一切为了债权人，万科上了泰禾的“船”

作者 | 朱虚侯

题图 | 视觉中国

“孙宏斌轮”这一次没有出现。

地产界但凡有接盘，总有人首先想到孙宏斌。

黄其森不是没有想到过孙宏斌，只不过在贾跃亭身上栽过跟头之后，孙宏斌变了，变得不再那么轻易“上船”了。

更深刻的原因在于当下的地产江湖，“船”很多，“船票”却就那么几张，孙宏斌发现自己手上的“船票”忽然间更值钱了。

万科从来就就不在乎“船”的价值，因为万科就是这片海最值钱的“船”。

如果有人不认可这个论断，宝能姚员外第一个跳出来反对。从2015年7月首次增持到今年3月万科年报发布，近5年时间里，宝能以451亿元投入，从万科身上赚取的收益超过415.77亿元。

在“艨艟巨舰”万科面前，泰禾恐怕只能算作一条四处漏风的“舢板”。如今，“舢板”想让“巨舰”丢下一只“救生艇”，带自己驶出这片暗礁与险滩。

万科看了一圈泰禾的债权人，点头应允。

“铁金库”效应

“铁金库”（Iron Bank of Braavos）的使者踏上维斯特洛大陆的那一刻，任何坐在“铁王座”上的君王都不得不低下高贵的头颅。

布拉佛斯人的钱很昂贵，昂贵到不还钱的人都下台了。

黄其森不想下台，现在看来，泰禾的债权人也没想他下台，他们没有另外扶植新的“代理人”，而是找来了“白武士”。

7月30日，泰禾投资、黄其森与海南万益签署《股权框架协议》，泰禾投资拟将持有泰禾集团的19.9%股份转让给海南万益，每股作价4.9元，总对价24.3亿元。

交易完成后，“白武士”万科将成为泰禾集团二股东，而泰禾实控人黄其森仍然是大股东。

就像“权游”里登上铁王座的瑟曦女王用铁金库的巨额贷款请来雇佣兵“黄金团”一样，泰禾的债权人也需要一个能确保他们的债权得到偿还的“黄金团”。

谁是泰禾的布拉佛斯放贷人？

在将于年内到期的555.11亿元债务中，信托占据的比重最高达到46.64%，年内到期金额258.92亿元。其次是资管公司，137.66亿元占比24.8%。公司债和银行贷款分列第三、四位，也有分别超过12%以上的占比。

截至7月7日泰禾披露的已到期未偿付债务金额已上升至270.65亿元，占其近一年经审计归母净资产的137.38%。

而在2019年底泰禾的逾期债务尚只有48.62亿元，占其归母净资产的比重也只有24.68%。

难道仅仅过了半年时间，泰禾连所有家当都抵上也不够偿还违约债务本金了？

更糟糕的是，泰禾债务黑洞的堤坝仍没有短期内堵住缺口的迹象。8月1日，泰禾公告“18泰禾01”逾期，涉及本息合计15.55亿元。实际上这笔债券还没有纳入7月7日披露的共计270.65亿元的总违约债务金额中，因而按照当时的统计，泰禾已违约债务占年内到期债务的比重为48.76%，尚未过半。

但是加上已逾期的“18泰禾01”之后，泰禾已违约债务占年内到期债务的比重则首次超过50%。本就不富裕的“家庭”，雪上加霜。

泰禾的债权人现在最大的心愿是成为一道闪电，这样跑得能比雷快一点。

如果时间能倒回，江苏银行一定不会如此轻易地就成为泰禾的“紧密联合体”。

2016年10月13日，江苏银行与泰禾集团举行战略合作签约仪式，亲自出席的黄其森谈笑风生，挥舞着大手融来了100+50亿元授信，也换来了一句江苏银行的承诺：

提供全面的金融支持，成为泰禾集团坚实的金融后盾。

5天后，在同一间会议室，又来了一波银行家。出手更为阔绰的大连银行一张口就是：

200亿元授信和一句“坚实的金融后盾”。 

一直将泰禾集团列为重点融资授信客户的渤海银行登门更早，2016年8月就在北京泰禾中国院子里敲下了一笔不低于150亿元的授信。而在此之前，渤海银行已经向泰禾提供了累计60.5亿元的融资额度。

彼时在银行家们眼里，“闽系第一房企”泰禾贵不可言。

甚至直到2018年与2019年，上海银行、建行福建分行还分别与泰禾签下200亿元、100亿元的综合授信。

信托自然也想分享这“财富的盛宴”。

2018年11月，泰禾与光大信托、招商银行三方签署战略合作协议。

老道的招商银行只是虚晃一枪，没有做出任何授信额度的公开表示，只是表示将在融资等方面提供支持。而光大信托则视泰禾为“一个有责任心的企业”，为其提供200亿元授信还不够，还要再给泰禾冠上一顶“五品”的帽子：

有品质、有品位、有品性、有品格、有品牌。

据第一财经的统计，包括西部信托、爱建信托、中信信托等在内的近20家信托公司为泰禾集团提供了股权质押和信托融资，也就是说全国68家信托公司中有近三分之一为泰禾提供了融资支持。

蹊跷的是，除了爱建信托，再无一家民营信托为泰禾融资，或许同为道中人，泰禾的玩法入不了这些民营信托的法眼。又或者信托江湖早已划分了势力范围，泰禾的“蛋糕”自有一波放贷人分享，而其他民营信托则独占别的“甜品”，比如从公开信息来看，安信信托、四川信托就不曾涉猎泰禾分毫。

或许这也只是冰山一角。

2016年至2018年，泰禾集团融资总额狂飙突进，从754亿元扩张至1354亿元和1375亿元。而新增的融资额基本都来自非银融资渠道，仅2017年一年非银融资就新增560亿元，同比上涨2倍。

“白武士”与“野蛮人”

有了“铁金库”的加持，黄其森的胆气更加过人。

2017年12月22日，黄其森公开宣称 “2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元”。

当时泰禾虽未到披露全年业绩的时间，但首次进入“千亿俱乐部”的喜悦已经充盈在黄其森颅内多时，像任何一位房产大亨一样，黄其森并不愿独享这份快乐。

黄老板一时兴起的“快人快语”没有逃得过交易所的审视，很快问询函下来了，提问泰禾“2000亿目标销售额”和降低负债率目标是不是对全体股东的业绩承诺。

黄其森

挨过圣诞节，泰禾的回复函出来了，总结下来就一句话：

2000个小目标和1个小目标都是目标，不要太当真。 

已经急吼吼满仓泰禾的散户们看完回复函后也说了一句话：

几个菜啊？ 

其实黄老板的“目标论”哪里是说给A股的散户们挺听的，他的目标受众是信托大佬和银行家们。

在2000亿业绩目标之后，黄老板还说了一句话，公司在手银行授信额度751亿元，剩余479亿元。

各位老板，可以充值了。 

2018年民营企业“债务危机”一轮高过一轮，银行家们也收缩了防线。

到2018年底的时候，泰禾仅完成了1300亿元的销售额，离2000亿元的目标相去甚远。迟迟等不来“充值”的泰禾在2019年更是直接砍掉500亿元销售额，滑到800多亿元。

再到2020年上半年，泰禾集团的销售额急剧坠落至254亿元，仅有去年同期的一半，更是跌出房企50强榜单，再也没有当年“闽系第一房企”的光环笼罩了。

苦苦硬撑的泰禾没有等来“铁金库”的使者，只好转而把目光引向“战投”。

5月13日，泰禾公告称正在筹划引入战投，相关交易可能涉及公司控制权的变更。

这是公开信息层面上泰禾首次承认引入战投，而在此前则不断有信达、华侨城、保利、融创、金茂、厦门国贸等接盘泰禾的消息传出。

可是打着“白武士”旗号来的这些所谓战投，在泰禾眼中或多或少都有“野蛮人”的影子，比如提出五折收购方案的融创。

早在2019年，黄其森就公开表示，引入战投的前提是要能跟泰禾的业务协同发展，双方能够“门当户对、志同道合”。

“门当户对”这个词打动了万科。“宝万之争”伤痕犹在，“不配”之声言犹在耳，谁说地产圈没有鄙视链？

公认的“地产一哥”足以撑得起任何一家房企战投的门面，没有比万科的身份更能彰显黄其森面子的地产企业了，哪怕是以失了里子为代价。

昭告天下的泰禾7月30日公告明白无误地划了两条杠杠：

1、泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，能支持泰禾可持续经营，且得到泰禾与万科一致认可；

2、万科对泰禾完成尽调，且就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营重大问题或重大不利变化。

翻译过来说就是，泰禾的债务泰禾自己扛，未来有雷自己顶。

泰禾已经无所谓了，万科来或者不来，债务都背在自己身上。关键的一票掌握在泰禾债权人手中，要实现泰禾持续经营势必要甩包袱，而这个包袱就是泰禾待偿还债务的本息，本金也许能还上，利息恐怕就难说了。以及更直接的，得让泰禾喘口气，555亿元的年内到期债务是不是可以延后，已经违约的债务是不是可以冲销所有违约金，或者分期偿还？

曾经对“门口的野蛮人”深恶痛绝的万科做起“白武士”来，却也没有一点仁慈之心。

有人说，如果泰禾能自己搞定债务重组，还要引入战投作甚？仅凭万科的24亿元资金就能化解近在眼前的数百亿债务危局？

答案是能。

因为相中万科的不是泰禾，而是泰禾的债权人。

布拉佛斯的银行家们极为擅长阿基米德杠杆原理，泰禾是那个支点，而万科就是那根杠杆。