虎嗅注：年轻人资金有限，背负着巨大生活压力的同时，大多人又对生活品质有所要求，当窘迫的口袋遇上“品质生活”，两者的矛盾在买房时，变得尤为突出。那么年轻人在资金有限的情况下，第一套房产到底该如何选择（不差钱的主儿请随意）？本文作者通过观察、分析给出了自己的建议，文章仅代表作者个人观点，并不构成任何投资建议。

本文来自微信公众号： 住颜（ID：xiaonuandejia），作者： 李星河，题图来自：视觉中国

我们今天讨论一个大家都很关心的话题：年轻人资金有限，第一套房到底是买核心区，还是郊区的大房子？

这话题其实有点无奈，现在年轻人都讲消费升级，过有品质的生活，但等到真要买房时，竟要在老破小和郊区房子间做抉择。

老破小，听名字就头疼。环境差，楼道画满的电话号码，看得人犯密集恐惧症；质量差，漏水、隔音不好。空间小，养孩子很麻烦。好处是，地段好，上班方便。

郊区大房子刚好相反。多是新小区，很有设计感，绿荫环绕小桥流水。物业服务也好，家里坏了东西，师傅随叫随到。但离市中心太远，来回通勤要三四个小时。

两个选项似乎各有利弊，很多人因此纠结，甚至因此一次次错过买房上车的机会。

到底怎么选？我们的建议是：先买核心区老破小好好工作，等手头宽裕了再换房。

“老破小”的价值

很多人理解房子只是用来住的，这话只说对了一半。房子除了有居住属性，还有金融属性，通俗来讲就是保值增值。在中国，城市的房子还被赋予了更多意义，比如有机会落户、享受城市教育资源等等。

我们之所以建议先选“老破小”，正是因为“老破小”更能保值增值。

有人可能会质疑，凭什么？很简单，凭供需关系。

从供给角度来看，房地产发展20多年，老破小所在核心区的土地供给已极其有限。

比如北京，核心区几乎没有新房供应，开发主力都外移到大兴、顺义、房山等区。很多人会被这外扩吓到，认为供给增加，房价会跌。但房子的特殊性在于，无论外围怎么扩，核心区的房子就那么多，供给已经恒定。

再看需求，需求刚性十足。我们都知道，2016年以来政府对楼市进行了严厉调控，包括限购、限贷、限价、限售、限商所谓“五限”。不过，核心区房价这几年十分抗跌。

还是以北京为例，2017年至今，作为核心区的北京西城、海淀区均价下跌不足7%。而远郊的房山、门头沟、石景山区跌幅均超过20%。被称为北京“睡城”的河北小镇燕郊跌幅更是超过30%。

供给不足，需求刚性，核心区的房子即使不涨，深跌概率很小。所以，从保值增值的角度来看，核心区的“老破小”更值得买。

郊区的尴尬

文章开头谈到，买老破小只是权宜之计，未来有条件一定要换核心区大房子。但换房最尴尬的事，莫过于手里房子和目标房子的价差越来越大。

这种情况经常发生。最典型的就是刚才谈到的北京核心区和远郊价差扩大。

我们可以再看几个例子。

比如上海奉贤区的海湾镇，与市中心相距46公里，曾梦想打造出世界第九湾。2010年时，行情一度火爆，楼盘均价达到1.2万。但是，10年过去了，由于自身产业没有发展起来，到现在，海湾镇的房价还在一万多元徘徊，完全没有赶上这一大波上海房价上涨的行情。

就连三线城市临沂也有类似的情况，市中心和郊区的房产差距从2011年的40%变成了60%。

为什么价差会扩大？这个现象和“城市”的本质密切相关。

城市本质是一张功能网。在这套网络中，最有价值的是网络节点，比如城市的核心商圈、学校、交通干线交汇点。这些节点，把人和各种基础设施、功能机构紧密连接。

离节点越近，你和这个城市的链接就越紧密，能耗也越小，效率越高。离节点越远，能耗会加大，效率会减损。如果觉得不好理解，就想想通勤路上你打的哈欠。

2019年，中国人均GDP已经超过1万美元，这意味中国已经成为高收入、人力资本密集的中产型国家。此外，回顾历史，世界上几乎所有高收入国家，在“万元美金”这个节点，都会经历一次人口对城市的“再选择”——从小城市汇聚到中大城市。

可以预见，未来大城市网络只会越来越精密，人与人之间的协作会越来越复杂。

在这一精密的城市网下，很多人会从网中汲取能量，收入不断提高，这意味着许多人的时间会越来越值钱。在这种背景下，人们对城市“便利”的需求会不断增强。

从居住的角度来讲，哪里最便利？当然是离学校、医院、商圈近的地方。所以，未来城市网络节点附近的溢价只会越来越高。而远离节点的区域，价值将持续走弱。这是为什么核心区和郊区的房价差距越拉越大的真正原因。

最后的话

英国地产大亨哈罗德·萨缪尔说过这么一句话，“选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置，还是位置”。对年轻人来讲，初期买“老破小”心里肯定憋屈。但这只是人生跃迁的一个跳板。只要这跳板能保值增值，就不会拖累下一次换房。未来更重要的是好好奋斗，不断提升个人价值，唯有如此才能真正实现换房目标。

本文来自微信公众号： 住颜（ID：xiaonuandejia），作者： 李星河