为什么绿地掉队了？

本文来自微信公众号：住颜（ID：xiaonuandejia），作者：李星河，题图来自：视觉中国

2012年7月，最新《财富》世界500强名单上，又增加了 12 张中国新面孔。

这12张面孔中，有一家叫绿地的上海房企格外惹人关注，这是国内第一家上榜的房企。

那年，它刚好成立20年，还出了本书。

绿地的前20年不像万科，长年盘踞住宅地产界的标杆位置；也没有万达广场四处开花的风光无限。

但92年成立的绿地，却在2012年超越了这两家早在1988年就涉水地产的大鳄 ，率先以房企身份，进入“全球最大”的序列。

2015年8月18日，这位“地产一哥“成功借壳上市，当日开盘市值超过3000亿元，超过万科成为当时市值最大的中国房地产商。

不过，那是它最高光的时刻。

几年过去，绿地不是500强唯一的房企，在地产界的规模也不是最大。

前两天，红彤彤的8月的房企销售规模排名出炉，绿地只排在第7位，销售金额只有碧桂园的3成。

更悲哀的是，绿地股价像条虫，一直趴在地位。即便在16～17年地产股暴涨的年份，绿地像个局外人彻底缺席。

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要问绿地为什么会掉队？不得不提多元扩张和投资谨慎。

2016年，绿地掌门人张玉良公开表示，作为一家大规模企业，把业务单一放在房地产上，是非常危险的，所以它需要向关联的产业转移。

“我们现在发展的这些相关产业都是为了进一步做强主业，无论是大基建、大消费还是大金融，彼此是相互协同发展的，所以我们认为坚持做强主业的同时，要培育关联产业，而且要形成千亿级的产业板块，这是我们所追求的。”

可以看出，张玉良搞多元化的决心很坚定。

但是，在资金一定的情况下，企业加大在其他领域的投资力度，这必然将影响企业在地产板块的表现。

在绿地推进多元化过程中，尤其重视大基建业务，不断地通过国企混改，扩大大基建业务的规模。

过去五年内，绿地多次采用国企混改的模式扩大基建板块， 比如 2015 年开始分别对贵州建工、江苏省建、西安建工等进行混改。

然而，基建业务规模的扩大，只带来了绿地营收的增长，并未带来盈利能力的提升。

2015 年建筑与房地产收入比值为 0.43，到了2019 年，比值已经达到 0.97。

也就是说，建筑相关业务产生的营业收入规模已逼近房地产开发业务。

数据来源：公司财报

但是，基建板块虽然规模不断扩大，营业收入也稳定增长，但是其毛利润率较低，2015～2019 年，绿地的建筑及相关业务的毛利润率最大值只有6.18%，且毛利润率呈下行趋势。

数据来源：公司财报

综合来看，企业不断地推进基建板块的建设，但是基建方面并没有给企业带来高额的投资回报。

再来看投资谨慎。

从全国房地产行业的成交数据可以发现，2015～2017 年全国住宅市场成交急剧增长，从47万亿飙涨到76万亿，涨了近60%。

但是对比绿地的投资表现，我们发现，绿地在这个阶段房地产开发的投资力度保守。

2015-2017 年绿地在房地产开发方面的投销比（权益拿地面积/权益销售面积）分别为 0.54，0.75 和 0.82，虽然投销比逐步增加，但在那疯狂几年，投销比小于0.8都属于谨慎型。拿地狂人融创2016年投销比高达7.03，拿地面积是当年销售面积的7倍。

所以，在投资谨慎的情况下，绿地地产业绩增速低于同行业是可以预见的。

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说完了绿地掉队，我们再来聊聊绿地股价。股民苦绿地股价久矣，甚至有人希望它改名“红地”。

改名字是没戏了，绿地1992年成立，是老牌上海国企。之所以叫绿地，是因为它早期承担了一部分上海市的绿化任务，这么深的渊源，还是期盼它自身基本面改善吧。基本面不变，股价只能是条虫。

绿地基本面，确实堪忧。销售规模虽掉队，但是负债压力和现金流紧张程度倒是相当靠前。

今年上半年，绿地资产总额为1.17万亿元，负债你猜多少？1.03万亿！资产负债率为88.51%。

如果把时间维度拉长来看，2011年末～2019年末，绿地资产负债率已由62.44%上升至88.53%，9年内涨幅超25个百分点。

不过，房企的卖房的预收账款是算入负债的，最终会转化为收入，看资产负债率不太准确。

相比之下，净负债率（有息负债-现金/净资产）可以更深刻、真实地反映房企杠杆使用情况及资金链安全状况。

今年上半年，绿地有息负债约为3298.4亿元，比2019年末增加365亿元，这导致该公司净负债率有所上升。

截至2020年6底，其净负债率为180.3%，比2019年末上涨约25个百分点。

而同在TOP10，稳健经营者如万科、保利，净负债率只有34.84%，56.91%。

数据来源：国泰君安

那么，公司账上钱足够还债么？

截至今年6 月 30 日，绿地账上货币资金为 872.5 亿元，比2019 年末减少 16.5 亿元，账上现金和一年内到期的有息债务比值只有0.72，完全覆盖不住一年内的债务。

所以，今年绿地的现金流会极度紧张。

在过去，企业现金压力大时，往往会借新债还旧债。不过最近政策开始趋严。

8月15日，21世纪经济报道，监管部门出台政策收紧房地产融资，新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档，并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增长。

具体来看这三条红线一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的操作目标。

如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

而有两项、一项和没有超出阙值的公司，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

绿地赫然在红色之列，想加杠杆借新还旧是没戏了。股价想起来，更难。

最后的话

总的来看，绿地这两年搞多元化业务发展，效果一般，但弄得一身负债，还把地产业务耽误了。

其实，做多元化没有问题。

英国管理学家查尔斯·汉迪在他的《第二曲线》中谈到：应该在老业务形势向好、衰退开始前，就考虑第二曲线（新业务）。这样在未来才不至于被动。

但是，新业务必须要有颠覆性和创新性，搞一堆毛利不到5%的传统业务，这不叫多元化。

好消息是，绿地又要新一轮混改了，只是不知新入局者，能否帮助绿地找到真正的第二曲线。

本文来自微信公众号：住颜（ID：xiaonuandejia），作者：李星河