 年泰国共有 45.48 万个住宅单元未售出，总价值达 410 亿美元。在首都曼谷， 2018 年新增 6.5 万套公寓，较 2017年增长 11%，增幅自 2009 年以来最大。从 2009 年到 2018 年的十年间，曼谷公寓的累计供应量已达到约 50 万套。

泰国房地产的迅速增长与中国投资客不无关系。泰国央行数据显示，2018 年外国买家花了920 亿泰铢买房产，其中中国人占了 400 亿泰铢，折合约 94 亿人民币，刷新历史记录。

随着外国购房者大量涌入，泰国房地产市场迅速扩张，泰国房价实现大幅增长（在那个时间段的大幅增长），其中曼谷平均涨幅保持在 8% 以上。以高端公寓来说，房价一度从 2010 年的 13 万泰铢/㎡的均价飙升到 2018 年的 28 万泰铢/㎡，差不多 6 万多人民币一平，与国内一二线城市持平。

之前的扩张也带来了房产的供过于求，特别是当 2019 年泰国 GDP 增速从前一年的 4.1%  下降到 2.4%，再加上泰国政府提高按揭贷款利率、首付成数等新政，开发商开始降价销售。

2019年表现疲软的泰国房地产市场，也让购入了泰国多套房产的中国投资客惊呼：“东南亚市场真的危险了。”

泰国最大的上市房地产商 Pruksa Holding 统计数据显示，2019 年前三季度，大曼谷地区的楼市成交金额同比锐减 22% 至 3000 亿泰铢，其中公寓市场的整体规模同比下跌 28% 至 1600 亿泰铢，成交量同比减少 22% 至 4.25 万套。莱坊（Knight Frank）的一份报告显示，市场需求不温不火，开发商的入住率仅为55%，平均要价较上年同期下降了 6%。

但房价和成交量下降并不意味着曼谷的房地产就不值得投资了。曼谷市中心的优越、豪华地段仍然吸引着大量外国投资人。

一方面，泰国新土地税法于今年 1 月 1 日起实施，将对不开发/利用的土地征收空置税，所以今年全泰国地价会上涨，首都曼谷尤其是捷运沿线的地价更将呈直线上升。

另一方面，莱坊认为，供应过剩和价格下跌可能是短暂的，同时曼谷的韧性和规划中的基础设施项目将使这座城市焕然一新。比如东部经济走廊（EEC）、一带一路项目、新曼谷规划中的捷运交通线和其他大型交通项目都将推动基础设施建设，带动新一波经济增长。

更重要的是，在买方市场下，对于想要买房自住特别是追求泰国高质量国际教育的“刚需”客户来说，没有比房子降价更好的消息了。

泰国国际学校近年一直是北上广中产家庭逃离应试教育的热门选择。国际学校在泰国已经有约 30 年历史，各方面都比较完善。泰国国际学校主要集中在曼谷和清迈，涵盖IB、AP和A-Level三大国际主流课程，也是未来申请欧美留学的极佳跳板。泰国又历来是欧美白人退休、度假胜地，师资条件优越。同时，泰国国际学校小学学费约 5000 ~ 9000 美元一年，中学约 7200 ~14699 美元一年，性价比比新加坡、马来西亚和国内的国际学校更高。

而最近泰国针对新冠肺炎疫情的应对也让泰国医疗水平显于人前。不对中国游客发布限制令、“收留”留学生 14 天中转，也为泰国刷了一波好感。

总体来讲，市场相对成熟、基础设施比较完善的曼谷适合预算充裕、支付能力较高的投资者。不论是度假、养老，或是为了医疗和孩子上国际学校，在曼谷买房其实自住是不错的选择，普通人大多数时候接触的高端公寓每年 4% 左右的回报率只能和国内一些理财产品持平。

但东南亚市场并不是只有泰国。

比起泰国，均价只有前者 1/2 的菲律宾、越南可能更适合普通投资者。有个曾抱着“就算房价跌了，自己常去泰国住总可以”的想法在曼谷买房的 90  后杭州姑娘，看中了马尼拉的保值属性——人，又打算在马尼拉买房了。

马尼拉大都会（Metro Manila）是菲律宾的政治、经济、社会、文化和教育中心。马尼拉大都会以马尼拉市为核心，涵盖周边 15 个城市及1个自治市，比如马卡提、帕塞、曼达卢永、奎松、帕拉纳克等。

2018 年，菲律宾人口约 1.07 亿，有 1280 万集中在 639 平方公里的马尼拉大都会。而发展较好的核心区房价极高，远超出本地人的收入水平，因此很多菲律宾本地人，虽然在 “CBD” 马卡提工作，但却住在 20 多公里外的奎松。

虽然看起来 20 公里不算远，但按马尼拉的交通拥挤状况，每天通勤 2~4 小时不在话下。在亚开行的数据中，马尼拉都会区的交通拥堵情况是所有亚洲都会区中最严重的，菲律宾全国超过一千万辆机动车，差不多四分之一集中在首都地区，再加上糟糕的基建，交通状况自然 “恶名远扬”。

每天通勤时间这么长，为什么不在公司附近租个房子住？马卡提 Ayala 大道周边一套不到20 平米的小公寓，一个月租金要 4~5 万比索，换成人民币在 6000 元以上，大户型公寓直逼 10 万比索一个月，而菲律宾平均工资水平也就是 2000 多块钱人民币。

工资远比不上房租，这种收入和房租的不对称，直接把好多当地人“逼向”了远离市中心的地方。奎松和国内三四线城市差不多，但它是马尼拉大都会面积最大、人口最多的一个市，因为曾经也作为菲律宾的首都存在过，因此城市化程度也比较高。仅在奎松，就有大量的租房和买房需求。

ZipMatch 在研究了 7.5 万套马尼拉地铁沿线物业数据后发现，前面提到的几个市房屋租金回报率都在 6.9% 以上，最高的帕拉纳克甚至高达 7.89%，奎松也有 7.25%。

除了租房和买房需求，菲律宾人民的收入水平也在上升。2019 年菲律宾 GDP 达到 3593.54 亿美元，虽然在东盟六国中排名倒数第二名，但增速高达 5.9%，人均GDP超过了 3300美元。

同时，菲律宾是东南亚英语最普及的国家，也是世界第三大英语国家，英语水平是全亚洲最好的。这也造就了菲律宾蓬勃发展的英语培训产业，日韩早已在当地创办了各种大大小小的英语培训机构，为外国学生提供短期英语培训。

一位 51 Talk 的菲律宾在线外教靠远程给中国学生上课，从日薪80比索到月薪8万比索（约等于人民币 1.1 万元），收入翻了40 倍，比她从事 BPO 行业的丈夫挣得还多。51 Talk 2018 年底还在马尼拉召开发布会，宣布未来 5 年将引入 10 万名在线菲教，并设立 20 个外教培训基地。菲律宾已经并将继续积累一大批拥有购买能力的中产阶级。

普华永道和城市土地学会共同发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》同样认为，员工住房在菲律宾已成为一个大有前景的市场。在菲律宾和越南这种高速发展的地方，市场上主流、最好出租的是小户型公寓之类的刚需房，而不是三房、四房之类的大户型改善房，也不是中介热衷于推销的高档公寓，因此选择房子的时候应该要充分考虑到刚需属性和对于当地中产的可负担性。

虽然房价相比泰国更便宜，但马尼拉的缺点在于市场还不够成熟，配套设施不够完善。一方面，城市基础设施，尤其是几大核心区之间的交通连接仍然欠缺，生活不够便利。另一方面，除了“英语好”、护理专业有优势，菲律宾其他教育优势并不明显。因此如果手头有个 50~100 万元可支配资金，暂时没有孩子教育方面的困扰，又能忍受不那么便利的交通、网络和生活，在马尼拉买房是可以考虑的。总体来说，这里并不适合自住，更应考虑投资。

这个逻辑也适用于越南。

越南是这几年新兴经济体投资者的焦点，在《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势》调查中，胡志明市在城市投资前景中排名排名第七，是东南亚各城市里排名最高的。胡志明市虽然不是越南首都，但几乎占了越南总人口的 1/8，再加上经济和区位条件，综合起来河内不及胡志明市更有发展潜力。

这样高的排名离不开对越南经济发展潜力的看好。2019 年，越南 GDP 达 2599.17 亿美元，同比增长 7.02%。虽然在东盟六国中排名最后，但增速最高。

凭借重要的地理位置、快速发展的经济、较低的劳动力成本，全球大型制造业企业纷纷向越南转移，越南也迅速向制造业转型。从 2015 年开始，越南制造业就一直保持两位数以上的增速。

制造业的高速发展离不开劳动力的支持。越南 9600 万人口，平均年龄只有 29 岁，15~34岁人口占比高达 32.8%。根据预测，到 2040 年，越南人口将增加到 1.2 亿，30岁以下人口将达到一半。这些年轻劳动力，未来将进一步促进越南经济发展。

外资的加速入场除了带来收入水平的提升、用工成本的增加，还凸显了越南在人才教育、地产布局、基础设施等底层资源供给方面的缺口。越南政府计划到 2020 年，在基础设施建设上投入 1300 亿美元以改善基础设施现状。根据中国经验，经济增长对基建升级换代的需求，反过来会通过基建本身拉动经济继续增长，步入一种良性循环。

《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势》指出，在越南，住房历来是外国投资者关注的焦点。城市化导致了大型城市中心对住房的持续需求，因为市场细分已从高端转为中级市场。胡志明市的新住房需求预计将达到约 40 万套/年。因此，面向工薪阶层的住房市场具有广泛的吸引力。

一位受访投资者表示，特别关注 55% 至 65% 收入百分比的阶层，在胡志明市，面向上述阶层的房屋价格约为 8 万美元。这是他们能负担得起的价格。

比较之下越南房产均价还要优惠一些，但缺点同样在于基础设施仍需时间来完善。在2018年经合组织发布的全球教育质量排行榜里，越南排名第12位，超越了不少西方国家。在胡志明市也有不错的国际学校可供选择。如果手头资金不算充裕，又对教育稍微有点要求的投资者，不妨考虑下胡志明市。

“现在去东南亚买房，相当于十年前投资了北京”。就是这样一句话，让国内炒房客疯狂涌向东南亚买买买。虽然现在不比早期有超高的投资回报率，但东南亚仍有投资的价值和机会。

受现有经济基础限制，除了越南，在东南亚国家几乎只有一个超大型城市（通常即他们的首都），在经济、人口基建等方面都有很大优势，投资价值更大。比如马尼拉，整个都市圈的 GDP 占菲律宾全国约 37.5%，又有全国 12% 的人口，汇集了全国资源和政策，例如不断填海开辟的赌场区和正在进行中的大建特建基建计划。而拥有越南 1/8 人口的胡志明市，为越南贡献了 22% 的GDP。

这些超大型城市拥有庞大的劳动力储备，不断支持城市的经济社会发展，在吸引外资的同时又吸引更多新劳动力来到这里工作。而随着城市基础设施的进一步完善，又将带来新一波经济增长。不管是短期还是中长期，这些超大型城市都比其它地方更有投资潜力。

东南亚是没办法再造一个深圳的，但并不代表没有投资价值，只不过一定要买的话，对于普通人来说最好还是买他们的 “深圳”，也就是各个新兴经济体的首都了。

参考资料：

1.Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2019；

2.Want to Buy a Home in Thailand? You Have More Than 450,000 to Choose From；

3.https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-15/bangkok-s-empty-condos-create-buyer-s-market-as-foreigners-flee；

4.International Education in Thailand 30 Years on；

5.https://www.bangkokpost.com/business/1845489/international-education-in-thailand-%E2%80%93-30-years-on；

6.Why Rental Yield is Important When Buying or Selling a Property；

7.https://www.zipmatch.com/blog/rental-yield-buy-sell-property/；

8.《越南经济崛起的真相》https://www.tmtpost.com/4177372.html；

9.《再说一次，不要去东南亚买房当韭菜》https://mp.weixin.qq.com/s/mPDWjRn_Nk_gJ3Xbea3yFg；

10.《中国转战泰国买房是怎么回事？中国买家为什么转战泰国买房原因分析》http://m.hxnews.com/news/gj/gjxw/201911/14/yd_1829093.shtml；

11.《菲律宾外教：教中国学生让我收入翻40倍，但没给我安全感》http://k.sina.com.cn/article_5653577646_150fabfae00100dxqh.html?from=edu&subch=

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