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2020-04-14 08:36
记住,留够一年现金流

题图来自IC photo,本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)


眼下,一个词汇越来越高频在朋友之间被提起。


开始是企业家生意人之间,到普通大众购房者之间,留给当前楼市一个非常棘手问题。


“我确实想买房,但我更担心我现金流会不会玩不转了。”


现金流作为复杂经济环境中最后的底牌,每个人都想用一套“我要持有现金的逻辑“,来对冲未来的不确定性。


所以,你现在能看到每一条关于建议性的文章都会告诉你,现金流很重要,要重视。


对啊,我也知道重要,我也想重视,但然后呢?


坦白讲,楼市文章就是这样,往大了什么政策啊之类,再多废话会正确,越小的垂类,越没有腾挪遮掩的空间。


今天我们聊得就是这样一个硬核话题,现金流。


分享一些我的个人心得。



首先,作为一个不是财务出身,但好歹还算看得懂财报的投资者,我不想和大家聊一些烧脑的名词。


比如折现,摊销这种,这些不是我们作为普通人在买房时候会去精算的做法。


我眼中的普通人现金流简约算法模型:现金流 = 家庭收入 - 生活开销 - 信贷月供


在生活中场景大概是这样的,工资或者收入到账,先把房贷和信用卡还了,然后留下自己的衣食住行生活费用,余下的钱计入现金滚动。


我相信这套公式,大家应该都能认同吧。


好,以这套算法为核心,我们来定义什么叫优秀的现金流。


很多人对现金流优质状态的定义,应该是每月都有现金结余,即收入端全面覆盖债务端。


这也没错,但还不够优质。


现金流最大的顶层框架,并不是形成正向循环,而是现金流的赛道和时机。



有点拗口吧。


这么理解吧,每个行业对每种资产现金流的要求是不一样的。


你可能在听到身边某某小老板,应收账款没有要回来公司撑不下去了,某某人投资大宗资产血本无归,资金链断档了。


本质上说,做公司做生意这样经营性的现金流,和买房这样重度资产投资现金流截然不同。


曾有个很经典的现金流故事。


一个游客路过一个小镇,他走进一家旅馆给了店主1000元现金,挑了一个房间,他上楼以后,店主拿这1000元给了对门的屠夫支付了这个月的肉钱。


屠夫去养猪的农夫家里把欠的买猪款付清了,农夫还了饲料钱,饲料商贩还清了赌债,赌徒赶紧去旅馆还了房钱,这1000元又回到旅馆店主手里。


可就在此时,游客下楼说房间不合适,拿钱走了。


但是,全镇的债务都还清了!


各位发现,这样一切以经营性为导向的现金模式都在把风险外包给市场,甚至在这样的循环中,看起来正向的现金已经在周转中加了杠杆。


那么所有环境导致的剧烈变化,都会很直观地改变现金流转模式。


这两年大部分生意最直观的感受:账,怎么这么难要了。


而买房呢。


我的观点很明确,这样的环境下我依然认为,买房保留杠杆是必要的。


因为买房这条赛道的准确性,还是太高了。


这不是鼓吹房价未来会怎么样,也不是说否认楼市没有垮塌的可能,而是各位要认清楼市的本质。


楼市是土地的溢价,是持有者资产的增值基石,是各种刚需获取城市资源凭证。


这些都没有问题,所有这些最大的结果,就是整个社会财富沉淀到这个池子来。


于是,社会的信用慢慢从收入这样的经营性收入,变成你有多少价值房产这样的资产背书。


做企业朋友是最有感触的,商业模式说的再舌灿莲花,银行说我不听。


但用一套房做抵押,贷款很快就能下来。


生态就是这样,一旦形成一个核心行为节点,那么债务链条就会围绕这样一个节点展开。


买房的本质,就在买当下最核心的信用凭证。


我为什么敢说,哪怕现在经济这么复杂,房价周期也是有波动,有起伏的。


但楼市的依然是最优质的,是可以贷款的。


并且,有个现实很容易被忽略,房贷无论规模上还是利率上,依然是各位在社会上,一生中能借到的成本最低的钱了。


看清本源,现金流的循环在围绕哪个赛道在运作。


下面来说说实操吧。



还是前文核心公式。


围绕这个公式,我们可以切出买房人四种情况。


首先,全款买房,好处也明显,买入后包括出租收益在内,现金流全部正向了。


当然实际点说,可能在一些偏远的三四线和乡镇上还有这样操作,大城市全款买房几乎绝迹了。


背后理由很简单,大城市客单价很高了,而且大家都见识了杠杆在楼市中的放大效应。


而且我们不推荐全款,之前也说了,房子信用凭证这么好,做负债平衡是合理的。


好,选择房贷负债有三种可能。


第一种,就是完美的正向循环,还完房贷和生活支出后,还能有钱去存下来,去做做理财或者旅个游享受下。


这种大概是一种什么场景呢,就是买自己能力范围之内的房子。


也就是说,我很明白自己在楼市中只是追求一个稳定对冲,通胀贬值的对冲。


楼市不是我想要暴富的地方,我也经历不起我失业或者生意失败冲击,那么我把杠杆控制我可控制的范围内。


如果定义这样的适用人群,最典型的就是刚需,职业对照大概是普通上班族,即收入和现金储备有一些,但不足以应付在经济环境失业这样风险。


而收入提升预期基本很稳定,不太会有什么爆发模式。


所以对这一类人群买房的建议:买能力范围之内的房子。


也就是买房前,我就要计算出,还完房贷后,每月能结余多少,而不是看到一个更好的产品,更好的地段,我宁愿咬牙。


同时鉴于当前环境,我会多一条前置建议。


要留够一年房贷储备金。


为什么是一年,从过往最近几次危机来看,非典,08年,18年也好,所有最坏底部危机周期,大概驻留时间都在一年左右。


然而进入经济复苏轨道,工作也开始好找了,生意也好做了。


不管房价会在这样的周期会怎么波动,与你无关。


你所要做的就是在最坏周期下,依然保持这套还贷情况不会更坏。



第三种,就是收支平衡的节点,即买房之后,你每个月没有余钱了。


怎么评论这种状态呢。


除了那些咬牙硬上车的刚需,这大概就是普通人投资买房的极限状态了,也意味着在现金流中是没有退路了。


当下这种状态合理吗?起码我觉得目前这么做,其实不算错。


推动楼市向上的底层元素,货币过量,大城市化和品质供求不平衡没有被这次疫情和经济波动改变。


那就意味着,未来收益还是能被这样一套玩法给可期的。


但实际点来说,我会把这样的现金流状态只使用两种人群。


第一类属于收入安全系数极高的,比如各种公务系统企事业系统人群,本质上这样财政性赋予工作不会被经济波及。


当然不仅于此,但只有你做到这种收入安全边际,在目前环境下杠杆也会保持安全。


甚至平时收入看着很好的金领,生意老板也未必说自己是稳定收入群体。


还有一种,现金储备起码能覆盖3年还贷周期的投资客了。


哎,不是说一年就可以了吗?


因为所谓刚需就是选择有限的人,那么所有逻辑出发点就是在有限盘子资源最大化。


而投资客是要考虑回报周期和成本平衡,3年是目前所有楼市周期中一个比较平均的收益回收闭环时段。


当然,还有更极限的,最后一种就是所谓吃土买房了,整个做成负的现金流了。


那不是完蛋吗?


某种程度上,这是属于真正职业炒房客领域。


对楼市的起伏波动阶段有深的认知,也有很深的赌性。


在他眼中认为大涨前夜,提前备自己心中预期回收收益的时长,储备好现金情况下,用极限的杠杆进行All in了。


我们无法评论这样的对错,这是套属于双刃都很锋利的做法,这两年我们听过赚到盆满钵满和极限爆仓的炒房客,都来源这类做法。


很明显,我们也不鼓励大家做这种打法。


毕竟,金老爷子早告诉我们了。


江湖没有永远的武林盟主。



最后,说说我们普通人在买房现金流上,力所能及的事。


首先,尽可能提升房子作为资产所产生的正向现金流。


如果我的房子可以用来出租,那么我的租售比是不是可以通过软装,通过空置期降低来提升呢。


如果我的房子是在自住,那么我没有可能通过投住分离模式,出让自己大房子,改租其他空间来进行套利对冲呢。


出租这个领域在楼市红利期,本质上是容易被忽视元素,利差足够赚钱,也没有多少人想着要做租售比提升。


好,就这引申出下一个话题,因为楼市慢慢渡过暴利期,那么带有着这种正向现金流房子选筹,并进行长持会越来重要。


那么那类房子符合这样选筹标准呢。


地铁刚需房(含远郊),市中心的两房和小三房的次新房,学区房(除了价差,还有陪读),和大型商业打包的新房。


而有两个特别容易迷糊的产品类型。


相对低总价的商住房和老破小,商住房的逻辑不难理解,而老破小看着挺好租,而现实你会发现。


因为出租人群收入一般,对价格很敏感,这样的话,房租几乎很难有多大涨幅的。




说了怎么多,没有多少情绪性掺和在里面,希望用这样一种调理的铺陈,能对大家有所帮助。


但其实我要说一句。


所有对现金流优化的方法,本质都比不上自身能力和收入的提升。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

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