深圳拥有了都市圈的轨道主导权-虎嗅网

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，题图来自：视觉中国

今天大家都在刷屏交通运输部的一份文件——《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》，我们来解读一下。重复的信息我们就不赘述了，相关的背景以及这些线路的信息，推荐大家看我过往的一些判断。

《深圳东莞未来5年地铁通勤圈全解读》
《深圳划定刚需未来五年买房路线图》
《都市圈内中小城市的“第二次机遇”》
《深圳通往惠州的地铁终会开通》
《都市圈买房新逻辑：重新定义深圳》

首先，它的来源是去年底交通运输部的一份通知——《关于开展交通强国建设试点工作的通知》（2019.12）。里面提到，1~2年取得“试点任务的阶段性成果”，3~5年取得“相对完善的系统性成果”。深圳是试点城市之一，说白了，就是放权，也可视为是给深圳的“大礼包”之组成。

其次，这是一个深圳打造“交通强市”的综合内容，包含了机场、轨道、港口、信息化。其中，机场、轨道的表述最重要。

在机场方面，强化深圳的“航权”，增加深圳国际航线配置，“探索在深圳设立大湾区联合管制中心”。这些，很容易让人联想到多年来深圳机场地位偏低，与广州、香港机场之间的竞争恩怨。即是说，上层顺应深圳要求提高自身国际航空地位的呼声，鼓励展开对等竞争。这个对于深圳迈向“全球标杆城市”，是很重要的一步。这一点，一点都不比轨道建设弱，很多人都忽略了。

但我们今天重点讲轨道建设，这个和房地产的关系最直接。

文件里谈到：

通过1~2年时间……深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。

通过3~5年时间，深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营……深莞惠都市圈轨道交通和站城一体化规划、建设、运营机制进一步优化，衔接水平全面提升，支撑区域高效联动发展。

我们重点做出以下几点认识（关于深莞惠轨道网络规划的全貌，大家可以认真看封面图，那是深圳2017年发布的轨道交通线网规划）：

1. 深圳实现了都市圈轨道规划的主导权。

深莞惠都市圈轨道建设的推进缓慢，尤以14号线命运多舛为代表，最核心原因就是行政壁垒——这也是我们之前判断大湾区能否成功的最大障碍。我们的体制没有顺应城市走到了“都市圈时代”的需要，导致深圳虽是超大城市但像个鳖一样只能窝着自己搞自己。这个顶层障碍在于：之前的城市发展思路一直是立足发展中小城市而非发展大都市圈，这个思路是和超大城市的外溢辐射有重大冲突的。这一点在近几年才开始明显转向，在轨道建设上，发改委去年初才发文支持“都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市（镇）延伸”。今年，我们也才看到，省里、中央都在支持深圳“扩权”——如《学习时报》前段发文，支持深圳“主导（都市圈的）规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等”。

很多人问，为什么深圳轨道拉到东莞惠州这么难，根子就在此。比如深圳和东莞，两边是各干各的，嘴上说的很好要协同，但实际上不是。而14号线更典型，典型在惠州没有资格去建地铁（不满足“333”要求），而深圳也不能把惠阳段打包到深圳的轨道规划里，最后变成深圳4期轨道建设也受影响，惠州地铁网也得重新划。

这几年，上层就是在理顺那些根子上的事儿。而落地到深圳，就变成了上面文件里说的，深圳现在可以把那几条临深轨道线“纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划”了。由深圳来主导，就是把深莞惠三地视作“一个超大城市”，去进行包括人口在内的要素配置。接下来，再去发改委申报轨道建设，就是深圳打包一起搞了。名正言顺，虽然现在即便快速推进也为时稍晚，但总算方向清晰了。

2. 规划建设的启动。

以上5条轨道线——6号线支线、10、11、14、22号线，一个共同特征，都是通勤轨道线，未来的1小时通勤圈。我想确定这些线路，深圳的申报部门事前一定是做了非常充分的评估。因此，这些线路所经过的区域，也清晰的释放了一个信号：它们将是深莞惠未来5年最优先的发展区域——黄江、凤岗、长安、塘厦、惠阳。这也是深圳白领一族要出城置业，最应该首先关注的信息。

但这五条线里，又各有不同。6号线支线按原计划要在2022年开通的，现在看有延后的风险。但这条线是目前为止计划最清晰，也有可能最快的一条线，参照上述系列文章，黄江是“第一股”，现在还是。这个对于未来要在光明工作的同学，很有帮助，光明的价格这两年蹿得比较快，有些同学可能需要在黄江给自己找个家。

其它几条线，都纳入到了5期轨道规划，未来1~2年内启动建设。坦白说，从规划到落地到开通，这个时间还是不确定的。主要是因为：深圳最新版的城市总体规划还没有公布、深圳的5期轨道建设规划也没有公布、三地利益的重新协调等等，咱也不清楚这些前提条件会否影响到进度，保守点估计它会影响。但有一点好，这些线路其实规划的比较早，很多站点都定了，比如10号线凤岗的几个站、14号线惠阳的几个站。这些站点料想不会再有大变化，对于大家买房的指引是个好事。

当然，还要加上松山湖线——深圳的13号线，这条线非常高科技，但看起来也会比较慢。松山湖不靠这条线，房价已经冲到了5万多。后台粉丝今天发给我的照片，松山湖长城世家楼下的挂盘价。

3. 白领怎么理解临深。

以上是谈我们对文件的理解，落地到房地产，围绕着上述区域的最新动态，绕不开一个老话题：深圳的白领该怎么去看那些临深地？

我们之前发了临深的选盘策略：5分钟轨道步行圈+1小时轨道通勤圈。但是前提是，你要不要决定去临深？这个，现在有很大分歧。我个人的观点是：年轻人不要去住到临深，但是上有老下有小的白领同学，要认真考虑去临深买一套房。

首先，不需要有任何怀疑，深莞惠之间未来的轨道会很挤。我们看两个数据，中规院深圳分院前段时间的报告显示：深莞惠三地日通勤量达到60万人次，深莞之间34万人次，深惠、莞惠之间也在13万人次以上。

《深圳市轨道交通线网规划（2016~2035）》中预测：深莞惠远期通勤出行666万人人次/日，要平衡150~200万人口到莞惠边境，轨道分担率要达到65%~70%。

如此测算，则深莞惠未来的城际铁路和地铁上每天要乘坐至少数十万乃至百多万的通勤族。现在没有，是因为地铁没有拉过去，但是如果大家看看深圳人为了房价那个惨样子，就会认同我的看法。

结合其它因素分析，我认为在东莞的轨道通勤优先区域，深圳的白领应该早点过去占个坑。深圳白领未来能否买得起东莞，我觉得都未必。惠州还是相当的安全，是个宝地，地大房子多，特产就是土地，适合收入更低一层的白领人群。如果是实际需要，没有必要痴痴等待深圳房价下跌，在轨道沿线买下一套，在深圳慢慢申请政策房就好了。事实上，后台很多同学早早的都去了惠阳，并非为了炒房，而是为了给自己留一条退路。

4. 判断与政策。

这部分更多适合有资产配置/投资需求的同学，我一直以来的理念是：判断一定要行于政策之前，否则你就要接受买高价。为什么？是因为政策最终一定会呼应市场逻辑，不呼应市场逻辑的政策最终走不下去。所以，在2017年，我们提出判断：临深会在未来5年大变，从原来的一个炒作地变成一个刚需地。3年过去，坦白讲都市圈轨道建设推进得有点慢，但是这个逻辑越来越被确认为市场共识，现在看，它会在未来的2年内超速加快。

同时，我们在深圳通往惠阳的14号线流产时也提出，可以乐观一些（参照上述文章）。今天的政策，也可以说是定了大方向。

政策，都是来验证判断而不是指导行动的，不能跟在政策后面吃灰。所以，当这次这样的政策出台，你就会看到，受益的地段有机会会涨价，那些早期买入者就可以坐轿子。但你现在跟过去，就要接受那里的房主涨价钱。对于很多投资者而言，这种体验是很糟糕的。

但是如此选择，的确有风险，需要自己承担。不是所有人都“能持”，蒙查查杀过去熬好几年，体验也很糟糕。要承认，很多次，你的买入逻辑不一定会被市场很快兑现，那充满了不确定，那种情况下，人会怀疑自己的能力和眼光。

怎么去规避这种风险，我们在上一篇文章《大礼包的落空》里谈过了，你在买入之前，要再三检查你的逻辑是否完整，如果是，那么择时便不是非常紧要的问题。谁能做到，恰恰在它大涨之前买入呢？

附：一些地铁规划线路（注：这些线路为公开信息，有些时间较早，可能会存在线路、站名等等改变，只做粗略参考）。