开发商看到需求在回来

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，题图来自：AI生成

9月29日晚，在一家头部房企区域公司负责营销工作的曹静开完会，来不及喝口水就匆忙赶往项目售楼处布置国庆假期的营销工作。

曹静前往的项目位于北京五环附近，此前因滞销已暂停销售，所有的销售人员均撤走。原计划年底重新开盘，但最近一系列有关房地产的利好政策出台，她所在的公司决定提前重启。

这一轮房地产政策利好始于9月下旬，在短短一周内，多个重大政策密集出台。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜宣布了降准降息、降低存量房贷利率、下调首付比例、收购房企存量土地、延长经营性物业贷款及“金融16条”实施期限、提高保障房贷款比例等一系列政策。

9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，同时提出“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”等，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。

9月27日，央行正式降息降准。

更多的政策在9月29日晚上出台。

首先，央行公布了完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付比例、延长部分房地产金融政策期限、优化保障房再贷款等四项金融支持房地产政策。

其次，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，当晚，大部分国有大行和股份制银行纷纷响应，宣布将在10月底前批量完成存量房贷调整工作。

再次，上海、深圳和广州先后出台了房地产新政。

一系列重大政策密集出台，让本对房地产“心灰意冷”的曹静振奋起来。接到重启项目通知后，她临时从其他项目抽调人员组建了一支营销团队，9月29日晚到项目售楼处开动员会，国庆节假期重新开盘。

一线城市限购政策调整

9月29日晚，传言多日的一线城市限购调整政策落地。

上海楼市新政主要包括三个方面：第一，非沪籍居民购买外环外住房，社保或个税要求从“满三年”调整至“满一年”；第二，首套房商贷最低首付比例下调至15%，二套房下调至25%；第三，个人卖房增值税免征年限从五年调整至两年。

此外，上海还宣布，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，自贸区临港新片区可增购一套住房。

随后，深圳和广州的房地产调控政策也出来了。

根据新政，第一，深圳户籍居民家庭限购两套住房，单身限购一套住房，有两个或两个以上未成年子女家庭在宝安部分区域、盐田、龙岗等七个区可增购一套住房；非深圳户籍居民限购一套，上述七个区的个税或社保缴纳年限要求满一年，其他区域要求满三年。

第二，首套房商业性个人住房贷款最低首付比例调至15%，二套调至20%；有两个及两个以上未成年子女家庭，购买第二套住房适用首套住房贷款政策；深汕合作区首套住房和二套住房最低首付比例统一调整至15%，并取消利率下限。

第三，个人住房转让增值税免征年限由五年调整至两年。

广州则全面取消了限购政策。

“原本大家对国庆假期的市场没抱太大希望。”曹静说，之前，从中央到地方已经出台一系列政策，但由于政策力度相对较小，且有一定滞后性，政策效应并没有反馈到楼盘带看和成交等方面，这也使得此前她对政策的感知处于麻木状态。

但最近一周，曹静负责销售的几个楼盘带看量暴增，她开始正视这一波政策带来的效应，这也是重启封存项目的根本动力。曹静感觉心里久违的兴奋又回来了。

带看增加需求仍在

曹静称，一二线城市改善型需求一直存在，只是房价持续下跌，购房者选择了观望。一系列政策出台，一定程度改善了房企、购房者的预期和信心。

一位银行人士告诉经济观察网，他所在的银行节后将出台下调存量房贷利率的实施细则，按照监管倡议，未来存量房贷利率预期可以降至3.55%左右。

该银行人士说，降低存量房贷利率影响银行利差和利润，但降息降准等政策一定程度降低了银行的资金成本。综合来看，批量降低存量房贷利率对银行利差影响预计在1BP~5BP。

另一位商业银行人士告诉经济观察网，当前银行利差较小，利润下行压力较大，从银行短期利益来说，当前并非批量下调存量房贷利率的最佳时机，但相关政策可以提振市场信心和预期，从长远看对银行是好事。

在他看来，房地产回归常态后，需求下滑是必然的，但绝对需求依然有不小的规模。目前供需双方的预期偏弱和信心不足是造成楼市持续下行的主要原因之一。政策更大的意义在于促进供需两端预期和信心的改善。

最近几天，曹静和同行交流发现，房地产从业者没有之前那么悲观了；而楼盘带看量翻倍，在一定程度上也说明了需求端信心的恢复。

曹静所在的公司在北京的几个楼盘，在政策出台前，每天带看量平均在十几组，有时甚至一天都没有一组客户到访。由于担心核心资产损失，她们公司封盘了部分优质项目。

根据售楼处的反馈以及曹静的实地观察，最近一周，她负责销售的几个项目带看量陆续多起来，部分位置较好的楼盘，单天带看量甚至达到上百组。

曹静说，从带看到成交平均需要两周到一个月的时间，虽然目前成交没有明显改善，但带看量增加意味着购房者会择机出手，如果2024年最后一个季度成交改善，房价也有望逐步止跌。

一家TOP10房企人士告诉经济观察网，9月，他所在公司统计历年营销数据后发现，今年前八个月，全公司楼盘的带看量创下2008年以来新低，不到2023年同期的一半。

虽然他们清楚2024年市场不及2023年，但差距如此之大，仍然让高管们吃惊，带看量的大幅下降意味着成交量会大幅下滑。

近一周以来，一线反馈来的数据令人欣喜。这位TOP10房企人士说，目前下触底的结论尚早，但带看数据明显上行了，这固然有政策短期效应影响，也意味着市场需求大量存在，正常的需求也足以让他们公司有信心面对未来的挑战。

一家国有房企人士告诉经济观察网，经过几个月的调整，与2023年相比，新房和二手房均出现一定折扣，多数客户认为未来继续下降的空间不大，有可能会趁着这波政策出手，所以国庆假期市场表现尤为关键。

行业希望政策稳定而持续

上述TOP10房企人士说，2021年房地产销售是18万亿元规模，此后逐年下降，他们内部判断，2024年房地产销售规模在6万亿元到8万亿元。无论是多少，只要能稳定下来，就意味着房地产触底了。

上述国有房企人士也表达了类似看法，只有成交量和价格稳定了，房地产市场才有可能触底，但触底并不意味着很快就会回升。

接受经济观察采访的多位房企人士均表示，作为从业者最不愿意看到政策反复，行业的稳定发展需要政策的稳定性和持续性。

上述TOP10房企人士也表示，政策稳定而持续，行政性干预减少，不仅有利于房企做长远规划，也有利于房地产市场健康发展，“无论哪个行业都禁不起反复折腾，不干预就是最好的政策”。

（应受访者要求，曹静为化名）