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2020-06-05 15:02
深圳最终会以怎样的方式“扩容”?

本文来自微信公众号:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪,头图来源:IC photo


每一年,关于深圳扩容的传闻都会盛行一段时间。在我印象中,这个问题已经讨论有10多年了。尤其每到一些逢五逢十的整数年,传闻变得更加的有模有样。今年是深圳特区四十周年,因此,“扩容论”似乎显得比以往更加的“可靠”。



必须要承认,深圳扩容的背后,存在强大的民意,支撑理据看起来也一直非常充分。官民两界共识性的观点都认为:扩容到东莞、惠州,乃是解决长期以来困扰深圳高成本问题的最有效途径。


而对于买房人而言,一旦扩容落定,房产升值将蔚然大观。为此,近段时间以来(每年也都如此),不少深圳买家已按捺不住杀入东莞、惠州,积极扫货。


也许结论上大家都一致,我这几年来也持续地看好东莞,先后也写过多篇文章。但在逻辑上却完全不同,我并非是一个“扩容论”支持者,而是“都市圈”的支持者。这两者的区别在于:前者是政策逻辑,后者是市场逻辑。


或者说,深圳是否扩容,我认为这不是一个正确的提问,因为这会导致讨论根本无法展开,zz问题怎么谈?谁能知道扩不扩容?何时扩容?如果是基于这样的政策思维去做决策,本质上就是搏概念,是一种政策对赌,这是我们历来所反对的。


正确的提问应当是:假如深圳不(在行政上)“扩容”,临深的价值该怎么判断?哪里更有机会?


1


关于粤港澳大湾区、深莞惠都市圈,从2016年起,我前后已经写了10多篇文章。这些文章,综合下来就一个判断:我们已进入二阶城市化阶段——“大都市圈”时代。(大家平常讨论较多的是第一阶段的城市化——这个阶段表现为,所有的城市都在扩张,所有的城市人口都在流入,所有的城市房价都在上涨)。


而二阶城市化,城市不再是一盘棋的扩张与人口流入,主要会有两个表现。


一,在全国范围内,人口、产业会继续以及加速流入大都市圈,尤以核心城市为显著。其它更多的城市,反而更可能出现收缩。二,在都市圈内部,核心城市的产业和人口会继续以及加速外溢到周边“卫星城”,出现“郊区化”,城市行政边界消融,形成以核心城市为中心的“通勤圈”(此后,再出现“都心回归”)


以上是国外发达城市的普遍历程,大家平常接触比较多的是第一点,但在第二点上,少有人谈。


选择同为东亚圈的日本、韩国的情况做参照(美国也是一样)


日本在1970年代基本完成第一阶段城市化之后,人口“都市圈化”特征显著。即便从2008年开始日本总人口步入负增长,都市圈人口都维持了持续净流入,尤以“东京圈”单极化为最。研究显示,从1974-2014年这30年,日本东京圈的人口迁入量350万人,占全国人口比重升到28.3%,叠加大阪、名古屋两个都市圈,三大都市圈人口达到日本人口的半壁江山。



继续看,这个大周期里有20年的时间过程中,出现了“郊区化”趋势。1975-1995年这20年间,东京都人口持续净流出,出现“空心化”,而临近“三县”出现人口大规模净流入(在1995年之后,又开始“都心回归”)



下图更加清楚,在1960-2010年50年间,东京圈整体人口增加了2倍,但东京都周边三县人口合计增加了4.35倍,都市圈人口增长要远远快于核心城市的人口增长。


(图源:日本中央复建工程咨询株式会社(CFK)董事泽野嘉延,《东京都市圈内轨道交通一体化的建设成果及开发经验》,2015.5)


再看韩国的情况。


看下图,韩国在1980年代完成第一阶段城市化(城市化率逼近70%),从1980-2010年这30年间,包含了首尔、仁川、京畿道的首尔大都市圈人口继续快速增长。在1980年,首尔都市圈的人口为1436万,到2010年增长到2475万,占韩国人口比重的大约一半。


(图源:《首尔都市圈的轨道交通发展及其启示》,胡春斌等,2014)


但其中细查,首尔市人口从1980年的836万增长到2010年的1058万,增幅14%。而同期都市圈两大城市仁川、京畿道人口增幅分别为1.45倍、1.35倍。面积最大的京畿道人口更是后来居上,达到1157万。显见人口在流入大都市圈的同时,在都市圈内部也展开了“郊区化”外溢。



中国的情况,不会有什么例外,而且这个过程已经发生了。2019年,中国的城市化率第一次超过了60%,可以说已经迈入城市化第二阶段的中期了。都市圈化这样的景象已经不再是一种想象,而是铁一般的事实了。


大的方面看,大家注意人口流向四大都市圈的大事实即可——京津冀、长三角、珠三角以及成渝都市圈。比如看下面的2019年的情况,人口净流入最多的10座城市,7个在四大都市圈,如果考虑北京上海控制人口的因素,说服力就更强了,无需多费笔墨。



2


看全国的情况,不如单落地来看深莞惠都市圈,更加有针对性。


我们认为,以上两个特征,在深莞惠是在更快地发生。因为深圳在四个超大城市中,本身规模最小,这使得它比中国任何一个超大城市都更快地走到了扩张与外溢并存的大门口。我个人的判断是,深圳人口、产业郊区化的时刻比我们预想得要提前。


不谈数万平方公里的粤港澳大湾区,我们将深莞惠都市圈与东京圈来做个对比,这两个地域规模都差不多,下面是我自己做的一张图。



核心城市地域、人口对比,深圳和东京差不多,面积都在2000平方公里左右,常住人口都在1400万以内。整体房价上,深圳其实已经超过了东京都,超过接近40%。


整个都市圈范围对比,深莞惠都市圈比东京圈大2000多平方公里,但整体人口比后者少了将近1000万(即便是深圳以2000万人口计算,也还少300多万)。GDP差距就更大了,深莞惠都市圈2019年的GDP大概只相当于东京圈2018年GDP的1/3强,人均GDP大概也只有后者的一半。


数据对比说明了,虽然深圳人口已爆棚,但整个深莞惠都市圈的人口相对于东京圈,依然有不小的增长空间,GDP、人均GDP更是有着巨大的差距。


那么,接下来,如果说未来深莞惠都市圈的人口将继续表现为净增长,会出现什么情况?


从近几年的情况来看,深莞惠三地乃至广东全省累计人口净流入,都是非常确定的事实。比如深圳,过去的5年里,常住人口从1138万增加到1344万,增加200多万人,年均约40万。东莞常住人口也从2015年的825万增加到2019年的846万,增加20多万人。惠州常住人口从2015年的475.5万人增长到2019年的488万人,增幅缓慢。莞惠过去5年来,加起来的人口增加都不及深圳的零头。


但如果往后看,基于下面的事实,我们认为,第二种景象——人口向都市圈范围扩散外溢,将是非常迅速发生的事实。


3


这是基于以下几点的考察:


1. 深圳的建成区已经没有任何扩张的可能。我之前已多次统计过《深圳本可不缺地》,受制于约50%(974平方公里)的生态控制线不可开发,深圳可开发土地空间已近枯竭。至2018年,深圳的建成区面积是930平方公里,离最后枯竭还有约70平方公里。虽然深汕合作区有468平方公里土地可用,但距离过远并不现实。等于是接近“弹尽粮绝”,这也是为什么这些年来,有关深圳扩容预期强烈的重要原因之一。


这意味着深圳要装下更多的产业、人口,在不行政扩容的条件下,只有两条路。一,压缩生态线释放存量土地。二,通过城市更新继续大幅提升容积率。鉴于前者通过的概率极小,过去10年,深圳大体上在走第二条路。


2. 容积率大幅提升有限。


深圳目前常住人口1300多万人,折合建成区人口密度约1.3万人/平方公里。若按民间口径计算,密度约2万人/平方公里。这在全球已经很高了,就算是按全部土地面积计算人口密度——约1万人/平方公里,也很高了。一些观点认为深圳可容纳3000万人,折合建成区约3万人/平方公里。我个人认为,太不现实。



他们也许认为,简单的通过大幅提高容积率,向高空发展,就可以解决人口居住的问题。但是却完全没有考虑到另一层事实:配套哪里来?


过去10年的城市更新实践已经验证,深圳根本没能力提供与住宅开发量相匹配的中小学校、大小医院——这些都需要相当庞大的占地(成本高昂的城市更新根本贡献不出来)。我们只需看为何近年来的城市更新,批建了越来越多的商办、公寓而不是住宅,就会明白这个道理。因为批建商办、公寓,按现行规制,政府可以不提供任何配套,但是批建住宅必须提供。


这反证了,原来我们认为像香港那样提高容积率,就可以容纳更多的人口、产业的设想,一定是不可持续的。或者说,深圳未来人口总规模会达到3000万这我不怀疑,但绝不会在深圳本土这2000平方公里。而且,持续提升容积率会更加恶化深圳日益严重的“大城市病”——交通拥堵、住房紧张、房价高企、产业外迁、空气污染,尤其是高成本,在居住上是高房价,在企业是高厂租。


3. 高房价将长期居高不下


一方面是经济、人口不断的增长,另一方面是土地及住房供应能力不断地下滑。这些决定了,在未来相当长的时间里,我们都要接受深圳房价逐渐香港化的事实。


我将深圳近年来的状态描述为一场“空间战”——生态、居住、产业、教育四方激烈的争抢土地空间,配给哪一方,都意味着另外三方资源空间的萎缩


最新数据显示,深圳的居住用地占建设用地之比是22.6%,显著低于国家标准下限25%(国标为25-40%)。政府的意图是想努力维持工业用地30%的红线不破,50%的生态线不破。那便意味着,有关居住、配套的争抢会变得无比激烈。各位只需看看最近几年,深圳人争抢学位已经达到一个何等畸形的地步,学区房价格已经涨到一个何等夸张的地步,就会认同我的看法。


我们渴望深圳经济又好,环境又美,房价又低。我一个粉丝说,那也是另一种意义上的“不可能三角”,经济越好,人口吸附能力就越强,大城市病就越严重——高房价是大城市病的其中一个显著表征。


以上这三个事实,都会导致一个结论:未来的深圳,人口会继续流入,大城市病会继续加重。无论最终能否实现行政式的“扩容”,深圳的人口、产业都会出现“外迁”。市场自身的运动,会推动深圳更快地打破地理局限,走向都市圈。


这里提供一份至关重要的数据,在2018年底,深圳发布地铁4期工程规划调整,其中明确提到:未来的深圳将按照2300万人口规模、全市工作岗位1500万规模来进行城市规划编制,而预计将向深莞惠边境扩散居住人口规模将达150-200万人。


4


下面,我们来描述深莞惠都市圈的具体特征,虽然我们对这个名词都已经耳熟能详了,但未必清楚它真正的涵义。


1. 深莞惠都市圈是一个经济概念。


我们理解的深莞惠都市圈,并非是一个行政概念,而是一个经济概念。也就是说,无论深圳是否最终行政上扩容,这个都市圈都在形成,也都会形成,没有什么力量能够阻挡。


仍在编制中《深圳市城市总体规划(2016-2035)》已经鲜明注入了这一思想。在2017年10月召开的规划编制试点工作新闻发布会上,深圳官方明确透露,将“参照国际大都市发展经验……在(半径)50公里范围内配置深圳作为都市圈核心城市所应有的资源”。这是非常巨大的变化。



这个意思是,深莞惠(大湾区事实上也是如此)未来将不再各自为政,而是以整个深莞惠作为“一个巨大城市”来进行资源要素的配置。这些资源包括人口、土地、资本、技术等,作为配套,政府需要打通面向三地的常住居民“一视同仁”地提供公共服务——包括医疗、教育、交通等等。


比方说,我之前一直提到,惠州为什么要从深圳抢企业?完全可以引入一个全球最大的迪士尼乐园或者USJ环球影城,批它2000亩地,面向整个深莞惠3000多万人口乃至大湾区1亿人口做生意,既可以利用自身丰富的土地储备和生态资源,也可以形成自身的城市特色,又可以与深圳形成非常好的互补。


2. 深莞惠都市圈将是一个通勤圈。


都市圈实质上是一个通勤概念,来的深莞惠都市圈,会形成“中心区-副中心区-卫星城”这样的一个梯级结构,不会是像东京圈那样的同心圆结构,而是一个扇形结构。比如看下面深圳的组团规划,突出的圈层结构。



按照上述规划,这个都市圈将是一个半径50公里的通勤圈。核心区将是福田-南山-前海宝中,第二阶梯将是以光明、大运为核心的7个“城市副中心”,再向外围扩散,则是临深地区以轨道相连的大量“卫星城”,这些区域将主要以凤岗、塘厦、松山湖等地为主。从外围到核心,构建起“1小时通勤圈”。


3. 这个都市圈是骑在轨道上的。


参考东京圈,这个通勤圈一定是建立在大运量公共轨道交通的基础上,而不是高速公路。目前深圳的公共交通出行负担率只有50%左右,东莞更低只有深圳的一半左右,那将意味着,未来深莞惠要容纳超过东京圈的人口,势必要大幅提升公共交通的出行率。


截至2019年,深圳轨道交通里程为315.72公里,增加19公里。轨道交通线路9条,轨道交通客运总量20.32亿人次(增长7.7%)


我之前比较过,如果单单和东京23区比较,深圳这个轨道里程不算短。但差别在于,都市圈内核心城市与周边城市之间的轨道交通。截至2010年,东京圈的轨道里程就达3600公里,这其中,主体部分是东京和周边的轨道连接,这个量级是整个粤港澳大湾区总和所不能比的。


自然,这也预示了深莞惠都市圈未来的发展方向,目前深圳已经和东莞、惠州之间规划了多条轨道建设,比如通往惠州的14号线、通往凤岗的10号线、通往黄江的12号线、通往松山湖的13号线等等。虽然看起来慢,但是一定是趋势。


5


总结来讲,我们可以来回答开头提出的有关深圳“扩容”的问题,总结为两句话:


1. 倘若深圳实现(行政上的)扩容,那么被纳入深圳版图的区域,显然会估值大升。但谁能获得持续性大发展,依然将取决于市场力量。


如果深圳能“扩容”,那么,答案非常简单,临深地区就类似于深汕合作区一样。短期内,房地产的价值会得到迅速而显著的提升。对于深圳大城市病问题的缓解,也会再起到很明显的正面作用。但是最终,临深具体哪个地方可以跑得更久,跑得更远,依然要取决于那个地方在整个都市圈里的区位价值。


2. 无论深圳是否“扩容”,深莞惠最终都将走向以“1小时轨道通勤圈”为基础的“都市圈”。


未来在深圳生活、工作的人口,将会有数百万规模流向临深地区。这个事实上已经发生,本该更加迅速,之所以表现得还不那么夸张,并非是因为想外溢的人口不多,而是因为:我们的都市圈依然建立在“行政化”的思维之上,三地之间的一体化建设还没能达成共识,尤其是轨道交通建设、公共服务均等化,多年来推进缓慢。一旦上述这些困扰形成解决方案,三地谈妥敲定,轨道建设项目上马,则深圳白领、产业的外迁趋势将会非常迅速地出现。


基于这样的角度,我们可以说,深圳白领在临深地区买房,企业在临深地区买/租写字楼,都是不可阻挡的趋势。政策呼应,去得快一些,政策滞后,去得慢一些,但总归是去。相比于呆在深圳等着房价下跌,临深,是一个“进可攻退可守”的选择——进则搏扩容,退则守外溢。前者可带来爆发,后者可带来稳增,时间快慢而已。


具体到临深哪个区域将会更加受益于这个都市圈的发展,我们下回分解。


本文来自微信公众号:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪

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