你有没有被精装房狠狠地坑过？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，原文标题：《“有的精装房好坑啊，几乎要打掉重装。”》，头图：视觉中国

你见过最惨的精装房交房现场是怎样的？

纸板门，薄到一戳就破：

卫生间还没入住就开始漏水：

漏水还没完，等入住后发现卫生间还会长蘑菇：

很多精装房，交房是这样的一幅场景：

高价买精装，收到安置房，这就是如今很多所谓精装修的质量。

前年住建部印发了38项工程建设规范，其中要求新建住宅都要全装修交付，比例从30%增至100%。全国一手房精装房比例逐年提升，在上海，外环内新盘无毛坯，全精装。

（来源：国泰君安证券研究，陶城报）

这意味着未来想买一手房，大多数人只能买开发商做的精装房。步子迈得太快容易那啥，如今楼市维权最多的产品，亦是精装房，几乎每年都要上一次315晚会。

你也肯定听周边朋友这样抱怨过：买的精装房好坑啊，几乎要打掉重装了。

在楼市全装修的浪潮下，这两年精装房的很多问题像冰山出水面，漫漫浮现，到底是哪里出了问题？

01

精装抬高单价无可厚非，但有几种情况是动机不纯的。什么叫做动机不纯呢？大概给大家列举一下。

一手房限价，土地成本上升，在房价里地价占比50%以上甚至占比70%-80%，这样的情况下， 产生了动机不纯的减配精装房。很多城市土拍的时候，既限制了土拍价格，又限制了未来开发商能卖的房价，被双限后，只能在精装部分找利润。

最极端的例子是这样的，地价6000多，房价只能卖到8000多，开发商一定是把精装利润做到尽可能大，才能回本。

小房企在限价周期里第一次做精装

最大的坑没商量，赤裸裸地是为抓更多的利润和回款。精装标准如果3000~5000元/平，实际材料成本500~800元/平，中间的差价成为了利润空间。

另一部分是精装和毛坯是分开贷款 ，要签两份合同，并且首付比例更高，比如毛坯部分20%，精装部分30%~40%，热门项目甚至要精装全款买房.

一些动机不纯的精装房就这样诞生了，实际上你得到的是简装的成品房，是没有实际交付过精装房的小开发商，外包给装修公司去做的。

限价周期里房子，购房者应该完全明白，精装修其实就是为了提高单价，当然动机不纯。

不过话说回来，如果在限价很严格的周期里，买到一二手房严重倒挂的房子，起码对于精装修，可以不必抱有那么大的期待，因为这也是一个愿打，一个愿挨。

但最可气的是什么？

前期业主精装发现槽点太多，后期开发商担心维权，或遇到市场不好，二期又改回毛坯，一买就降价，你说买了精装房的前期业主惨不惨？

来自大房企的降维打击精装房，不可信

同样是大房企来到二三线城市，同系列的产品可能会降标准，虽然在营销上可能会大肆渲染，我们的XX系产品在北上广是顶级豪宅。

但是对不起，一个房价2万，和另一个房价8万的产品。它们虽然叫同一个名字，甚至还可能效果图、户型、样板间都长得一样，也绝不可能是同样品质的精装房

开发商在三四线的装修标准定价有着自己的逻辑，不同的产品线对应不同的标准，这也意味着不同的成本。并且当精装标准下降你会发现小区的景观、物业、立面、会所也都会跟着全面降低，降配的蝴蝶效应。

（来源：CCTV2）

看到太多例子，比如当初宣传的五重园林，后来交付的是绿化过于简单，以草和小直径灌木为主的简单园林

这也是为什么现在大部分减配精装房产生的原因，从土地端、价格端、成本端，不论哪个环节看，都逃不过降配的魔咒

所以我们要认清这最大的三种坑：

1）土地成本严格限价，甚至是地王的精装房，谨慎买；

2）小开发商在限价周期，第一次做的精装房，不要买；

3）动不动对标其他豪宅同系产品的精装房，不可信。

02

以上三种精装房，从交付标准开始，坑你没商量。

目前大多数精装房都会在看样板间的时候，公示精装标准和实际交付标准，会有比较微妙的区别。但是很多时候，品牌明确但是材料不明确，导致最后货不对板。

高端低配现象在开发商精装房里最常见不过了，样板间挂的是大牌，交付的是大牌的低端款，以次充好。甚至有些原材料没办法匹配的情况，然后在样板房做出说明“仅供参考，不是实际交付标准”。在装修品牌里，会写着或为同档次品牌，或者鸡贼的写成“如无此品牌，可以用其他类似品牌代替”。

即使是同一品牌，不同产品之间差价很大，比如西门子、博世、嘉格纳都是德国家电旗下品牌，却完全是三个不同的档次。

再说了，同品牌的不同型号产品差别有多大，比如同是科勒的马桶，价格相差几千到几万不等，质量和观感也存在很大差别。

这个同等或者类似，其实就是在玩文字游戏，知道就算有货，开发商替换成其他品牌，其实购房者也是哑巴吃黄莲。

03

精装房没选好，真的是实惨。设计师的审美，不一定符合业主的审美。

比如杭州这群小区业主一样，原来装修费就100万，自掏200万砸掉重装后，等于自费300万重新装修。

倒不是因为装修质量差，而是因为开发商的统一装修，不符合自己的口味。不是人傻钱多，而是有些设计师的审美，你真的不懂啊。

这种大理石地面、水晶大花灯、超具视觉冲击力的背景墙，全屋猪肝红的地板，还时常会在样板间里出现：

现在都2021年了，90后都已经三十岁了，有些精装房的设计审美还停留在十年前，看起来是爸妈特别喜欢的房子：

有些人可能会说，可以用后期软装来改变审美差的问题呀。

装修房最惨的一点，你想改个什么，都得拆。最难改最让业主头疼的还不是装修风格，而是一些不人性化的奇葩室内设计。

大家都知道大部分精装房是不带软装的嘛。等到业主真正开始添置家具的时候，会发现主卧竟然放不下两个床头柜，因为尺寸没有做到严丝合缝：

床和床头柜都放进去之后，靠近床头柜的那扇衣柜的门，却无法打开：

更奇葩的是这样的，厨房设计了一个可以放下双开门冰箱的位置，当你按照预留的尺寸买回来一个冰箱之后，发现……设计师为厨房推拉门留的宽度，冰箱根本进不去，简直鬼才设计：

飘窗出现很莫名其妙的栏杆，又丑又不实用。

还有最新的一些吐槽点是，家里预留的插座少的可怜，楼板薄，隔音效果也差得可怜，甚至邻居起来上厕所抽水马桶的声音，都听得一清二楚。

很多房子交房后，你会发现，很多地方硬是多出一根柱子或者一道梁，房子不美观，或者实用性变差

花了很多积蓄买的房子，这不是实惨是什么？

04

实际上，如今高周转房地产的时间和经济成本，都决定了精装房很难靠谱。

首先说时间，交房非常赶，我曾听说过开发商拿到地后，要求项目上三个月造好售楼部，抓紧时间卖房的说法。因为资金成本高、地价高，需要抓紧回款、交房，那同样的在装修上，亦是如此的高周转。

即便你买了毛坯房，找了工人装修，也很可能会掉进装修的坑，更别说精装房了。

看一个数据。在我国装修相关企业中，有20万家经营异常，1.8万家有严重违法行为，2019年，装修相关企业被执行人信息数量超过15.4万次。

（来源：天眼查）

这个骇人的数字告诉我们，劣质精装房成为躲不过的坑，已经不是稀奇的事。

由开发商统一装修，另一个是业主装修，那么监工这个角色就从开发商变成了业主。一般的装修工人从心理上说，没有了业主的亲自监工，也会放松对自己的要求，想让开发商费时费力盯着全部房子的装修，其实也不太可能。

不过好在现在有些城市，已经在试点推出精装房先验房后交付的“预验房制”，让整个市场更加良性。

国内精装房还在起步阶段，任何事物在快速发展期都会有这样那样的问题，但愿未来有更严格的规章去规范整个市场。

当一手项目比较稀缺的时候，自然开发商是不愿意花心思造产品的，因为明知道降标还是会被抢光。今年很多城市的土地开始集中供应，当产品集中入市的时候，也许会促使开发商沉下心来做产品。当然，前几年在房价上涨周期中的刚需一族被迫买的精装房，实在是没有办法。

你有没有被精装房狠狠地坑过？

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